УКРАЇНА, 9 бер. - SV Development. Тяга поки що минає уряду прем'єра до популістському законотворчості цілком зрозуміла - зрештою, не йому ж втілювати в життя не реалізовуються ініціативи.

От і зворушлива турбота про постраждалих вкладників "Еліта-центру" і іже з ними, закладена в законопроекті № 6031 "Про відшкодування фізичній особі (інвестору) майнової шкоди, заподіяної внаслідок злочину, вчинення якого пов'язане з інвестуванням будівництва житла", на практиці виглядає соціальної демагогією. Тим часом проблема з "повітрям над фундаментом", за який заплачено живими грошима українських громадян, назріла вже давно. От тільки вирішувати її, на думку експертів, треба зовсім іншими способами, пише Інфобуд.

За даними Держкомстату (часто не завжди адекватним реальності) на 1 січня поточного року, по всій країні налічується 13 682 об'єкта незавершеного будівництва. Відповідно до дослідження консалтингової компанії Mаcon Realty Group, близько 80% новобудов на ринку нерухомості Криму зараз заморожені на невизначений термін, при цьому кримські девелопери зіткнулися з нестачею коштів не тільки на будівництво нових проектів, а й на добудову старих.

У Київській області, за даними консалтингової компанії "РеалЭкспо", на початок лютого 2010 було заморожено будівництво 30 об'єктів (близько 32%) з 110 житлових новобудов, в яких і сьогодні активно ведеться продаж квартир.

Вирішити проблеми недобудов і одним махом задовольнити вимоги всіх жертв махінацій повинен законопроект № 6031 "Про відшкодування фізичній особі (інвестору) майнової шкоди, заподіяної внаслідок злочину, вчинення якого пов'язане з інвестуванням будівництва житла", розроблений Мін'юстом за вказівкою Кабміну і зареєстрований у Верховній Раді в початку лютого.

Проектом визначаються умови виникнення права на відшкодування майнової шкоди, підстави і порядок відшкодування державою такого збитку, а також закріплюється право зворотної вимоги держави до боржника.

Тим самим, на думку розробників документа, "передбачається реалізація цивільно-правової відповідальності держави у разі вчинення злочину у сфері будівництва житла, а також практична реалізація здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом шляхом відшкодування завданої особі шкоди".

Більшість експертів в один голос визнають законопроект № 6031 поверхневим, недопрацьованим і відверто популістським. Претензії різного характеру виникають у фахівців мало не по кожному пункту документа. Візьмемо, наприклад, "умови виникнення права на відшкодування майнової шкоди", пише київський телеграф.

Як заявив заступник міністра юстиції України Євген Корнійчук, у разі ухвалення закону держава буде відшкодовувати збитки громадянам, які вклали в будівництво житла, якщо забудовник не передав інвестору у власність об'єкт і не може відшкодувати збитки. Компенсацію постраждалим виплатять також у тому випадку, якщо будівельна компанія не проводила ніяких робіт або такого підприємства взагалі не існує, і воно ніде не зареєстровано.

У той же час держава отримує право вимагати від компаній, що не виконали своїх зобов'язань, відшкодування суми, витраченої на компенсації постраждалим, але тільки після відновлення забудовником своєї платоспроможності. "Виникає питання: якщо фірма, обдурила людей, навіть не була зареєстрована, як вона буде відновлювати свою платоспроможність?" - Щиро дивуються аналітики консалтингової компанії SV Development.

Наступне - це "підстави та порядок відшкодування державою такого збитку". Згідно з документом, підставою для виплати компенсації стане що вступило в силу судове рішення і виконавча документація, що підтверджує неплатоспроможність забудовника, - відсутність коштів і майна, яке може бути продане в рахунок компенсації збитків інвесторів.

Боржник визнається неплатоспроможним в ході процедури банкрутства. Тим часом ні для кого не секрет, що в нашій країні судові засідання можуть тягнутися роками: "За попередніми прогнозами, рішення суду щодо" Еліта-центру "буде прийнято не раніше ніж через кілька років, тому що кількість постраждалих просто величезна. А що робити людям, які вже марно чекали чотири роки, - знов сподіватися на диво, - міркує голова правління громадської організації "Центр правозахисту" Юрій Федоренко. - До того ж незрозуміло, чому документ охоплює тільки фізичних осіб, адже постраждалими вкладниками того ж "Еліта-центру" , наприклад, є і юридичні особи ... "

Останнє за списком, але чи не перша за значимістю - це обсяги обіцяних народу компенсацій. Цікаво, що в проекті закону не вказана точна сума, яку уряд повинен закласти до держбюджету для виплат постраждалим від махінацій будівельників вкладникам. А згідно зі ст. 4 даного документа відшкодування виплачується тільки "в межах відповідних бюджетних призначень".

Якщо ж прикинути, що лише по "Еліта-центру" від самого початку збитки були оцінені в 400 млн. грн., А зараз ця сума збільшилася в три-п'ять разів за рахунок моральної шкоди та судових витрат потерпілих, то "відповідних бюджетних призначень" може не вистачити навіть на компенсацію жертвам однієї цієї махінації. "Хотілося б знати, звідки держава візьме достатню кількість грошей, - аналізує незалежний експерт ринку нерухомості Ярослав Цуканов. - Так, проектом передбачається, що згодом гроші будуть стягнуті з забудовника.

Проте візьмемо той же "Еліта-центр" - гарний приклад того, що ніякі стабфонди не повинні і не зможуть компенсувати відсутність здорового глузду. Ні рішення судів, ні банкрутство не змінять факту: сьогодні просто немає активів, щоб компенсувати всім постраждалим їх шкоду. Навіть якщо продати те, що залишилося - земельні ділянки, недобудовані об'єкти, - відшкодувати можна буде менше половини ".

Тим часом вживати заходів для захисту приватних інвесторів на будівельному ринку потрібно терміново, оскільки, за прогнозами експертів, юридична лавина банкрутств будкомпаній почнеться не далі як цього літа. За Законом "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" забудовник отримав право затримувати введення об'єкта в експлуатацію на 18 місяців, при цьому розривати договір з ним за фактом невиконання умов угоди в односторонньому порядку інвестору заборонено.

У липні якраз закінчуються перші 18 місяців дії мораторію, і з кожним місяцем кількість незадоволених вкладників буде рости. І ніякі потуги Державної іпотечної установи (що обіцяв у минулому році викупити всі квартири в будинках 70-відсоткової готовності, а купити тільки в 174 з 465) тут не допоможуть. Щоб забудовник продовжував будівництво, йому просто необхідно залучати клієнтів, що в сьогоднішніх реаліях практично неможливо: люди бояться вкладати гроші не тільки на стадії котловану, а й на завершальних стадіях будівництва.

"Система захисту інвестора в будівництві, безумовно, повинна бути, - говорить Ярослав Цуканов. - Але не у вигляді механічного відшкодування за рахунок бюджетних коштів, а у формі жорсткого контролю з боку держави за процесом зведення та продажу квадратних метрів.

Коли будується проект виходить на етап продажу незалежно від того, на якому етапі перебуває процес зведення будівлі, необхідні облік і реєстрація всіх зводяться квадратів (в ідеалі - в єдиній всеукраїнської електронній системі), а також профільне відомство, яке за цим буде стежити. Зараз цього немає, тому мають місце, наприклад, випадки продажу однієї квартири кільком фізособам. Ми сьогодні довіряємо забудовникам, які в умовах повного законодавчого хаосу можуть дозволити собі бути нечистими на руку ".

Думка експерта

Наталія Доценко-Білоус старший юрист ЮФ

"Василь Кісіль і партнери":

- У Російській Федерації після невдалих експериментів з векселями та житлово-накопичувальними кооперативами як інструментами фінансування будівництва житла за рахунок фізосіб ввели заборону на залучення коштів фізичних осіб у житлове будівництво до моменту прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта (з 1 січня 2009 року).

Зазначена міра дійсно є надзвичайно революційної і неоднозначною. Але в умовах, коли товаром на ринку первинної нерухомості є майнові права на квартири, а також в умовах повної відсутності гарантій на реалізацію придбаних майнових прав, не виключено, що подібна заборона - єдина дієва міра.

Справа в тому, що ризики інвестора, що вкладає кошти в проекти первинного будівництва, істотно вище, ніж ризики інвестора, що здобуває готове житло. Угоди з готовою нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, що дозволяє уникнути повторного продажу, продаж неіснуючої нерухомості.

А от при здійсненні угоди, спрямованої на придбання нерухомості, що будується, державна реєстрація і взагалі будь-якої облік відсутні, що створює законодавчі передумови для можливих зловживань з боку забудовників. Запроваджені з 2006 року обмеження на залучення коштів у будівництво житлової нерухомості від інвесторів призвели лише до чергового експерименту над інвесторами та збільшили кількість постраждалих. Чого варта історія з дефолтами цільових облігацій!

Але ж для захисту вкладника було потрібно так мало: запровадити державну реєстрацію угод, що здійснюються з споруджуваними об'єктами, майновими правами, цінними паперами, якщо вони спрямовані на придбання прав на квартири; запровадити обов'язкове страхування фінансових (а не майнових) ризиків; усунути фінансових посередників від відносин "забудовник-інвестор". Але ми цього не дочекалися. У результаті маємо те, що маємо: судові позови, скандали, заморожені будмайданчики, відсутність іпотеки і повна недовіра до забудовників з боку населення.

На сьогодні інвестор в умовах масово призупинених будівельних проектів є схильним наступними ризиками: ризик банкрутства забудовника і, як наслідок, втрати прав на проінвестований об'єкт, особливо у випадку наявності в третіх осіб переважних прав на об'єкт (наприклад, іпотеки об'єкта незавершеного будівництва); ризик втрати забудовником прав на земельну ділянку і як результат - прав на об'єкт, який на етапі будівництва являє собою сукупність матеріалів і устаткування, використаного в процесі будівництва.

Перераховані ризики доповнюються специфічними ризиками, характерними для певних фінансових інструментів. Наприклад, інвестори, які вклали кошти в цільові облігації (аналог вищезгаданих векселів в РФ), схильні до ризику втрати інвестором прав на квартиру у зв'язку із закінченням терміну погашення облігацій, а також ризику повернення емітентом номінальної вартості облігацій у відповідності з чинним законодавством у разі відсутності прийнятого в експлуатацію об'єкта будівництва на дату настання терміну погашення облігацій.

Щоб уникнути перерахованих ризиків, інвесторам рекомендується здійснити такі дії. По-перше, самоорганізація і об'єднання інвесторів шляхом створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) як неприбуткової організації.

Потім - визнання в судовому порядку прав власності на об'єкт незавершеного будівництва за кооперативом, що дозволить забезпечити державну реєстрацію прав на нього як на об'єкт нерухомості з закріпленням за кожним з інвесторів прав на окремий об'єкт інвестування як на частину об'єкта незавершеного будівництва. До речі, для ЖБК допустимо отримання земельної ділянки у власність безоплатно відповідно до статті 41 Земельного кодексу України. Завершення будівництва об'єкта можливо шляхом збереження відносин з існуючим забудовником або за допомогою залучення нового забудовника або стратегічного інвестора.

Перераховані дії дозволять інвесторам не тільки закріпити права на проінвестовані об'єкти як на незавершені будівництвом об'єкти нерухомості, але й уникнути ризику повторного перепродажу забудовником квартир в споруджуваному об'єкті, створити ліквідний актив для залучення стратегічного інвестора з метою подальшого завершення будівництва об'єкта і сформувати умови для отримання доходу від використання існуючого незавершеного будівництвом об'єкта та прилеглої території (наприклад, розміщення реклами, використання прибудинкової території для розміщення малих архітектурних форм і т. д.).

Таким чином, об'єднані інвестори в рамках ЖБК мають істотні можливості не тільки в частині завершення будівництва об'єкта, але й у частині отримання доходу від використання

Консалтингова компанія "SV Development"