РОССИЯ, 26 май - SV Development. Загородный рынок Подмосковья по-прежнему остается одним из самых рискованных в жилой недвижимости. Здесь нет четких регуляторов, таких как 214-ФЗ на рынке многоквартирных новостроек.

Этот сегмент стараются избегать банкиры, с большой неохотой выдавая ипотечные кредиты. В то же время желающих обзавестись собственным загородным домом или земельным участком сегодня немало. Специалисты компании «Метриум Групп» подготовили несколько советов потенциальным покупателям, которые позволят сделать правильный выбор.

Кадастр – лучший друг покупателя

Несколько лет назад Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила в открытом доступе уникальный продукт – публичную кадастровую карту. Этот инструмент позволяет потенциальному покупателю загородной недвижимости получить большое количество важной информации. Однако о его существовании знают далеко не все. А те, кто знают, в большинстве своем не умеют пользоваться.

«Публичная кадастровая карта позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земельном участке, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – К примеру, рядом с коттеджным поселком расположено поле. Любой желающий может посмотреть, является ли оно частной собственностью или государственной. Если форма собственности частная, то с большой долей вероятности на этом поле вскоре могут появиться нежелательные соседи. Хорошо, если это будут многоэтажные новостройки. Известны случаи, когда рядом с поселками возводились промышленные объекты или складские комплексы».

Используя публичную кадастровую карту и информацию из открытых источников, нужно выяснить, не планируется ли рядом строительство дорог, заводов, логистических центров или многоэтажных жилых домов. Самыми лучшими вариантами окружения для коттеджного поселка являются земли лесного фонда и водоемы. Это дает почти стопроцентную гарантию того, что спокойствие и размеренность загородной жизни не нарушит какая-нибудь масштабная стройка.

Поселки-призраки

Большинство современных покупателей загородной недвижимости приобретают объекты для собственного проживания. И одним из самых главных рисков является отсутствие жизни в коттеджном поселке. «Существует немало примеров того, как удачные, на первый взгляд, проекты оказывались "мертворожденными", - говорит Илья Менжунов. – Казалось бы, продажи идут хорошо, концепция продумана до мелочей, но даже спустя несколько лет в поселке никто не живет».

Жизнь в незаселенном поселке – довольно сомнительное удовольствие. Как минимум, это просто неуютно. Вечерняя прогулка среди пустых домов, ни в одном из которых не горит свет, вряд ли доставит удовольствие. Да и днем ничего приятного нет: участки зарастают сорняками, выглядят заброшенными.

Специалисты рекомендуют потенциальным покупателям коттеджей обращать внимание на то, ведутся ли отделочные работы в уже проданных домах. Хорошим показателем является проведение отделочных работ не менее чем в трети из них. Это можно понять по наличию строительного вагончика на участке, присутствию рабочих и многим другим подобным мелочам.

Если же речь идет об уже готовом и заселенном проекте, то в этом случае можно посоветовать съездить в жилой комплекс несколько раз в будние и выходные дни. В «живом» поселке можно будет увидеть прогуливающихся людей, детей на детской площадке, припаркованные у домов машины и другие признаки жизни.

Инфраструктурные обещания

Сегодня большинство игроков на загородном рынке завлекают покупателей обещаниями того, что в проекте будет все необходимое для комфортной жизни. «Однако, как показывает опыт, до реального воплощения в жизнь эти планы доходят далеко не всегда. В лучшем случае девелопер выполняет свои обещания процентов на 30», - комментирует Илья Менжунов. По словам эксперта, не стоит ожидать в эконом-классе такой же инфраструктуры, как в сегменте «бизнес», а в бизнес-классе - как в элитных коттеджных поселках.

Но даже если застройщик построит все обещанное в полном объеме, покупатель должен понимать, что инфраструктура – это серьезное обременение, которое оказывает значительное влияние на ценообразование. На начальном этапе реализации проекта все затраты девелопера на возведение инфраструктурных объектов закладываются в цену, а после заселения коттеджного поселка значительно повышают размер ежемесячных эксплуатационных платежей. «Оптимальный вариант – размещение инфраструктурных объектов на въезде в поселок, чтобы их можно было открыть для посетителей извне. В этом случае и на жителей поселка не будет накладываться дополнительное финансовое бремя, и инфраструктура будет приносить доход, и посторонние не смогут попасть в жилой комплекс», - говорит Менжунов.

Коммуникации прежде всего

Еще один важный показатель проекта с минимальными рисками – это наличие инженерных коммуникаций. «Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в поселок в первую очередь. Если их нет, а строительство уже ведется, то это веская причина отказаться от покупки», - советует Илья Менжунов.

По словам эксперта, на загородном рынке можно встретить немало примеров проектов, которые становились поселками-призраками из-за отсутствия коммуникаций – строительство коттеджей уже полностью завершено, но девелопер затянул с подведением инженерии и покупатели были вынуждены искать более подходящие для проживания коттеджные поселки.

Соседский долгострой

В последние несколько лет покупателей загородной недвижимости активно убеждают в том, что самыми рискованными являются инвестиции в сегмент участков без подряда. Но это не останавливает клиентов, активно скупающих землю. «На самом деле участки без подряда таят в себе не так уж много опасностей, - поясняет Илья Менжунов. – Если в таком поселке есть техусловия на коммуникации и проведено межевание земли, то это уже является гарантией того, что проект жизнеспособен, в него можно смело инвестировать».

Другой вопрос, что многих покупателей отпугивает тот факт, что покупка участка без подряда – это риск долгое время жить на стройке. «На мой взгляд, это не является фактором риска, - комментирует эксперт. – К этому нужно относиться иначе. Если твои соседи строятся, пусть даже и долго, это уже хороший знак. Такого, чтобы все жители поселка с участками без подряда построились и заселились одновременно, просто не бывает, это единичные случаи».

Консалтинговая компания "SV Development"