РОССИЯ, 3 апр. - SV Development. Присоединенные к Москве территории сегодня мало интересуют покупателей загородной недвижимости. Люди понимают — есть большая вероятность того, что возле дома могут быть построены новая автомобильная магистраль, промышленное предприятие, административное здание или жилой микрорайон с высотками. Более того, над каждым владельцем земельного участка в «новой» Москве нависает угроза его изъятия для государственных нужд. Cottage.ru разобрался, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости «новой» Москвы и что покупателей ждет в перспективе.

Есть ли спрос?

В настоящее время на территории «новой» Москвы в продаже представлено порядка 65 коттеджных поселков, включающих малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и индивидуальные домовладения, в основном эконом- и комфорт-класса. Плюс к этому — здесь расположено несколько сотен дачных товариществ. Предложение в сегменте загородного жилья на присоединенных к столице землях довольно разнообразное и включает как таунхаусы за 5 млн. рублей, так и элитные коттеджи за 50 млн. и более. Между тем, спрос на загородный формат жизни в «новой» Москве даже с натяжкой нельзя назвать высоким. Одна из причин этого — жесткая стагнация на загородном рынке всего Московского региона, а также тенденция затоваривания рынка менее дорогими, но не всегда качественными объектами.

«Градостроительная неопределенность развития присоединенных к столице подмосковных территорий, отсутствие утвержденного генерального плана, упрощенный порядок изъятия земли для государственных нужд, активное строительство многоэтажных микрорайонов на территории «новой» Москвы — все это негативным образом отражается на рынке загородной недвижимости. Особенно чувствителен ко всем вышеперечисленным факторам рынок элитного жилья, где сейчас практически отсутствует спрос», — отмечает руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина.

В настоящее время району не хватает транспортной, социальной инфраструктуры, добавляет заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов. А только из-за столичного статуса, который получила «новая» Москва, никто не стремится сюда переезжать.

Как отмечает руководитель аналитического отдела Kaskad Family Юрий Рожин, интерес покупателей сохраняют лишь сегмент малоэтажных жилых комплексов, а также таунхаусы. Так, малоэтажные проекты, благодаря оптимальным площадям, высокой скорости строительства и доступным ценам способны составить серьезную конкуренцию привычному высотному панельному домостроению.

Между тем, факт остается фактом: присоединение территорий к «новой» Москве негативно повлияло на рынок загородной недвижимости. Уже в первой половине 2013 года эксперты фиксировали тенденцию падения спроса. В частности, на рынке загородного жилья эконом-класса «новой» Москвы клиентский спрос упал почти на 50% по сравнению с предыдущим годом, а в сегменте высокобюджетной недвижимости с домовладениями в поселках элит-класса интерес покупателей вообще сошел на нет.

Дачная ликвидация

По оценке властей, сейчас на присоединенных землях находятся более 200 садоводческих товариществ. При этом некоторые из них являются полузаброшенными. Еще в прошлом году московские чиновники обозначили вектор развития этих поселков — их ждет реорганизация. Так, земли 80% садовых товариществ (СНТ) планируется перевести в категорию индивидуального строительства (ИЖС). А это грозит повышением размера налога. Остальную часть дачных поселков городские власти намерены ликвидировать.

Ранее участки под СНТ в «новой» Москве относились к категории сельскохозяйственных земель, что накладывало на их использование определенные ограничения (в частности, там было сложнее прописаться). Сейчас чиновники хотят перевести земли большинства поселков в категорию ИЖС. Это позволит жителям строить на них частные жилые дома для постоянного проживания и проводить коммуникации. При этом для владельцев недвижимости на землях ИЖС предусмотрен более высокий налог.

Между тем, некоторую часть СНТ чиновники признают бесперспективной. По заверению властей, владельцам недвижимости обязательно предложат альтернативу. В случае строительства на месте дачного поселка объектов транспортной или социальной инфраструктуры их имущество выкупит город, а если площадкой заинтересуется частный бизнес — выплата компенсаций ляжет на плечи инвестора. Предложения по каждому товариществу департамент развития новых территорий обещает разработать до конца марта. Дачники смогут ознакомиться с ними во время публичных слушаний по территориальным схемам Троицкого и Новомосковского округов, которые состоятся летом.

Небезосновательные опасения

Сейчас главным недостатком покупки объекта недвижимости в «новой» Москве можно назвать отсутствие генплана развития данной территории. Это означает, что в любой момент рядом могут быть построены такие нежелательные объекты, как автомобильная магистраль, промышленное предприятие, крупный жилой микрорайон.

То есть у каждого покупателя загородной недвижимости на территории «новой» Москвы существует угроза изъятия участка для государственных нужд. «У покупателей существуют опасения, что статус земли может измениться в одночасье, и те девелоперы, которые получали разрешения до глобальной ревизии земель в «новой» Москве будут иметь проблемы со строительством и введением объектов в эксплуатацию. Однако сейчас этот процесс жестко контролируется, и поселки, вышедшие в период проектирования и находящие на этапе строительства, в большинстве случаев совершенно легитимны, а те проекты, которые вызвали вопросы у властей, пересматриваются и не строятся», — комментирует вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

О преимуществах

Сейчас из преимуществ покупки загородной недвижимости в «новой» Москве пока можно назвать только столичную прописку. В перспективе, власти обещают создание новой комфортной среды жизни, отличающейся хорошими природными условиями, низкой плотностью застройки, неплохой транспортной ситуацией и наличием объектов социальной, торговой инфраструктуры.

К примеру, уже в 2014 году на присоединенных к столице территориях будут открыты две станции Сокольнической линии метро — «Саларьево» и «Румянцево». В 2015 году на землх «новой» Москвы будет продолжена Бутовская линия легкого метро. В перспективных планах открытие четырех станций Калининско-Солнцевской линии («Солнцево», «Боровское ш.», «Новопеределкино», «Рассказовка»), строительство ветки в Коммунарку и затем до Троицка. Однако грандиозные планы по метростроению больше интересны покупателям городских форматов жилья.

Еще одно направление, которое, безусловно, получит развитие — дорожное строительство. Как известно, многие боятся переезжать за город по причине непростой транспортной ситуации в столице и области. Так вот, в «новой» Москве планируется построить порядка 600 км дорог, инвестировать значительные средства в новые развязки, дублеры существующих магистралей, путепроводы. В 2014 году в Новомосковском и Троицком административных округах будет возведено13 километров дорожного полотна, в том числе завершится реконструкция трасс от Киевского до Калужского шоссе через Саларьево и Мамыри, от Боровского до Киевского шоссе и от Рассказовски до города Московский.

Также власти поставили цель «подтянуть» уровень и число объектов инфраструктуры. Поэтому мнение о том, что в «новой» Москве некуда отдать учиться ребенка и негде получить медицинское обслуживание — ошибочно.

В любом случае, должно пройти время, прежде чем обещанные планы чиновников по развитию территории воплотятся в жизнь.

***

Эксперты считают, что покупку загородного дома на территории «новой» Москвы стоит рассмотреть, если покупателю действительно удобно проживать в этом районе. Например, здесь находится его работа. В том случае, если данный момент непринципиален, то в сегодняшней ситуации лучше выбрать загородный дом на более популярных направлениях, где уже сейчас имеется развитая транспортная, социальная, рекреационная инфраструктура.

«Если есть потребность купить недорогую недвижимость и при этом получить московскую прописку, то на данном этапе можно приобретать таунхаусы в строящихся поселках или квартиру в малоэтажном комплексе “новой” Москвы», — считает Марина Денискина.

Итак, «новая» Москва — это перспективное направление с высокоразвитой инфраструктурой, которая постоянно совершенствуется. К основным преимуществам относятся доступная цена, небольшая удаленность от Москвы, столичная прописка. В то же время стоит помнить и о возможных угрозах, связанных с изъятием участка и отсутствием генплана развития территории.

Консалтинговая компания "SV Development"