РОССИЯ, 17 сен. - SV Development. О возможностях заработка на решении квартирного вопроса.

Недвижимость и связанные с ней операции давно попали в поле зрения различного рода инвесторов от институциональных в лице банков, страховых компаний и других денежных мешков до обычных граждан со средней зарплатой. В статье решили рассмотреть наиболее известные инструменты: ипотеку, покупку на начальных этапах строительства, закрытые ПИФы недвижимости и сдачу в аренду.

Как заработать на ипотеке

Понятно, что некоторым кредитным организациям удается иногда весь свой бизнес выстроить на доходе от ипотечных кредитов. Тут неизбежно появляется идея — как возвратить деньги, потраченные на выплаты банку, и еще получить прибыль. Уверенность в том, что это реально, разделяют не многие эксперты.

«Рост цен на недвижимость не всегда обгоняет ставки по ипотечным кредитам, что минимизирует возможность для заработка», — считает начальник управления развития розничного инвестиционного бизнеса УК «Промсвязь» Павел Васильев.

По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, стратегия, ориентированная, прежде всего, на высокие темпы роста стоимости объекта недвижимости, теоретически возможна. «Прибыль в этом случае будет формироваться за счет разницы между фиксированной стоимостью обслуживания долга и динамикой роста капитализации актива, — говорит он. — Кроме того, издержки могут минимизироваться за счет направления рентных доходов на погашение ипотечных выплат». Впрочем, такой подход, по его мнению, подразумевает значительные риски — изменение рыночной конъюнктуры может привести к формированию убытков.

Для достижения цели по окупаемости и даже прибыли при ипотечном кредите стоит обратить внимание на факторы, которые могут в этом помочь. Речь идет о программах с комбинированной процентной ставкой. «Основным преимущество этого инструмента является то, что ее фиксированная часть, которая как раз действует в течение 5–7 лет, на 0,5–1% ниже, чем по программам с фиксированной ставкой», — советует директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, для тех, кто оформляет кредит на длительный срок и не планирует его досрочное погашение, выгодным решением станет популярная в последнее время услуга с условным названием «Назначь свою ставку», предполагающая снижение процентной ставки от 0,5 до 1,5% годовых при внесении единовременного платежа от 1,5 до 4% от суммы кредита. «Получить более выгодные условия по ипотеке можно и при крупном первоначальном взносе: при выплате 35–40% от стоимости приобретаемой недвижимости клиенту может быть предложена упрощенная схема кредитования — например, без справки о доходах и предоставления двух документов», — говорит Шлома. Сэкономить на выплатах по ипотеке можно, как рассказывает эксперт, воспользовавшись сезонными ипотечными акциями или специальными предложениями от банков-партнеров для клиентов крупных агентств недвижимости.

Сергей Шлома из ИНКОМ-Недвижимость напоминает и о возможности возврат уплаченного ранее налога на доходы физических лиц путем получения имущественного налогового вычета при покупке недвижимости. «В настоящее время максимальный размер налогового вычета при приобретении недвижимости составляет 2 млн рублей, — говорит он. — В случае ее покупки с использованием ипотечного кредита возврат ранее уплаченного НДФЛ составит 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей, плюс 13% от суммы расходов по оплате процентов по ипотеке за отчетный период».

Покупка на начальном этапе строительства

В этом способе есть свои риски, как и в любом другом, предполагающем доходность.

По словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, квартиры в новостройках на стадии строительства пользуются сегодня наибольшим спросом — разница в цене такого жилья и стоимости квадратных метров в достроенном доме с оформленными в собственность квартирами составляет около 30–40%.

Об этом же говорит и аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин: «Обычно недооцененным активы остаются на первоначальных стадиях реализации крупных проектов, то есть, чем выше готовность проекта, например, многоквартирного дома, тем выше и стоимость квартиры в нем, прежде всего, это связано со снижением рисков». По его словам, спровоцировать рост цен может и улучшение инфраструктуры, повышающей качество данной локации, создающей дополнительные комфортные условия проживания.

«Покупать недвижимость на первичном этапе строительства выгодно из-за того, что застройщику зачастую необходимы деньги на стройку, и он готов продавать площади дешевле, — рассказывает Павел Васильев из УК „Промсвязь“. — Но в тоже время у инвестора увеличиваются риски „долгостроя“, а иногда и риски потери части капитала».

17–20% годовых для пайщиков закрытых ПИФов недвижимости

Это относительно дешевый способ, позволяющий почувствовать себя инвестором.

«Единственным инструментом для заработка на рынке недвижимости для людей со средним уровнем зарплаты в Москве являются закрытые ПИФы недвижимости, так как минимальная сумма входа в подобный продукт составляет 500 тыс. руб., что намного меньше минимальной суммы инвестиций напрямую в недвижимость, а потенциальная доходность составляет 17–20% годовых», — говорит Павел Васильев из УК «Промсвязь». В качестве дополнительных преимуществ данного варианта он называет то, что управляющая компания отслеживает финансовое состояние застройщика, этапы строительства и многие другие важные моменты, на которые не придется тратить время инвестору.

О выгоде закрытых ПИФов говорит Максим Клягин из УК «Финам Менеджмент»: «Доступность для широкого круга инвесторов, сравнительно высокая ликвидность и относительно низкие транзакционные издержки, информационная открытость и государственное регулирование деятельность управляющих компаний». Также эксперт отмечает, что на фоне высокого спроса на коммерческую и жилую недвижимость профильные фонды, как правило, демонстрируют доходность более высокую, чем большинство консервативных инвестиционных инструментов.

Однако есть нюанс о котором рассказывает Клягин: «После введения налога на имущество ЗПИФов инвестиционная привлекательность данного инструмента заметно снизилась, и создание закрытых паевых фондов во многом потеряло свою актуальность».

Заработать на аренду

Все опрошенные нами эксперты отмечают, что это очень долгий путь. «Теоретически вернуть деньги на покупку недвижимости, сдавая ее в аренду можно, но это займет большой промежуток времени, — утверждает Павел Васильев. — А если эта недвижимость приобретена с помощью ипотеки, то это становится практически невозможно».

Директор департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева привела подробный расклад по цифрам для этого варианта заработка: «Если сдавать в аренду квартиру, купленную примерно за 7,5 млн руб. в современном доме, общая площадь которой составляет 40 кв. м, а кухня — 9 кв. м, по арендной ставке 35–40 тыс. руб. в месяц, то она окупится не раньше чем, через 19–20 лет». Здесь, как говорит эксперт, в расчет берутся и расходы на ремонт, и на покупку мебели, но также следует учесть дополнительные расходы: коммунальные платежи платит собственник, и за те же 20 лет надо будет делать хотя бы косметический ремонт и не один раз. «Срок окупаемости элитного жилья дольше — 25–30 лет, при этом, в данном сегменте срок экспозиции увеличивается, и дорогие квартиры могут долго ждать своего арендатора», — рассказывает Киселева.

Консалтинговая компания "SV Development"