РОССИЯ, 17 июн. - SV Development. Время от времени на рынке жилья появляются заманчивые предложения по продаже недвижимости, стоимость которой ниже средне установленной. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а дешевые квартиры, скорее всего, оказываются или проблемными, или вовсе несуществующими. О наиболее распространенных вариантах мошенничества, связанного с продажей квартир, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Продажа квартиры обманным путем по поддельным правоустанавливающим документам

Это один из самых распространенных случаев мошенничества с жилой недвижимостью. Злоумышленники все чаще арендуют чужую квартиру на короткий срок и подделывают необходимые для сделки документы, часто прибегая к услугам «своего» нотариуса. Получают деньги и оставляют покупателя наедине с законными хозяевами, вернувшимися с отдыха. Распространен вариант такого обмана: злоумышленник действует по липовой доверенности от собственника, который может на поверку оказаться недееспособным, скончавшимся, обманутым или — как в первом варианте — ничего не подозревающим арендодателем квартиры. Каждый из этих случаев является основанием для признания такой сделки ничтожной. «Нередко продавцом выступает и мошенник-собственник, а его жилье по цене "ниже рынка" может находиться в ипотечном, кредитном залоге, аренде, иметь иное обременение на совершение регистрационных действий, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Об этом неопытному покупателю скромно не сообщают, к тому же продавец недвусмысленно намекает, что "завтра" квартира может быть продана другому, всячески подталкивая к ускорению сделки без должной проверки юридической чистоты. В результате мошенник получает деньги и скрывается, а незадачливому новому хозяину предстоят длительные судебные разбирательства, обычно с сомнительными перспективами».

Отказ продавца от сделки

В последнее время эти варианты практикуются продавцами-мошенниками после получения денежных средств за квартиру и по результатам правовых последствий часто перекликаются с предыдущими примерами. Будучи законным собственником в состоявшейся купле-продаже квартиры, мошенник обращается в суд с заявлением о признании сделки недействительной по одной из предусмотренных законом причин. Очень часто такой причиной оказывается ограниченная дееспособность продавца, скрытая от покупателя, а при покупке квартиры с обременением — зарегистрированное в жилом помещении лицо, которому «внезапно» оказалось некуда выписываться. При этом сделка в судебном порядке может быть аннулирована, и суд обяжет продавца вернуть деньги, полученные от покупателя. Но и здесь последнего ждет неприятный сюрприз — в большинстве случаев деньги к этому моменту продавцом уже потрачены либо «украдены» у него, и он готов возвращать долг лишь из мизерной официальной зарплаты. При этом возвращению полежит сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, а в нем — как это часто бывает, речь идет о значительно заниженной стоимости жилья с целью минимизировать налоговые отчисления.

Продажа квартиры «с долгами», скрытыми обременениями

«Эта разновидность мошенничества при продаже вторичной жилой недвижимости распространена не меньше приведенных выше примеров. После приобретения такой квартиры покупатель часто выясняет, что вместе с ней он «получил» задолженности бывшего владельца за коммунальные платежи, банковские кредиты. Домашний телефон «обрывают» коллекторские агентства. В другом варианте во вновь купленной квартире может быть выполнена незаконная перепланировка, о которой покупатель не знал или не придал ей значения — и новый хозяин сталкивается с серьезными материальными затратами на устранение строительных нарушений, их согласование. Шумные, пьющие соседи также могут доставить массу неудобств. В более серьезных случаях покупатель, уже отдав деньги, узнает, что до сделки из квартиры были выписаны несовершеннолетние лица, сохранившие на нее права требования. Кроме этого, из мест «не столь отдаленных» может вернуться и законно вселиться во вновь приобретенную жилплощадь ранее прописанный в ней гражданин, до этого законно снятый с регистрационного учета для отбытия уголовного наказания, связанного с лишением свободы. Или на квартиру вдруг заявляет свои права, оспаривая состоявшуюся сделку, один из супругов продавца, в том числе и бывший, не давший согласия на продажу квартиры, являющейся совместно нажитым в браке имуществом. Если квартира досталась продавцу по наследству, спустя некоторое время новый собственник может узнать о появлении других наследников, претендующих на нее», — комментирует Олег Сухов.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Эта простая и «гениальная» мошенническая схема распространена как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Как следует из заголовка, квартира за короткий промежуток времени продается нескольким добросовестным покупателям, каждый из которых, разумеется, не подозревает о существовании «конкурентов». При этом покупателям под тем или иным предлогом представляются нотариально заверенные дубликаты правоустанавливающих документов. Продавец торопит продажу, объясняя срочность выездом из страны на ПМЖ, иными уважительными причинами. В результате сделка происходит в искусственно созданной мошенником спешке, по принципу «утром деньги — вечером стулья». То есть не страхуясь путем помещения денежных средств покупателя в банковскую ячейку на время регистрации права собственности нового хозяина, что, как правило, занимает около месяца. В итоге мошенник исчезает с большим «кушем», а обманутых покупателей ждут длительные хождения по правоохранительным органам в поисках правды.

Продажа несуществующей квартиры

Такой вид мошенничества часто встречается на рынке новостроек. При этом покупателю, не разбирающемуся в тонкостях сделок с жилой недвижимостью первичного рынка, и не желающему лично убедиться в ее существовании де-факто, квартира представляется готовой к заселению, но только «на бумаге» — фотографиях, липовых документах. На самом деле он покупает «воздушный замок» — в лучшем случае без наличия у продавца (строительной, инвестиционной компании) правоустанавливающих документов на проданную квартиру — обычно они якобы «находятся в стадии оформления», и неизвестно, будут ли оформлены в принципе. В худших вариантах помимо этих документов отсутствует и разрешение на само строительство, а жилой многоквартирный дом как объект строительства является спором хозяйствующих субъектов.

«Приобретение квартиры — всегда ответственное мероприятие, требующее осторожного, взвешенного подхода и связанное с множеством рисков. Особенно сейчас они подстерегают добросовестного покупателя жилья как на вторичном рынке, так и в новостройке. И чем ниже предлагаемая цена такой квартиры, чем сильнее торопит вас продавец, тем выше шанс оказаться обманутым», — предупреждает адвокат Олег Сухов.

Консалтинговая компания "SV Development"