Ви прийняли рішення? Ознайомилися з динамікою зростання цін на нерухомість і земльние ділянки? І. .. вирішили, що зайвих пару мільйонів Вам не завадять, так чому б не почати в Україні власний будівельний бізнес?

Базові розрахунки вселяють оптимізм, адже погодьтеся, себістоімость будівельних робіт при багатоповерховому будівництві навіть з використанням дорогого облицювальної цегли навряд чи перевищить $ 500-550 в розрахунку на 1 кв.м, а якщо спробувати "заощаджувати", благо способів багато, можливо знизити цю цифру до $ 300-350, а то і більше, практично не втрачаючи в якості, використовуючи сучасний технології та будівельні матеріали.

А продажна вартість новобудови? Не менш $ 1000 в готовому об'єкті, навіть якщо це окраїна Києві чи область. Вдало придбаний земельну ділянку збільшить її до $ 1500, а то й до $ 2000 і більше. При цьому вартість будівництва залишається тією ж.

Візьмемо середньостатистичну "свічку". Як правило це 10-12 тіс.кв.м.жілих приміщень, 1-2 тис.. кв.м. офісно-торговельних площ на 1-2 поверхах, 2-3 тис. кв.м. підземного паркінгу. Якщо виходити з 18 тис.кв.м. проданих по $ 1500 то отримуємо $ 27 000 000 за будинок в середньому варіанті ... Час? 1.5-2 року будинок готовий до продажу.

У Вас, напевно, виникне питання, якщо все так добре, чому все цим не займаються? Займаються. Багато. А ось заробляють дійсно не все. Чому? Як і в будь-якому бізнесі, тут існує ряд нюансів і правил, на перший погляд здаються несуттєвими, проте здатними значно вплинути на фінансовий результат будівництва. Дуже важливо на початковому етапі правильно вибрати організації, які будуть супроводжувати весь процес строітельтсва. А цей процес в Україні не так вже простий, як це могло здатися на перший погляд.

Будівництво У КИЄВІ

Підставою для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію містобудівного об'єкту є:

• документи, що засвідчують право забудовника (замовника) на використання для будівництва, реконструкції земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості;
• проектна документація, на яку отримано позитивний висновок органу державної позавідомчої експертизи, затверджена та зареєстрована в установленому порядку.

Документи, що засвідчують право забудовника на використання земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості для будівництва, реконструкції містобудівного об'єкту

• рішення про будівництво, реконструкції;
• протокол результатів конкурсу (в разі проведення конкурсу на придбання для будівництва, реконструкції земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості, що є власністю міста);
• документи встановленого законодавством виду, що засвідчують право забудовника на земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості;
• договір (контракт) між забудовником і уповноваженим органом виконавчої влади міста Києві, що містить взаємні зобов'язання сторін щодо виконання вимог і умов дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта в частині земельних ділянок і об'єктів нерухомості на них, що знаходяться у власності міста Києва, та виконання пов'язаних з ним зобов'язань щодо третіх осіб, підписаний кожної із зазначених сторін і оформлений відповідно до законодавства.

Проектна документація для будівництва, реконструкції

Проектна документація для будівництва, реконструкції (далі - проектна документація) розробляється відповідно до вимог акту дозволеного використання території, містобудівних і будівельних нормативів і правил, затвердженим забудовником (замовником) завданням, що включає вихідні дані та умови проектування, що подаються уповноваженими органами нагляду, органами виконавчої влади, експлуатаційними організаціями, а також відповідним органом місцевого самоврядування.

Проектна документація підлягає обов'язковій державній позавідомчої експертизи, а у випадках, встановлених законодавством, - державну екологічну експертизу. У випадках, встановлених законодавством, до органів державної експертизи повинні бути представлені відомості про інформування громадян і проведення громадського обговорення проекту.

У висновку державної позавідомчої експертизи повинно бути встановлено відповідність проектної документації акту дозволеного використання території, погодженого органом архітектури та містобудування міста Києва, архітектурно-містобудівній рішенням об'єкту, державним містобудівним, будівельним, санітарно-епідеміологічним нормам і правилам, вихідним даним та технічним умовам проектування, відповідність іншим вимогам законодавства до проектної документації, в тому числі відповідність проекту організації будівництва вимогам забезпечення сприятливого середовища життєдіяльності в період будівництва, а також повинна бути встановлена обгрунтованість вартості і термінів будівництва.

Проектну документацію, що має позитивний висновок державної позавідомчої експертизи, державної екологічної експертизи (якщо її обов'язковість встановлена законодавством), стверджує замовник. Дані про затвердженої проектної документації реєструються органом архітектури та містобудування міста Києві в державному містобудівному кадастрі міста Києва, представляються органом архітектури та містобудування міста Києві у відповідні територіальні органи виконавчої влади міста Києва, орган місцевого самоврядування.

Рішення про будівництво, реконструкції містобудівного об'єкту

Рішення про будівництво, реконструкції містобудівного об'єкта видається у формі:

• Розпорядження Київради у всіх інших випадках (об'єкти категорії I і II).
• Розпорядження Райради відповідного району Києва за об'єктами будівництва, реконструкції категорії III у разі звернення правовласника і без зміни меж існуючої земельної ділянки.

Інформація про прийняття рішення щодо будівництва, реконструкції містобудівного об'єкта категорії I або II підлягає публікації в міських друкованих засобах масової інформації, категорії III - у друкованих засобах масової інформації відповідних адміністративних округів, районів, муніципальних утворень. Відомості про прийняте рішення про будівництво, реконструкції підлягають реєстрації в державному містобудівному кадастрі міста Києва.

Рішення про будівництво, реконструкції є підставою для оформлення прав на земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості, призначений для будівництва, реконструкції, для проведення узгоджень та державної експертизи проектної документації на будівництво, реконструкцію.

Порядок підготовки рішень про будівництво, реконструкції, встановленим законодавством Київміськадміністрації відповідно до законодавства. В даний час порядок підготовки рішень про будівництво чітко не встановлений.

Рішення на будівництво, реконструкцію повинна містити:

• найменування або вид містобудівного об'єкта, що підлягає будівництву, реконструкції, місце (адреса) його розташування;
• пункт про затвердження акта дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта, який додається до рішення про будівництво, реконструкцію;
• відомості про земельну ділянку, призначеному для будівництва, реконструкції, відомості про об'єкт реконструкції, відомості про збереження або зміну прав на вказану земельну ділянку, об'єкт реконструкції у зв'язку із здійсненням будівництва, реконструкції;
• визначення забудовника (замовника) будівництва, реконструкції, його реквізити та умови надання забудовнику (замовнику) права на земельну ділянку, об'єкт реконструкції, що є власністю міста Києва (у випадку, коли вказане право надається без проведення конкурсу), або пункт про затвердження умов конкурсу на будівництво, реконструкцію та надання права на земельну ділянку, об'єкт реконструкції, які додаються до рішення про будівництві, реконструкції (у випадку, коли вказане право надається на конкурсній основі);
• термін дії рішення про будівництво - термін, протягом якого або до закінчення якого забудовник (замовник) має право на отримання дозволу на будівництво, реконструкцію. Термін дії рішення про будівництво визначається встановленими нормативними термінами розробки, узгодження, державної експертизи та затвердження проектної документації, термінами реалізації встановлених актом дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкту зовнішніх умов здійснення будівництва, реконструкції;
• обмеження на використання призначеного для будівництва, реконструкції земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості в період до початку будівництва;
• додатки, що включають: акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта; правовстановлюючі документи на земельну ділянку, об'єкт реконструкції; документи, що підтверджують згоду третіх осіб на зміну використання належних їм об'єктів нерухомості; у разі земельних ділянок, об'єктів реконструкції, які є власністю міста Києва, - проект договору (контракту) між забудовником (замовником) та уповноваженим органом виконавчої влади міста Києва, що містить взаємні зобов'язання сторін щодо виконання вимог і умов дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта; умови конкурсу на будівництво, реконструкцію та надання земельної ділянки, об'єкту реконструкції, що є власністю міста Києва.

Підставами для прийняття рішення щодо будівництва, реконструкції містобудівного об'єкту є:

• затверджені Київрадою плани розміщення будівництва, реконструкції на території міста Києва містобудівних об'єктів житлового, соціального, комунального, культурного, адміністративного, ділового, торгового, виробничого, рекреаційного, садово-паркового, транспортного та іншого призначення (далі - плани розміщення будівництва, реконструкції);
• заяви громадян і юридичних осіб про намір здійснити будівництво, реконструкцію на наявному у них земельній ділянці або про надання їм для будівництва, реконструкції земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості, що є власністю міста.

1. Забудовник, який має земельну ділянку, об'єкт нерухомості для реконструкції та навмисний здійснити будівництво, реконструкцію, повинен звернутися до Адміністрації відповідного району з заявою, в якій зазначаються відомості про належні йому земельній ділянці, іншому об'єкті нерухомості, призначення і передбачувані характеристики містобудівного об'єкта.

Адміністрація на підставі затвердженого плану розміщення будівництва, реконструкції та висновки органу архітектури та містобудування міста Києва щодо відповідності заявленого будівництва, реконструкції містобудівним вимогам протягом тридцяти днів письмово інформує забудовника про результати розгляду його заяви.

2. Якщо заявлене будівництво, реконструкція не суперечать затвердженим планом розміщення будівництва, реконструкції і містобудівним вимогам, то:

• орган архітектури та містобудування міста Києва оформляє акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта на основі існуючої містобудівної документації або на основі розробки містобудівного обгрунтування будівництва, реконструкції;
• адміністрація району при взаємодії з состветствующімі службами округу здійснює підготовку, узгодження, подання на затвердження рішення щодо будівництва, реконструкції.

3. Забудовник, навмисний здійснити будівництво, реконструкцію та придбати для цих цілей земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості, що є власністю міста Києва, може взяти участь у конкурсі на придбання права на земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості для будівництва, реконструкції. Зазначені конкурси проводять уповноважені органи виконавчої влади міста Києва відповідно до законодавства України, законами та іншими нормативно-правовими актами міста Києва, планами розміщення будівництва, реконструкції, рішеннями про будівництво, реконструкції.

Обов'язковою частиною конкурсної документації (умов конкурсу), що подається забудовнику, є: акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта, проект договору (контракту) між забудовником і уповноваженим органом виконавчої влади міста Києва, що містить взаємні зобов'язання сторін щодо виконання вимог і умов дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта. Протокол результатів конкурсу є підставою для отримання забудовником - переможцем конкурсу документів, що засвідчують його право на земельну ділянку, об'єкт нерухомості, призначений для реконструкції.

4. У випадках, встановлених законодавством, забудовник може придбати для будівництва, реконструкції земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості, що є власністю міста Києва, без проведення конкурсу. Для цього забудовник повинен звернутися до уповноваженого Київрадою орган виконавчої влади міста Києва з заявою, в якій зазначаються призначення і передбачувані характеристики містобудівного об'єкта, його бажане місце розташування, а також необхідного право на земельну ділянку, об'єкт реконструкції. Зазначений вище уповноважений орган виконавчої влади на підставі затвердженого плану розміщення будівництва, реконструкції, висновки органу архітектури та містобудування міста Києва щодо відповідності заявленого місця розташування будівельного об'єкта, виду і характеристик будівництва, реконструкції містобудівним вимогам, висновків інших зацікавлених органів виконавчої влади міста Києва протягом визначеного порядком розгляду терміну письмово інформує забудовника про результати розгляду його заяви.

5. Якщо заявлене місце розташування містобудівного об'єкта, вид і характеристики будівництва, реконструкції не суперечать затвердженим планом розміщення будівництва, реконструкції і містобудівним вимогам, то:

• орган архітектури та містобудування міста Києва спільно з органами виконавчої влади міста Києва з майнових та земельних відносин організовує варіантну опрацювання та попереднє погодження вибору земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості для будівництва, реконструкції, оформляє акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта на основі існуючої містобудівної документації або на основі розробки містобудівного обгрунтування будівництва, реконструкції;
• Київрадою уповноважений орган виконавчої влади, здійснює підготовку, узгодження, подання на затвердження рішення щодо будівництва, реконструкції.

6. При отриманні затвердженого рішення щодо будівництва, реконструкції або протоколу результатів конкурсу забудовник оплачує витрати з виконання робіт, пов'язаних з підготовкою рішення щодо будівництва, реконструкції, конкурсної документації в повному обсязі відповідно до розцінок на зазначені роботи, які затверджуються Київрадою

7. Органи виконавчої влади міста Києва відмовляють забудовникові в заявленому будівництві, реконструкції у випадку, коли місце розташування містобудівного об'єкта, вид і характеристики суперечать містобудівним вимогам, затвердженим планом розміщення будівництва, реконструкції або іншим встановленим законодавством вимогам. Відмова в заявленому будівництві, реконструкції може бути оскаржено забудовником у порядку, встановленому законодавством.

ОФОРМЛЕННЯ ДОЗВОЛУ НА ПОЧАТОК ПРОЕКТНИХ РОБІТ

Найбільш важливою ланкою в ланцюзі дій з отримання дозволу на будівництво є оформлення дозволу на початок проектних робіт на відведеній земельній ділянці

1. Дозвіл на початок проекнтих робіт з подальшого використання ділянки території містобудівного об'єкту (земельної ділянки) для здійснення будівництва, реконструкції (далі - дозвіл) - документ, що містить вимоги, параметри та умови дозволеного використання ділянки території для будівництва, реконструкції містобудівного об'єкта.

Дозвіл є обов'язковою частиною рішення щодо будівництва, реконструкції містобудівного об'єкта і затверджується в складі даного рішення.

При відсутності в діючій, затвердженої та зареєстрованої в державному містобудівному кадастрі міста Києва у встановленому порядку містобудівної документації, характеристик і умов будівництва, реконструкції містобудівного об'єкта, передбачених чинним закодательством, забудовник (замовник) забезпечує розробку (коригування), узгодження та подання на затвердження в установленому порядку містобудівного обгрунтування розміщення об'єкта.

Разерешіе оформляється за рахунок коштів забудовника (замовника), які виявляють намір в установленому порядку здійснити будівництво, реконструкцію містобудівного об'єкта.

Роботи з оформлення дозволу завершуються на виконаному обсязі:

• при негативному висновку уповноважених органів і організацій;
• при висуванні у висновках обгрунтованих вимог та умов, не прийнятих забудовником (замовником).

Оформлена дозвіл реєструється в державному містобудівному кадастрі міста Києва.

Підготовлене і виданий дозвіл дійсний, як правило, протягом 1 року для підготовки рішення щодо будівництва, реконструкції містобудівного об'єкта, стверджується в складі даного рішення і є його додатком.

Дозвіл підлягає переоформленню до його затвердження у випадках:

• відміни дії документа, що був підставою для підготовки дозволу;
• змін містобудівних вимог до використання території, затверджених правовим актом Київради

Після закінчення терміну дії Дозволи за погодженням з Радою (Радою - укр.) Району на підставі заявки забудовника (замовника) приймає рішення про переоформлення, продовження або анулювання Дозволи

Дозволи оформлюється на бланку встановленого зразка.

2. Підстава для підготовки дозволу

Підставою для підготовки разшенія є заявка юридичної або фізичної особи з наданням документів, що підтверджують права власності, оренди та інші майнові права на об'єкт нерухомості.

3. Склад матеріалів, що представляються забудовником (замовником) для підготовки дозволу

Для підготовки дозволу забудовник (замовник) подає до уповноваженого органу заявку на оформлення разшенія в складі наступного комплекту документів:

• гарантійний лист забудовника (замовника) до заявки на оформлення;
• документ, який є підставою для підготовки Акта (відповідно до законодавства);
• передпроектні опрацьовування, виконані проектною організацією, що має у випадках, встановлених законодавством, відповідну ліцензію (узгодження зазначених матеріалів з погоджують органами і організаціями не потрібно).

У передпроектні проробки повинні бути визначені техніко-економічні показники об'єкта, підтверджені:

• необхідними розрахунками: соцкультпобуту, тривалості інсоляції та природної освітленості; за візуально-ландшафтного аналізу (для об'єктів на історичних територіях міста); показниками нормативного забезпечення місцями зберігання автотранспорту; балансу зелених насаджень;
• історико-культурними обстеженнями по об'єктах будівництва до 1917 року;
• обстеженнями фундаментів і конструкцій об'єкта (по об'єктах реконструкції), сусідніх об'єктів (при роботах в умовах обмеженого простору);
• топозйомка (архівної) в М 1:500 з інженерними мережами;
• пропозиціями щодо компенсаційного озеленення у випадках знищення зелених насаджень на ділянці передбачуваного будівництва.

По об'єктах міського замовлення, включаючи конкурсні об'єкти, у тих випадках, коли вигляд та містобудівні характеристики розташовуваного об'єкта відповідають містобудівним регламентам, встановленим містобудівним планом розвитку території адміністративного округу, вимогам до забезпечення території об'єктами інфраструктури та показниками балансу території, встановленими лімітами і межам регулювання містобудівної діяльності , виконання передпроектних пророблень не потрібно. Визначення техніко-економічних показників здійснюється на підставі діючої містобудівної документації.

Термін проведення робіт, пов'язаних з розглядом та прийняттям рішення комісією про можливість і порядок підготовки Дозволи, - до 1 місяця.

4. Склад матеріалів, що додаються до Дозволу

До складу матеріалів, що додаються до вирішення, входять наступні документи.

• Документи, що містять відомості про містобудівної ситуації на ділянці, встановлених регламенти та вимоги (що направляються для підготовки висновків уповноважених органів і організацій при встановленні вимог дозволеного використання ділянки):
• ситуаційний план, план ділянки (ескіз N 1) у М 1:2000 (1:500) з межами дозволеного використання ділянки території;
• висновок про відповідність розташовуваного об'єкта встановленим містобудівним вимогам і регламентів.

Додаткові документи, що оформляються і прикладаються до разшенію залежно від особливостей розташовуваного об'єкта будівництва, реконструкції:

• документи, що є підставою для оформлення разшенію;
• висновок з обстеження об'єкту нерухомості з зазначенням його адреси;
• довідка державного містобудівного кадастру;
• висновку уповноважених органів і організацій для встановлення вимог дозволеного використання ділянки (при їх підготовці у разі відсутності затвердженої та зареєстрованої в державному містобудівному кадастрі у встановленому порядку містобудівної документації, що визначає характеристики та умови будівництва);
• висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта з попередніми технічних умов приєднання;
• висновок по компенсаційного озеленення, оформляється при знищенні зелених насаджень на ділянці передбачуваного будівництва об'єктів;
• планове (реставраційне) завдання, оформляється Головному управління охорони пам'яток при проведенні будівельних робіт з реставрації або відтворення втраченого нерухомого об'єкта культурної спадщини.

Що необхідно надати в орган архітектури та містобудування міста Києва для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію

Для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію забудовник (замовник) повинен представити в орган архітектури та містобудування міста Києва:

• Київрадою заяву встановленої форми;
• документи, що засвідчують право на використання земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості;
• документ, що підтверджує виконання умов договору (контракту) на будівництво, реконструкцію, що підлягають виконанню до отримання дозволу на будівництво;
• затверджену, зареєстровану в установленому порядку проектну документацію, висновок органу державної експертизи проектної документації.

Орган архітектури та містобудування міста Києва у встановлений термін розглядає подані документи і оформляє, реєструє і видає забудовнику (замовнику) дозвіл на будівництво або направляє заявнику в письмовій формі відмову у видачі дозволу на будівництво, реконструкцію з вказівкою причини відмови, повертає забудовнику (замовнику) все подані ним документи і документацію.

Дозвіл на будівництво не видається у випадках:

• неповноти, невідповідності встановленим вимогам цих документів;
• невиконання умов договору (контракту) на будівництво, реконструкцію, що підлягають виконанню до отримання дозволу на будівництво, реконструкцію.

Дозвіл на будівництво, реконструкцію реєструється органом архітектури та містобудування міста Києва у державному містобудівному кадастрі міста Києва.

Дозвіл на будівництво вступає в дію з дня його реєстрації.

Дозвіл на будівництво оформляється у двох примірниках. Один примірник видається забудовникові. Другий примірник зберігається в архіві органу архітектури та містобудування міста Києва. Копії дозволу на будівництво, реконструкцію, засвідчені органом архітектури та містобудування міста Києва, зберігаються у виконавця (підрядника) робіт на ділянці будівництва, у відповідних районних органах, в уповноваженому органі виконавчої влади міста Києва в області адміністративно-технічного нагляду, в органі державного архітектурно - будівельного нагляду протягом усього терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію.

Ордер на виконання підготовчих, земляних та будівельних робіт

Дозвіл на будівництво, реконструкцію є підставою для видачі виконавцю (підряднику) робіт ордери (ордерів) на виконання підготовчих, земляних і будівельних робіт, передбачених затвердженим у встановленому порядку проектом організації будівництва.

Дата початку робіт з підготовки ділянки будівництва та прилеглої до нього території (при необхідності спеціальних заходів щодо її захисту, благоустрою, інженерного забезпечення, транспортного та комунально-побутового обслуговування в період будівництва) встановлюється ордером на виконання зазначених робіт за погодженням з відповідними територіальними органами виконавчої влади , органами місцевого самоврядування, уповноваженими організаціями, відповідальними за функціонування об'єктів транспортної та інженерної інфраструктур.

Не пізніше, ніж за сім днів до початку робіт з підготовки ділянки будівництва та прилеглої до нього території забудовник (замовник) зобов'язаний встановити на кордоні ділянки будівництва інформаційний стенд, доступний для огляду з прилеглої до ділянки будівництва території і який містить відомості про проект будівництва, реконструкції, про заходи з благоустрою та обслуговування прилеглої території в період будівництва, про дозвіл на будівництво, про замовника та виконавця (підрядника) робіт, про планові терміни виконання робіт, про уповноважені органи, до яких слід звертатися з питань будівництва, реконструкції. Вимоги до розміщення вказаних інформаційних стендів, їх складу та оформлення встановлюються органом архітектури та містобудування міста Києва.

Копія дозволу на будівництво, реконструкцію, ордер на виконання підготовчих, земляних та будівельних робіт пред'являються виконавцем (підрядником) робіт на вимогу уповноважених посадових осіб органів державного контролю, відповідного органу місцевого самоврядування, а також депутата Київради від відповідного виборчого округу.

Відомості про наявність діючого дозволу на будівництво, реконструкцію, ордерів на виконання робіт надаються уповноваженим органом виконавчої влади міста Києва в області адміністративно-технічного нагляду за першою вимогою громадян і юридичних осіб, які є законними користувачами об'єктів нерухомості на прилеглій до ділянки будівництва території.

Термін дії, порядок продовження терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію об'єкта містобудування в Києві

1. Термін дії дозволу на будівництво, реконструкцію встановлюється відповідно до затвердженої проектної документації і діючими нормативами тривалості термінів будівництва на період до прийняття в експлуатацію закінченого містобудівного об'єкта, але не більше ніж на два роки з дня вступу в дію дозволу на будівництво, чи на термін, передбачений проектом організації будівництва об'єкта капітального будівництва.

2. Термін дії дозволу на будівництво, реконструкцію може бути продовжений органом архітектури та містобудування міста Києва.

3. Для продовження терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію забудовник (замовник) повинен протягом десяти днів після виникнення обставин, що перешкоджають завершенню будівництва у встановлений строк, але не пізніше, ніж за шістдесят днів до закінчення терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію, звернутися до органу архітектури та містобудування міста Києва із заявою про продовження терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію та представити документи, що підтверджують неможливість завершити будівництво у встановлений строк, а також техніко-економічні розрахунки і обгрунтування заявленого терміну продовження дії дозволу на будівництво, реконструкцію.

4. Орган архітектури та містобудування міста Києва, Київрада протягом тридцяти днів приймають рішення про продовження або про відмову у продовженні терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію, інформують забудовника (замовника) про прийняте рішення.

У разі позитивного рішення органу архітектури та містобудування міста Києва протягом десяти днів оформляє, реєструє і видає забудовнику (замовнику) дозвіл на будівництво, реконструкцію із зазначеним у ньому строком продовження його дії.

5. Термін дії дозволу на будівництво, реконструкцію підлягає обов'язковому продовження у випадках виникнення незалежних від забудовника (замовника) обставин, які перешкодили завершенню будівництва у встановлений термін і в установленому порядку.

Відсутність у забудовника (замовника) коштів для фінансування будівництва не є підставою для обов'язкового продовження терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію.

6. Дозвіл на будівництво, реконструкцію не підлягає продовженню, якщо будівельно-монтажні роботи не розпочаті до закінчення строку подання заяви про продовження дії дозволу на будівництво, реконструкцію.

У продовженні терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію може бути відмовлено, якщо причиною незавершення робіт в раніше встановлені строки стало усунення виявлених в ході виконання робіт порушень, а також у разі невиконання забудовником (замовником) зобов'язань за договором (контрактом) на будівництво, реконструкцію.

7. Підставою для відмови у повторному продовженні терміну дії дозволу на будівництво, реконструкцію за відсутності обставин може бути прийняття відповідно до законодавства органами державної влади міста Києва рішення про недоцільність продовження будівництва у зв'язку з необхідністю використання ділянки території для державних потреб міста Києва.

Відмова у повторному продовженні терміну дії дозволу на будівництво при необхідності використання ділянки території для державних потреб міста Києва тягне за собою відшкодування забудовникові витрат, збитків, інші компенсації відповідно до законодавства.

Після завершення будівництва Вам належить ввести побудований будинок в експлуатацію. Процедуру введення в експлуатацію ми постараємося докладно описати найближчим часом. Слідкуйте за оновленнями на нашому сайті, або обращайтесть за професійними консультаціями до фахівців УБК за телефонами, вказаними нижче.

БУДІВНИЦТВО В КИЇВСЬКІЙ ОБЛАСТІ. КОТТЕДЖИ. РЕКОНСТРУКЦІЯ

Дозвіл на будівництво - це документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовнику право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт.

Будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, якщо при його проведенні зачіпаються конструктивні й інші характеристики надійності й безпеки таких об'єктів, здійснюється на підставі дозволу на будівництво.

Дозвіл на будівництво в Київській області видається органом місцевого самоврядування (Головою адміністрації району).

Об'єкт капітального будівництва - це будинок, будівля, споруда, а також, об'єкти, будівництво яких не завершено (об'єкти незавершеного будівництва), за винятком тимчасових будівель, кіосків, навісів і інших подібних будівель.

Порядок організації будівництва (реконструкції) об'єктів нерухомості, що здійснюється фізичними особами, наступний:

1. До початку будівництва (реконструкції) об'єкта нерухомості фізична особа (забудовник) має оформити й погодити в установленому порядку наступні документи:

а) при будівництві (реконструкції) об'єкта нерухомості без участі підрядної організації:

• правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
• проект (архітектурне і планувальне рішення) об'єкта будівництва (реконструкції);
• генеральний план забудови земельної ділянки М 1:500 з розбивкою осей будівель;
• дозвіл глави муніципального утворення на будівництво (реконструкцію) об'єкта нерухомості;

б) при будівництві (реконструкції) об'єкта нерухомості за участю підрядної організації до перелічених у пункті "а" цієї статті документів забудовник повинен мати:

• договір з підрядною організацією.

2. Інспекція Госархстройнадзора Київської області здійснюють державний контроль за дотриманням організаційно - правового порядку будівництва (реконструкції) об'єктів нерухомості, що здійснюється фізичними особами, шляхом перевірки комплектності дозвільної і проектної документації на будівництво (реконструкцію) об'єкта, його реєстрації та видачі висновку про готовність закінченого будівництвом (реконструкцією) об'єкта.

Орган архітектури та містобудування району представляє на реєстрацію до органу Госархстройнадзора Київської області дозвільну документацію, зазначену вище, який у встановлений термін розглядає представлену документацію, реєструє об'єкт або дає письмову зауваження з наданими документами і повертає зазначену документацію в орган архітектури та містобудування.

3. Закінчений будівництвом (реконструкцією) об'єкт нерухомості забудовник зобов'язаний пред'явити приймальній комісії, яка призначається главою району. Склад приймальної комісії та порядок її роботи визначаються відповідно до норм і правил.

Документація для приймання завершеного будівництвом (реконструкцією) об'єкта нерухомості оформляється забудовником. Крім документів, зазначених у п. 1, забудовник пред'являє:

• висновок про виконання технічних умов, передбачених проектом будівництва (реконструкції) об'єкта;
• паспорт технічної інвентаризації на закінчений будівництвом (реконструкцією) об'єкт нерухомості;
• висновок органів Госархстройнадзора Київської області про готовність закінченого будівництвом (реконструкцією) об'єкта нерухомості та відповідність його затвердженої проектної документації.

4. Відповідальність за недотримання організаційно - правового порядку при будівництві (реконструкції) об'єкта нерухомості покладається на забудовника, а також на юридичні та посадові особи, які беруть участь у підготовці та організації будівництва (реконструкції), розробці та погодження проектної документації, відповідно до законодавства України.

Відповідальність за наслідки недотримання будівельних норм і правил при веденні будівельно - монтажних робіт, використання неякісних будівельних матеріалів, виробів та конструкцій, відступ від затвердженої проектної документації несе забудовник, якщо інше не передбачено договорами, відповідно до законодавства України.

5. Плата за здійснення контролю при будівництві (реконструкції) об'єкта нерухомості та роботу приймальної комісії не стягується.

Дозвільна документація на будівництво дійсна протягом 2-х років. У ці терміни необхідно приступити до будівництва.

6. Безпосередньо перед будівництвом будинку після отримання дозвільної документації необхідно отримати дозвіл на виробництво земляних робіт, будівельно-монтажних робіт, а також дозвільну лист на будівництво, далі закладати фундамент і будувати будинок, а потім треба здати його в експлуатацію та зареєструвати.

7. Слід знати і пам'ятати, що розміщення об'єктів будівництва на наданих земельних ділянках та надання земельних ділянок для капітального будівництва в Київській області, здійснюється відповідно до затверджених генеральних планів поселень, на території яких передбачається будівництво відповідно до положень "Правил забудови міст, селищ міського типу , сільських населених пунктів, інших поселень і рекреаційних комплексів Київської області.

Юридичне супроводження реєстрації права власності на знову побудований об'єкт

Перелік документів, необхідних для реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним:

1. Постанова Голови адміністрації району про введення об'єкта;
2. Постанова Голови адміністрації району про виділення земельної ділянки;
3. Акт приймальної комісії;
4. Будівельний паспорт;
5. Свідоцтво про реєстрацію права на земельну ділянку (копія);
6. Технічний паспорт БТІ (витяг для реєстраційної палати - оформляється після отримання на руки Постанови Глави про введення в експлуатацію, первісна калька БТІ є додатком).

Усі документи подаються в копіях з поданням оригіналів.

Юридичний супровід по вводу в експлуатацію закінченого будівництва заміського будинку

Етапи роботи:

1. Первинна технічна інвентаризація.

Необхідні документи:

• Акт про відведення землі;
• Свідоцтво про реєстрацію прав власності на землю;
• Постанова Глави про дозвіл проектування та будівництва;
• Дозвільного листа на будівництво;
• Проект будинку - затверджений і узгоджений;
• План земельної ділянки засвідчений органом відповідальним за проведення кадастрових робіт.;

2. Отримання акту про приймання завершеного будівництва.

Необхідні узгодження:

• Головний архітектор;
• Голова комітету із земельних ресурсів та землеустрою;
• Головний лікар ВРЦ ГСЕН;
• Державний інспектор ГУ ПР;
• Голова територіальної адміністрації;
• Начальник ВОГПС;
• Директор філії БТІ;
• Начальник відділу ГАСП;

3. Висновок Державного архітектурно-будівельного нагляду

Необхідні документи:

• Свідоцтво про державну реєстрацію прав на землю;
• Постанова голови району про виділення земельної ділянки;
• Постанова голови району про дозвіл проектування та будівництва;
• Будівельний паспорт, дозвільну лист на будівництво, план розміщення будівель на ділянці;
• Проект забудови затверджений і узгоджений;
• Реєстраційна картка ДАБК;
• Первинна технічна інвентаризація;
• Акт приймальної комісії;
• Громадянський паспорт (доручення);
• Документи погоджень з відповідними службами інженерних комунікацій (водопостачання, каналізація, газопостачання, електропостачання);
• Номер реєстрового ідентифікатора;

4. Розпорядження голови Адміністрації про введення в експлуатацію

Будівництво будинку, котеджу, котеджного селища (включаючи дозвіл на підключення комунікацій) у Київській області

За останні роки в регіонах України (зокрема, у Київській області) різко збільшився обсяг індивідуального житлового будівництва. З одного боку, цей факт говорить про підвищення (нехай невеликому) рівня життя наших співвітчизників, проте, з іншого боку, виходячи з правового нігілізму наших громадян, більша частина будівель зводиться хаотично, незаконно, без проведення необхідних погоджень з відповідними державними органами та організаціями. Все це може призвести до несприятливих правових наслідків власників цих об'єктів індивідуального житла (аж до знесення незаконно зведених будинків). Тому, щоб уникнути настання цих негативних явищ, майбутньому власникові (власнику) на початковому етапі будівництва необхідно знати деякі правові тонкощі.

Почнемо з оформлення дозволу на будівництво індивідуального житлового будинку (котеджу).

Порядок оформлення дозволу на будівництво індивідуального житлового будинку передбачений Територіальними будівельними нормами Київської області.

Передпроектна підготовка будівництва об'єкта нерухомості полягає у зборі вихідних даних та розробці вихідної дозвільної документації.

Склад передпроектної документації (вихідної дозвільної):

• документ, що засвідчує право на земельну ділянку;
• документ, що засвідчує право на об'єкт, що підлягає реконструкції (при реконструкції);
• архітектурно-планувальне завдання;
• завдання на розробку проектної документації;
• ситуаційний план, М 1:10000, 1:5000, 1:2000;
• Копія з генерального плану відповідної містобудівної проектно-планувальної документації, М 1:2000, 1:1000, 1:500;
• висновок про стан конструкцій будівлі, споруди (при реконструкції). Висновок видається організацією, яка має ліцензію на здійснення даного виду діяльності;
• технічний паспорт об'єкта, що підлягає реконструкції (при реконструкції).

При необхідності також:

• умови приєднання до інженерних мереж;
• обмерочние креслення існуючих на ділянці будівництва будівель;
• історико-архітектурний план в охоронних зонах пам'ятників історії, культури, археології та природи;
• довідки та висновки з екологічним і санітарним характеристиками території навколишньої забудови і санітарних зон;
• інженерно-геологічні вишукування;
• містобудівне ув'язнення.

Склад і зміст завдання на проектування залежать від призначення об'єкта і включають основні дані та вимоги замовника (забудовника) та проектувальника (автора).

Узгодження проектної документації на стадії робочого проекту (РП), проекту (П) проводиться головним архітектором районного освіти за поданням замовника (забудовника), при наявності висновку відповідного органу архітектури та містобудування або рішення містобудівної або технічної ради.

Проектна документація підлягає погодженню організаціями, перелік яких визначений архітектурно - планувальним завданням:

• Центр державного санітарно - епідеміологічного нагляду Київської області,
• Комітет з водного господарства Київської області,
• Управління Державної протипожежної служби,
• Управління Державної автомобільної інспекції ГУВС Київської області,
• Комітет з культури Київської області,
• Головне управління у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій Київської області.

Узгодження проекту з органами Державтоінспекції ГУВС Київської області проводиться в залежності від категорії виїзду з території індивідуального малоповерхового житлового будівництва:

• на дороги федерального та обласного значення - Управлінням ДАІ ГУВС Київської області;
• на вулиці міст, селищ, інших поселень, дороги місцевого значення - районними або міськими органами Державтоінспекції ГУВС Київської області.

Узгодження проектної документації на стадії ескізного проекту проводиться головним архітектором муніципального освіти за поданням замовника (забудовника). За рішенням головного архітектора районного освіти ЕП (ескізний проект) може бути направлений замовником (забудовником) на розгляд в містобудівна або технічна рада районного освіти, Головархітектури, державні наглядові органи, іншим зацікавленим суб'єктам містобудівної діяльності.

Узгодження проектної документації засвідчується головним архітектором районного освіти підписом та печаткою на генеральному плані об'єкту, оформляється висновком органу архітектури і містобудування муніципального утворення або протоколом містобудівної, технічної ради районного освіти, Головархітектури. Узгоджена головним архітектором районного освіти проектна документація затверджується замовником.

Затвердження паспорта забудови проводиться головним архітектором районного освіти за поданням замовника (забудовника) на підставі затвердженої та погодженої відповідно до цих норм проектної документації.

Дозвіл на будівництво (реконструкцію) є необхідним документом (підставою) для отримання замовником (забудовником) дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт, що видається органом державного архітектурно-будівельного нагляду України.

Дозвіл на будівництво (реконструкцію) повинне містити такі відомості:

1. найменування об'єкта нерухомості, дані про місце розташування земельної ділянки, а також юридичну адресу (адреса місця проживання) заявника;
2. підстави для видачі дозволу на будівництво (реконструкцію);
3. особливі умови будівництва (реконструкції) та здійснення будь-яких інших змін об'єкта нерухомості з урахуванням вимог спеціально уповноважених органів з використання й охорони земель, навколишнього природного середовища, історико-культурної спадщини та інших органів державного контролю та нагляду;
4. термін дії дозволу на будівництво (реконструкцію).

Введення в експлуатацію закінченого будівництвом будинку в Київській області

Після фактичного закінчення будівництва, коли втілені в життя всі технічні умови архітектурного проекту, виникає необхідність юридичного закріплення результатів будівництва. Для цього Вам необхідно звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про скликання приймальній комісії для розгляду питання про введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, будівництво якого закінчено.

Відповідно до законодавства України, закінчений будівництвом (реконструкцією) об'єкт нерухомості забудовник зобов'язаний пред'явити приймальній комісії, яка призначається главою району (міста).

До складу приймальної комісії по об'єктах нерухомості, зведеними фізичними особами, включаються:

1. замовник (забудовник)

2. представник органу:

• архітектури та містобудування муніципального освіти;
• державного архітектурно-будівельного нагляду;
• державної протипожежної служби;
• державного санітарного епідеміологічного нагляду.
• у разі виконання робіт на підставі договору-підряду до складу комісії включається представник підрядної організації.

Для приймання закінченого будівництвом об'єкта нерухомості забудовник повинен підготувати наступну документацію для узгодження з приймальною комісією:

1. правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
2. проект (архітектурне і планувальне рішення) об'єкта будівництва (реконструкції);
3. генеральний план забудови земельної ділянки М 1:500 з розбивкою осей будівель;
4. дозвіл глави муніципального утворення на будівництво (реконструкцію) об'єкта нерухомості;
5. договір з підрядною організацією (якщо будівництво здійснювалося підрядною організацією);
6. висновок про виконання технічних умов, передбачених проектом будівництва (реконструкції) об'єкта;
7. паспорт технічної інвентаризації на закінчений будівництвом (реконструкцією) об'єкт нерухомості;
8. висновок органів Госархстройнадзора Київської області про готовність закінченого будівництвом об'єкта нерухомості та відповідність його затвердженої проектної документації.

Приймання закінченого будівництвом (реконструкцією) об'єкта оформляється актом приймальної комісії, який затверджується постановою голови району після його підписання головою комісії та його членами.

Затверджений акт приймальної комісії встановлює відповідність закінченого будівництвом об'єкта нерухомості проекту, підтверджує факт створення об'єкта нерухомості і є документом, що дозволяє його експлуатацію за призначенням, а також реєстрацію даного об'єкта у відповідних органах.

Права власності на створений об'єкт нерухомості реєструються на підставі документів, що підтверджують факт його створення, а також право користування земельною ділянкою для створення даного об'єкта нерухомості.