РОССИЯ, 16 сен. - SV Development. Петербургский рынок жилья в точности повторяет московскую траекторию. Ядро города (центр и спальные районы) остается «центром силы», но основные деньги застройщики зарабатывают на периферии.

Практически все крупные петербургские фирмы — группа ЛСР, ГК ЦДС, «Строительный трест», «СПб Реновация», «Росстройинвест» и др. — обзавелись масштабными проектами в области. Пока общей моде не поддается только компания «ЛенспецСМУ», но и это, по-видимому, не надолго.

Смещение в сторону периферии начинает диктовать новые правила игры. Городским застройщикам приходится учить областные требования и регламенты, к тому же сейчас они меняются.

Маркетологи в растерянности: в каком разделе сайта рекламировать малоэтажный комплекс, находящийся в 10 км от КАД? Пока он автоматически (по умолчанию) попадает к коттеджным поселкам, что очевидная нелепость.

Покупатели буквально за пару лет научились интересоваться не только ценой, планировками и особенностями конструктива — теперь они внимательно изучают трафик, варианты объезда, если на основной магистрали что-то случилось, и даже прикидывают (хотя и без особого успеха) перспективы федерального финансирования дорожного строительства. «Создание улично-дорожной сети существенно отстает от темпов жилищного строительства, — признает вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев. — Региональных дорог не хватает. У Федерации сейчас другие заботы, и ситуация будет усугубляться». «Застройщики уже вкладываются в проектирование дорог — и мы, и ЮИТ, и другие», — комментирует Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость».

Трудности в развитии мегаполиса не сводятся к миграции «окраина — центр». Иногда через город на работу можно добираться часами, гораздо дольше, чем из Кудрова по кольцевой. Рост транзитных перемещений обостряет и без того непростую транспортную ситуацию и ставит перед властями новые задачи.

«Городское пространство — весьма ограниченный ресурс, — говорит Пашин. — И эти проблемы все равно придется решать: ограничивать въезд, делать платный доступ в центр, разрешать парковаться четным номерам по четным дням, нечетным по нечетным — мы от этого никуда не денемся». Мегаполис формируется на пересечении людских, транспортных и финансовых потоков, невзирая на административные барьеры. Границы размываются под мощным давлением: в Петербурге средняя плотность населения — 36,6 человека на 1 га, в Ленобласти — 21 человек на 100 га. В 174 раза меньше! Можно перевести в атмосферы: чтобы выдержать такой перепад, надо строить подводную лодку.

По данным аналитиков, за первое полугодие строители начали продажи в новых комплексах общей площадью 2,7 млн кв. м. Из них 1,45 млн кв. м — это собственно город, 1,12 млн — прилегающие к Петербургу районы Ленобласти и 139 230 кв. м — новостройки в административно подчиненных районах (Курортный, Пушкинский, Петродворцовый). Два года назад спрос на областную недвижимость составлял примерно 20-22% в общем объеме продаж, сейчас — 33-34%, и эта доля растет. По данным Knight Frank SPb, во II квартале граждане купили 434 000 кв. м в Петербурге и около 340 000 кв. м в новостройках области. Георгий Богачев уверен, что через 2-3 года в Петербурге и области будут вводить в эксплуатацию примерно по 2 млн кв. м жилья. А больше и не надо, иначе не хватит платежеспособного спроса.

Вообще, сравнение показателей ввода жилья в двух соседних субъектах РФ — это классическая картина «догоняющего развития». В 2003 г. в области построили 444 000 кв. м — 36,5% от площади квартир, сданных в пределах города. В 2007 г. — 844 000 кв. м, 32% (рост почти вдвое, но и в Петербурге пик строительного бума). В 2010 г. областные застройщики отчиталась за 1,044 млн кв. м — 39,3%. В 2013 г. — 1,291 млн кв. м, 50% от городских показателей. Весьма вероятно, что в ближайшие несколько лет объемы ввода действительно сравняются. Но в области будут строить в основном эконом- и комфорт-класс, тесня зеленые зоны и территории ИЖС, в Петербурге — от бизнес-класса и выше, понемногу осваивая бывшие промзоны.

Ровно так, как это происходит в Москве и Подмосковье, разве что с поправкой на ограничения из-за исторического статуса.

Консалтинговая компания "SV Development"