УКРАЇНА, 10 бер. - SV Development. У 2009 р. на українському ринку нерухомості не було зафіксовано жодної інвестиційної транзакції (відомі тільки факти придбання об'єктів шляхом укладання угод за взаємозаліком, як у випадку з покупкою компанією ISTIL Real Estate готелю "Лейпціг", або перерозподілу часток у проектах, що мало місце між компанією "XXI Століття" та її регіональними партнерами).
Як відзначають експерти, причини цього - не тільки дефіцит вільної ліквідності, а й відсутність на ринку якісної пропозиції на тлі суттєво збільшених вимог, пише Бізнес.
Зокрема, Аркадій Вершебенюк, директор департаменту промислової нерухомості та департаменту інвестиційних послуг українського представництва консалтингової компанії Colliers International, пояснює: "Відсутність пропозиції високоякісної нерухомості означає, що найбільш активна категорія покупців, таких як інституційні інвестори та спеціалізовані міжнародні фонди, з середини 2007 р. спостерігає в Україні "порожні полиці".
Що ж до тих небагатьох якісних об'єктів, які на ринку таки присутні, то, за словами фахівців, запитувана їх власниками ціна, навіть не дивлячись на кризу, значно перевершує ту ціну, яку може запропонувати інвестор.
"Інвестори, які були присутні на ринку комерційної нерухомості до кризи, в принципі, його і не залишали. Просто в 2009 р. вони дивилися на ставки капіталізації об'єктів (норма доходу на інвестований капітал, що розраховується шляхом ділення чистих грошових потоків за рік на вартість об'єкта нерухомості . - Ред.) на рівні 18-20%, розраховуючи на покупку "стресових" активів. Однак їх ніхто не продавав, оскільки, з одного боку, ті об'єкти, які власники готові були пропонувати за такими ставками, не залучали інвесторів, а з другий - якісні інвестиційні об'єкти не пропонували за низькою ціною ", - додає пан Вершебенюк.
Точка відліку
На тлі абсолютно невдалого 2009 р. більш сприятливим у сенсі збільшення кількості транзакцій, за прогнозами експертів, обіцяє бути 2010 р. "Ми вважаємо, що II і III квартали 2010 стануть поворотними для інвестування в нерухомість, оскільки будуть завершені кілька інвестиційних транзакцій, ініційованих раніше ", - говорить Сергій Сергієнко, керуючий партнер українського представництва консалтингової компанії CB Richard Ellis.
У свою чергу, Петро Радчук, віце-президент ТОВ "КДД Груп", відзначає, що розраховувати на повернення інвестицій в Україну дозволяє і те, що вітчизняний ринок нерухомості вже досяг свого "дна" (ціни на житло і орендні ставки на комерційну нерухомість стабілізувалися ), і в другій половині 2010 р. може відновитися його зростання. "Тоді ж ми чекаємо і перший зарубіжних інвестицій", - заявляє експерт.
Щоправда, пан Сергієнко не виключає, що події можуть розвиватися і за більш песимістичним сценарієм, адже Україна як і раніше сприймається як ризикова країна для інвестицій, перед якою стоїть цілий ряд економічних і політичних викликів. "Якщо ці проблеми не будуть подолані найближчим часом, говорити про серйозне відновлення припливу інвестицій на український ринок нерухомості можна буде не раніше 2011 р.", - додає він.
Портрет інвестора
Основними інвесторами, які зацікавлені у вкладенні грошей в український ринок нерухомості, на думку Дмитра Сенниченко, керуючого директора компанії "Паркрідж Україна", виступлять перш за все росіяни, а також самі українці. А звідки їх гроші "зайдуть" в Україну - зі Швейцарії або Кіпру, це не важливо.
"Перш за все довіру Україні повинен надати капітал українського походження. До цього чекати масового приходу в країну іноземців абсурдно", - вважає пан Сенниченко. Якщо ж іноземні інвестори і підуть в Україну, то, за словами Сергія Сергієнко, в першу чергу з Старої Європи і США.
Загалом, пан Сергієнко виділяє два основних види інвесторів, яких може зацікавити український ринок нерухомості. Перші - це "чисті" інвестори, що купують тільки "безтурботним" доходогенерірующіе активи. Але угоди, в яких учасниками виступлять такі інвестори, на його думку, можуть бути укладені тільки у разі термінового, можна навіть сказати, "пожежного" відходу з українського ринку продавця.
"Таких випадків може бути лише декілька", - додає експерт. Другі - це девелоперські компанії, готові брати на себе ринкові ризики. Але вони, за словами пана Сергієнка, почнуть активніше інвестувати в нерухомість лише наприкінці 2010 р. - початку 2011 р. При цьому пан Сергієнко вважає, що в обох випадках угоди з потенційними інвесторами стануть можливі в осяжному майбутньому тільки в разі наявності кредитних зобов'язань, які можна реструктурувати.
Затребувані проекти
Експерти ринку сходяться на думці, що інвестори, українські чи зарубіжні, перш за все відновлять інвестиції в ринок нерухомості Києва. "Якщо ж говорити про регіональному ринку, то в доступній для огляду перспективі інвестиційно привабливими можуть бути якісні і заповнені орендарями торговельні або складські комплекси в великих обласних центрах", - констатує пан Сергієнко.
Що стосується не готових об'єктів нерухомості, а проектів, то, за словами Петра Радчука, інвестори будуть входити перш за все в проекти, які мають готові пакети дозвільної документації або в яких виконані певні будівельні роботи. При цьому, швидше за все, вони будуть претендувати на 50% проекту і більше.
У свою чергу, Олеся Романенко, начальник служби маркетингу і продажів компанії "Юкрейніан Девелопмент Партнерс", пояснює: "Оскільки Євро-2012 не за горами, перші інвестиції потечуть саме в об'єкти, необхідні для проведення Чемпіонату: стадіони, готелі, об'єкти супутньої інфраструктури. Географія вкладень - міста-мільйонники, а також міста, які прийматимуть у себе матчі Чемпіонату Європи ".
У той же час Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку та маркетингу компанії "Т. М. М.", вважає, що в першу чергу інвестори будуть вкладати гроші в об'єкти житлової нерухомості, що знаходяться на завершальній стадії будівництва.
"Найімовірніше, інвестори будуть вкладати кошти на завершення будівництва об'єктів житлової нерухомості, але на досить жорстких умовах. Зокрема, оцінювати квадратні метри за ціною, нижчою від ринкової. За таких умов вітчизняний бізнес отримує можливість добудовувати об'єкти та виконувати свої зобов'язання перед клієнтами, тоді як прибуток від реалізації нерухомості отримує інвестор ", - пояснює девелопер.
Якщо ж говорити про розміри інвестицій в проекти нерухомості, то зараз, за словами експертів, ці суми істотно менше докризових і складають приблизно кілька десятків мільйонів доларів. "Проекти гігантських масштабів, які було прийнято починати в період економічного піднесення в 2006-2007 рр.., Зараз неактуальні. Швидше за все, найближчим часом намітиться тенденція починати більш доступне за коштами будівництво, наприклад, вартістю $ 20-40 млн", - прогнозує Олексій Зеркалов, радник інвестиційно-банківського департаменту ІК "Драгон Капітал".
До речі, за словами експертів, саме на проекти вартістю $ 10-20 млн були націлені в минулому році українські інвестори. Але через дорожнечу активів попит з боку даної категорії інвесторів, зокрема, у Києві так і залишився нереалізованим. Регіональні ж ринки інвестори не розглядали внаслідок їх низької прозорості і меншої привабливості.
Девелопер - про перспективи
Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку та маркетингу компанії "Т. М. М.":
- Україні потрібно ще мінімум три-чотири роки для відновлення об'єму інвестицій в ринок нерухомості до докризового рівня. Спочатку повинні відновитися західні фінансові ринки, після чого повинна знову утворитися надлишкова ліквідність, яка буде спрямована інвесторами в тому числі і в зони ризику - ринки, що розвиваються, зокрема українська.
До речі, не варто перебільшувати докризовий обсяг інвестицій у вітчизняний ринок нерухомості. В Україну не робили таких величезних вкладень, як, наприклад, в ринки, що розвиваються Латинської Америки.
