РОССИЯ, 22 июл. - SV Development. Доля госбанков на ипотечном рынке неуклонно растет. «Палочкой-выручалочкой» для остальных игроков может стать кредитование сделок с нежилыми объектами. Ведь доходность от вложений в коммерческую недвижимость заметно выше, чем в квартиры.

Соискателя кредита на приобретение коммерческой недвижимости ожидает пристрастная оценка платежеспособности. Тем не менее растущий интерес кредитных организаций к коммерческой ипотеке становится все заметнее.

В тесноте, да и в обиде

К настоящему времени у россиян, пытающихся сберечь свои накопления от инфляции, остался ограниченный выбор инструментов. По сути, это либо жилая недвижимость, либо банковские депозиты.

При этом ведущие финансовые структуры дают по вкладам в лучшем случае 9% годовых. А банки второго эшелона – 11%. Но регулярные отзывы лицензий Центробанком постепенно приучают россиян не хранить деньги в небольших банках.

В то же время, как заявила в рамках выставки «Жилищный проект« эксперт корпорации «Адвекс. Недвижимость» Наталья Дембовская, реальная доходность вложений в строящуюся недвижимость сегодня составляет 20% годовых (доходность от сдачи купленной квартиры в аренду гораздо ниже). Однако частных инвесторов в близком будущем могут ожидать разочарования.

Как говорять аналитики, объем предложения на рынке новостроек стабильно растет. Например, в начале 2013 года на продажу в Петербурге были выставлены объекты суммарной площадью 2,8 млн кв. м. В конце – уже 3,5 млн кв. м. Сейчас, несмотря на ажиотажный спрос, подчистивший закрома, объем предложения приблизился к 4 млн кв. м. Угроза затоваривания рынка выглядит все реальней.

То есть гражданам, чьи доходы заметно выше расходов, уже сейчас пора искать новые инструменты, которые в перспективе позволят стабильно получать прибыль. Рынок коммерческой недвижимости может предоставить такие инструменты.

«Квартира площадью около 45 кв. м, если ее сдавать, будет в среднем приносить ежемесячный доход в размере 25 тыс. руб., – подсчитывает генеральный директор АН “Русский дом” Людмила Синьковская. – Квартира, переведенная в нежилой фонд и приспособленная под коммерческое помещение, принесет 75-100 тыс. ежемесячно».

Лишние опасения

Между тем рынок коммерческой недвижимости частными инвесторами освоен слабо. По различным оценкам работают с такими объектами 10-15% от общего числа «частников». Недоверие граждан с накоплениями к коммерческой недвижимости объясняется несколькими причинами.

Во-первых, игроки рынка любят пугать непрофессионалов, что те могут ошибиться при выборе объекта для инвестиций. Допустим, купит россиянин подвал в многоквартирном доме, а арендатора так и не найдет.

Во-вторых, предостерегают специалисты, получение прибыли от коммерческой недвижимости требует определенных управленческих навыков.

Но, по большому счету, эти страхи надуманны. Не нужно иметь специального образования, чтобы определять основные тренды рынка коммерческой недвижимости. Любой здравомыслящий петербуржец (см. диаграмму) согласится, что лучше всего приобретать торговые помещения. При этом объект должен находиться на улице с интенсивными пешеходными потоками и достаточным количеством парковочных мест (см. таблицу).

В вопросах же управления должен разбираться не гражданин, сдающий площади в аренду, а арендатор, пытающийся на этих площадях «поднять» бизнес. Поэтому объективной, сдерживающей массовый приход частных инвесторов в сегмент «комка», является только одна причина – цена входа значительно выше, чем на рынок жилой недвижимости.

Так, по оценкам аналитиков компании «Матрикс-Недвижимость», в варианте инвестирования, когда приобретается готовая квартира в новостройке с целью последующей сдачи в аренду, «точкой входа» является сумма в 2,7 млн руб.

В варианте же с коммерческой недвижимостью, считает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова, нужно отталкиваться от ожидаемой выручки. Как уточняет специалист, в городе можно найти и очень дешевые предложения, но получение дохода с таких объектов останется под большим вопросом. «Чтобы доходность была выше, чем от жилых помещений, минимальная стоимость квадратного метра объекта должна составлять 100 тыс. руб.», – думает Марина Чижкова. То есть требуется не менее 4-5 млн «инвестиционных» рублей.

Варианты же покупки коммерческой и жилой недвижимости на стадии строительства сравнить трудно. Ведь многие застройщики, подсказывает руководитель отдела продаж компании «К55» Евгения Семенова, чтобы получить максимальную выгоду, предпочитают не продавать коммерческие объекты, пока дом не сдан.

Впрочем, и высокий входной порог не является непреодолимым барьером. Поскольку нежилой объект, так же как и жилой, можно приобрести в ипотеку.

Индивидуальный подход – не всегда во благо

По словам генерального директора ГК «Банк Жилищных Решений» Романа Корникова, сегодняшний ипотечный рынок можно условно разделить на две подгруппы. Это доступный с точки зрения предложений рынок и сегмент с малым количеством реально рабочих ипотечных программ.

«К первому рынку я бы отнес ипотеку на городское отдельное жилье (квартиры) и частные жилые дома с участками ИЖС, – уточняет специалист. – Практически каждый банк на территории Петербурга занимается кредитованием покупки данных типов жилья».

Ко второй категории эксперт относит все остальные типы недвижимости: гаражи, земельные участки, комнаты в коммуналках и нежилую недвижимость. «Обычно кредитованием этих объектов занимаются не более десяти банков, – сообщает Роман Корников, – что ограничивает выбор и значительно снижает шанс получить одобрение заявки».

Проще говоря, для российского рынка залоговых объектов ипотека на коммерческую недвижимость пока является экзотическим продуктом. «Сделки по данной программе не являются рядовыми и требуют индивидуального подхода», – поясняет директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка Алексей Главатских.

Банкиры, декларируя готовность давать такие кредиты, предпочитают каждого клиента перепроверить трижды. Ни о каком кредитовании сделок «по двум документам» и речи быть не может. Заемщик должен собрать внушительный пакет справок, включая документы, характеризующие приобретаемый объект.

Наконец, сами банковские продукты на приобретение объектов нежилого фонда отличаются более жесткими условиями. Так, минимальная ежемесячная процентная ставка обычно начинается с 14%, нижняя планка первого взноса с 20%, и большинство программ не предполагают выдачу кредита на срок более десяти лет.

Для сравнения: средняя процентная ставка при кредитовании сделок с жилой недвижимостью, по данным АИЖК на конец мая, равнялась 12,2%, минимальный первый взнос у большинства активных участников ипотечного рынка составляет 10%, почти все кредиторы готовы давать деньги на срок до 30 лет.

Временные трудности

Впрочем, перечисленные минусы со временем сглаживаются. С одной стороны игроки пока еще только собирают необходимую статистику по рискам. По мере накопления данных ставки плавно снижаются, а требования смягчаются. Так что в перспективе условия по коммерческому кредитованию приблизятся к параметрам «обычной» ипотеки.

«Перспективы развития рынка очевидны, – рассуждает Арсений Васильев. – Прежде всего стоит ожидать увеличения сроков кредитования и снижения требований к величине первого взноса».

С другой стороны, в сегменте ипотеки на жилую недвижимость частным банкам становится все труднее конкурировать с госбанками. Соответственно, не входящим в пятерку лидеров банкам придется делать ставку на нишевые продукты. И в первую очередь – благодаря высокой доходности нежилых помещений – на коммерческую ипотеку.

Более того, в перспективе у ряда игроков этого рынка такая программа может превратиться в флагманский (то есть приносящий наибольший доход) продукт. «Потенциал этого сегмента огромен – пока только 5-10% сделок с коммерческой недвижимостью совершаются с привлечением кредитных средств», – констатирует генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

И уже сейчас можно отметить растущую активность банков в данной сфере. Так, в апреле о том, что начинает выдавать ипотечные кредиты на приобретение нежилой недвижимости по программе «Коммерческая ипотека», заявил Абсолют Банк. Максимальная сумма кредита для Москвы и Петербурга составляет 40 млн руб., для других регионов России – 30 млн руб.

В мае актуализировал условия продукта «Коммерческая ипотека» Росавтобанк. А в июне заявил о подготовке к запуску коммерческой ипотеки Банк БФА.

Обратим внимание, что в названиях продуктов встречается терминологическая путаница. Наряду с названием «коммерческая ипотека» используется словосочетание «бизнес-ипотека». А ряд игроков «коммерческой ипотекой» называет и «ипотеку на апартаменты».

Правда, путаница постепенно исчезает. Все чаще специалисты «бизнес-ипотекой» именуют кредиты на недвижимость, предназначенные исключительно для юридических лиц, а «коммерческой ипотекой» – продукты, среди прочего допускающие кредитование частного лица.

Придется потерпеть

Уточним, что развитию кредитования на нежилые объекты мешает не только осторожность банков.

По словам Арсения Васильева, действующая редакция Закона «Об ипотеке…» регулирует лишь взаимоотношения при сделках с жилыми помещениями. Таким образом, отсутствует профильное законодательство для залогового коммерческого имущества.

Свою роль играет и закрытость рынка нежилой недвижимости. «Сегодняшняя неразвитость рынка коммерческой ипотеки в первую очередь связана с непрозрачностью самого рынка коммерческой недвижимости», – сообщил БН директор по Приволжскому и Уральскому Федеральным округам Банка ИТБ Евгений Прошин.

Что еще более важно, отечественный рынок кредитования находится под общим давлением неблагоприятной общеэкономической ситуации. То есть большинству игроков элементарно не хватает ликвидности для развития новых направлений.

И, как отмечает вице-президент КБ «Интеркоммерц» Александр Турсков, в ближайшей перспективе новые источники фондирования российских банков, кроме тех, которые есть сейчас, не появятся.

Иначе говоря, бум коммерческой ипотеки ожидаем. И нежилая недвижимость имеет все шансы стать высокодоходным инструментом для частных инвесторов. Но это произойдет не ранее, чем экономика страны выйдет из рецессии.

Консалтинговая компания "SV Development"