1. Загальні положення

1.1. Цей  Порядок  установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок),  що містить  невід'ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час  приватизації  способами,  визначеними  законодавством,  а також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень,  здійснених за рахунок коштів орендаря.

Порядок застосовується  для  оцінки  орендованого  нерухомого майна,  що  перебуває  у  державній,  комунальній  власності   або належить  Автономній Республіці Крим,  щодо якого прийнято рішення про приватизацію  та  компенсацію  орендарю  вартості  невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Невід'ємними поліпшеннями  орендованого  майна  є   здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого  майна  та  (або)  його  споживчих якостей,  відокремлення  яких  призведе до зменшення його ринкової вартості.

1.2. Датою оцінки орендованого  нерухомого  майна  є  останнє число  місяця.  Дата  оцінки  призначається  наказом  відповідного органу приватизації.

1.3. Проведенню  незалежної  оцінки  орендованого  нерухомого майна  передує  виконання  відповідних  робіт  підготовчого етапу, визначених  у  пункті  8  Методики  оцінки   майна,   затвердженої постановою Кабінету Міністрів України  від  10  грудня  2003  року N 1891 (далі - Методика оцінки майна).

1.4. Незалежна   оцінка   орендованого    нерухомого    майна проводиться    суб'єктом    оціночної   діяльності   -   суб'єктом господарювання та включає такі етапи:

• опрацювання вихідних  даних,  необхідних  для оцінки,  у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами  виконання робіт підготовчого етапу;
• ідентифікація поліпшень орендованого майна;
• застосування методичних  підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з  метою  визначення  ринкової вартості   орендованого  нерухомого  майна  та  ринкової  вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна;
• визначення питомої  ваги часток держави   (відповідно комунального майна або майна,  що належить  Автономній  Республіці Крим)  та  орендаря  у  визначеній  ринковій вартості орендованого нерухомого майна;
• складання звіту  про  оцінку  майна  та висновку про вартість орендованого нерухомого майна,  подання їх до органу  приватизації на  рецензування  та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку  проведення незалежної оцінки;
• затвердження висновку про  вартість  орендованого  нерухомого майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації):
• державним органом  приватизації   -   у   разі   приватизації державного   (республіканського)   майна   або  якщо  йому  надані повноваження щодо приватизації комунального майна,
• виконавчим органом  органу  місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.

2. Ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна

2.1. Ідентифікацією  поліпшень  орендованого нерухомого майна (далі  -  ідентифікація  поліпшень)   є   встановлення   суб'єктом оціночної    діяльності    -    суб'єктом   господарювання   факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені   ним   заходи,   спрямовані   на  покращення  фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого  майна  та  (або)  його споживчих  якостей (далі - поліпшення),  наявним поліпшенням,  які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без  завдання  йому шкоди  і  які  здійснені  за  рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця.

Ідентифікуються поліпшення,  що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки. 

2.2. Підтверджувальні  документи  про   здійснені   орендарем поліпшення,  що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

• договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;
• письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем  поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;
• погоджену орендодавцем  проектно-кошторисну  документацію  на проведення  поліпшень,  підписані  замовником  і  підрядником акти виконаних будівельних робіт,  копії документів,  що  підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна,  у тому числі  придбані  матеріали,  конструкції тощо;
• аудиторський висновок   щодо    підтвердження    фінансування здійснених  поліпшень  орендованого  нерухомого  майна  за рахунок коштів орендаря.  Аудиторський висновок  має  містити  розшифровку періодів  освоєння,  напрямів та джерел фінансування поліпшень,  у тому  числі  за  рахунок  коштів   орендаря,   з   посиланням   на підтверджувальні документи;
• довідку, видану орендарем та  завірену  аудитором,  про  суму витрат,  понесених  орендарем  у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення  вартості  його  необоротних активів,  у  розмірі,  який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для  включення  їх  до  валових витрат.   При   визначенні  суми  зазначених  витрат  ураховується невідшкодована  орендодавцю  вартість  придатних  для   подальшого використання   будівельних   матеріалів,   виробів,   конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;
• інші документи,   необхідні   для  виконання  положень  цього Порядку.

2.3. Ідентифікація поліпшень  орендованого  нерухомого  майна включає такі етапи:

• передавання відповідним   органом    приватизації    суб'єкту оціночної  діяльності  - суб'єкту господарювання підтверджувальних документів, зазначених у пункті 2.2 цього Порядку;
• проведення суб'єктом   оціночної   діяльності   -   суб'єктом господарювання аналізу  підтверджувальних  документів  у  тижневий строк  після  їх  отримання,  візуального  обстеження орендованого нерухомого  майна  з  метою  виявлення  факту  фізичної  наявності поліпшень,  які  неможливо  відокремити від об'єкта без заподіяння йому шкоди;
• підготовку суб'єктом   оціночної   діяльності   -   суб'єктом господарювання висновку про ідентифікацію  поліпшень  орендованого нерухомого майна;
• подання суб'єктом   оціночної    діяльності    -    суб'єктом господарювання   відповідному  органу  приватизації  висновку  про ідентифікацію  поліпшень  орендованого  нерухомого  майна  у  разі виявлення  факту повної або часткової невідповідності наданих йому підтверджувальних документів  про  напрями  та  обсяги  витрат  на здійснення поліпшень їх фізичній наявності.

2.4. Висновок   про   ідентифікацію   поліпшень  орендованого нерухомого майна може бути позитивним або негативним.

Позитивним висновком є висновок, у якому підтверджується факт відповідності  наявних  поліпшень  орендованого  нерухомого  майна наданим  підтверджувальним документам про напрями та обсяги витрат на їх здійснення.  Позитивний висновок має міститися у  звіті  про оцінку майна.

Негативним  висновком  є висновок, у якому зазначається факт повної    або    часткової   невідповідності   наявних   поліпшень орендованого нерухомого майна наданим підтверджувальним документам про напрями та обсяги витрат на здійснення поліпшень.

У разі негативного висновку суб'єкт  оціночної  діяльності  - суб'єкт   господарювання   призупиняє  подальші  роботи  з  оцінки зазначеного  майна  та   подає   його   до   відповідного   органу приватизації для прийняття рішення.

3. Вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого  нерухомого майна, що містить поліпшення

3.1. Базою оцінки орендованого  нерухомого  майна  є  ринкова вартість.

Визначення ринкової вартості  орендованого  нерухомого  майна можливе  із  застосуванням  усіх  методичних  підходів  виходячи з основних принципів оцінки майна та з урахуванням наявної  на  дату оцінки  необхідної  інформації  про  об'єкт оцінки та подібне йому майно.  В основу визначення ринкової вартості покладається принцип найбільш ефективного використання орендованого нерухомого майна.

У разі специфічних ознак орендованого нерухомого майна,  факт наявності  яких установлений оцінювачем під час оцінки,  зазначене майно класифікується як спеціалізоване  і  його  ринкова  вартість визначається  на  базі  розрахунку  залишкової  вартості заміщення (відтворення) в  порядку,  визначеному  національними  стандартами оцінки майна.

Якщо оцінюється орендоване нерухоме майно,  яке у  зв'язку  з вимогами законодавства підлягає розбиранню (знесенню), але містить невід'ємні поліпшення,  здійснені орендарем за згодою орендодавця, ринкова  вартість  такого  майна  визначається  на базі розрахунку вартості  ліквідації  (з  урахуванням  ринкової   вартості   прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

3.2. Під   час   проведення  незалежної  оцінки  орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур:

• визначається ринкова  вартість  орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного  (технічного)  стану  та  з урахуванням  принципу  найбільш  ефективного  використання на дату оцінки  (ринкова  вартість   орендованого   нерухомого   майна   з поліпшеннями).   З   цією   метою  аналізується  ринкова  вартість подібного майна на дату  оцінки,  що  містить  поліпшення,  які  є подібними до поліпшень, здійснених орендарем;
• визначається ринкова вартість орендованого  нерухомого  майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень,  та з урахуванням принципу найбільш  ефективного  використання  у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень).  З цією  метою  аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки,  що не містить поліпшення,  які є подібними до  поліпшень, здійснених орендарем;
• розраховується ринкова   вартість    невід'ємних    поліпшень орендованого  нерухомого  майна  як  різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою  вартістю орендованого  нерухомого  майна  без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку;
• визначення питомої    ваги   державної   частки   (відповідно комунального майна або майна,  що належить  Автономній  Республіці Крим) та частки орендаря в об'єкті приватизації.

Розрахунки ринкової вартості орендованого нерухомого майна  з поліпшеннями,  ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень,  а  також  ринкової  вартості   невід'ємних   поліпшень орендованого  нерухомого майна здійснюються без урахування податку на додану вартість.

3.3. Під  час  визначення  ринкової   вартості   орендованого нерухомого   майна   без   поліпшень   для   врахування  фізичного (технічного) стану цього майна  на  початок  здійснення  орендарем поліпшень  дозволяється  використовувати  дані  звітів  про оцінку майна,  складених з метою передання його в оренду,  а  також  акти технічного  обстеження  будівель  або  їх  окремих  конструктивних елементів, приміщень, їх частин тощо.

Ринкова вартість  орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить поліпшень, які ідентифіковані.

3.4. Якщо   здійснені   орендарем   заходи   щодо  поліпшення орендованого нерухомого майна не завершені та  (або)  призвели  до його знецінення на дату оцінки, враховується принцип внеску шляхом аналізу впливу цих факторів  на  збільшення  (зменшення)  ринкової вартості  орендованого  нерухомого  майна  з поліпшеннями.  У разі впливу  зазначених  факторів  на   зменшення   ринкової   вартості зазначеного майна,  ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається  відповідно  до  вимог  абзацу  другого пункту 3.3 цього Порядку.

3.5. Якщо   здійснені   орендарем   поліпшення   орендованого нерухомого майна призвели до зміни призначення зазначеного  майна, яке  на  дату  оцінки  не  може  бути  визнане найбільш ефективним використанням,  під час визначення ринкової вартості  орендованого нерухомого  майна  без  поліпшень  враховується  принцип  найбільш ефективного використання такого майна  на  дату  оцінки.  У  цьому випадку   ринкова   вартість  невід'ємних  поліпшень  орендованого нерухомого майна дорівнює нулю.

3.6. Здійснені   орендарем   заходи   в   частині   демонтажу конструкцій, (елементів, обладнання) орендованого нерухомого майна у випадку невідшкодування їх вартості або неповернення орендодавцю враховуються на дату оцінки як різниця між фактичними витратами на демонтаж,   що   підтверджені   документально,   та   розрахованим оцінювачем імовірним валовим доходом,  який міг бути отриманий від реалізації  на   ринку   матеріалів   (конструкцій,   обладнання), отриманих у результаті демонтажу:

• якщо фактичні  витрати  на  демонтаж  перевищують   імовірний валовий  дохід,  сума  фактичних витрат на демонтаж зменшується на суму ймовірного валового доходу;
• якщо фактичні  витрати  на демонтаж менші ймовірного валового доходу,  фактично  сплачена  сума  коштів  орендаря  у  здійснення ідентифікованих  поліпшень зменшується на суму ймовірного валового доходу.

Якщо здійснені   орендарем   на   дату   оцінки  заходи  щодо поліпшення орендованого нерухомого майна є  роботами  з  демонтажу конструкцій,  елементів, обладнання орендованого нерухомого майна, які  призвели  до  знецінення  орендованого  нерухомого  майна   з поліпшеннями   на   дату   оцінки   на   ринку,  ринкова  вартість орендованого   нерухомого   майна   без   поліпшень   визначається відповідно до вимог абзацу другого пункту 3.3 цього Порядку.

3.7. У  разі  отримання  в  результаті  розрахунку позитивної величини  ринкової  вартості  невід'ємних  поліпшень  орендованого нерухомого  майна  вона  порівнюється  з  фактично сплаченою сумою коштів  орендаря  у   здійснення   ідентифікованих   поліпшень   з урахуванням  вимог  пункту  3.6 цього Порядку.  Фактично сплаченою сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем кошти   у   здійснення   ідентифікованих   поліпшень  орендованого нерухомого майна,  суми зобов'язань орендаря, що виникли внаслідок операцій   з  фінансування  зазначених  поліпшень  і  не  погашені орендарем на дату оцінки.  Ринкова вартість невід'ємних  поліпшень орендованого  нерухомого майна приймається такою,  що не перевищує вищезазначену  суму  коштів.  У  цьому  разі   ринковою   вартістю орендованого  нерухомого  майна без поліпшень (державна частка або відповідно  частка  комунального  майна  або  майна,  що  належить Автономній  Республіці  Крим в об'єкті приватизації) є різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями  та ринковою  вартістю  невід'ємних  поліпшень орендованого нерухомого майна.

Для випадків,  зазначених у пунктах 3.4,  3.5 та в останньому абзаці пункту  3.6  цього  Порядку,  державна  частка  (відповідно частка  комунального  майна  або  майна,  що  належить  Автономній Республіці Крим) в об'єкті приватизації дорівнює ста відсоткам.

4. Заключні положення

4.1. Звіт  про  оцінку  майна  складається  у  повній   формі відповідно  до  вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав",  затвердженого постановою  Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року N 1440. Звіт про оцінку складається та подається у трьох  примірниках.  До звіту  додаються  всі  вихідні  дані та інша інформація,  які були зібрані  та  використані  під  час  проведення  незалежної  оцінки орендованого нерухомого майна.

4.2. Визначення  ціни  продажу орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення,  ринкова вартість яких визначена відповідно  до  вимог  цього  Порядку,  а  також  державної частки (відповідно частка  комунального  майна  або  майна,  що  належить Автономній Республіці Крим) в об'єкті приватизації за результатами його  продажу  на  аукціоні  (конкурсі)   у   випадку   збільшення (зменшення)  ціни  продажу  порівняно  з  його початковою вартістю здійснюється відповідно до вимог пункту 67 Методики  оцінки  майна.

Директор Департаменту оцінки  майна, майнових прав та  професійної оціночної діяльності                                                                                                                                                 Н.Лебідь