РОССИЯ, 14 мар. - SV Development. Цены на вторичном рынке жилья в Москве выше, чем на первичном. Часто бывает так, что "однушка" в хрущевке стоит дороже, чем квартира в новом доме. При этом во многих городах Европы и США ситуация прямо противоположная. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, откуда взялась такая разница в ценах на первичные и вторичные квартиры.

От чего зависят цены на первичное и вторичное жилье?

В целом на вторичном рынке жилья в столице цены выше, чем на первичном. По данным компании "Домус финанс", средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке жилья в Москве сейчас составляет, без учета элитного предложения, 196,5 тыс. руб., на вторичном – 203,4 тыс. руб.

Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, мало кто согласится надолго откладывать переезд, поэтому спрос на готовое жилье выше.

Во-вторых, риски для покупателей новостроек гораздо выше. В России, в отличие от многих стран Европы, люди в основном покупают квартиры в домах на начальной стадии строительства, когда право собственности на него не зарегистрировано, объясняет вице-президент компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. Фактически такое жилье существует только на бумаге.

В Европе ситуация другая. На Западе идут продажи уже готового построенного жилья с оформленным правом собственности, то есть покупатель сможет увидеть жилье, которое он приобретает. Кроме того, во многих развитых странах, например в США, новые квартиры почти всегда продаются уже отремонтированными. В России же, по оценкам аналитиков ГК "Премьер", лишь 10% квартир продаются с чистовой отделкой.

Как говорит руководитель аналитического центра компании "Домус финанс" Александра Бирюкова, самый большой риск, с которым могут столкнуться покупатели новостроек на стадии "котлована", – это риск недостроя или затягивания сроков строительства. "Покупая "вторичку", человек может въехать в квартиру уже завтра, он видит продукт, все его недостатки и достоинства. С новостройками все сложнее. Застройщик может в итоге оказаться недобросовестным, возведенный дом – некачественным, новые соседи – непорядочными, а управляющая компания – жадной", – отмечает эксперт.

Первичное жилье всегда дешевле, потому что на этапе начала строительства застройщик заинтересован в привлечении определенного массива денег от потенциальных дольщиков, чтобы проект стартовал, добавляет Дмитрий Котровский. Кроме того, покупатель первичного жилья получает так называемый "дисконт за ожидание": чем дольше он ждет заветных ключей, тем ниже для него стоимость "квадрата". Покупка квартиры на первичном рынке – это всегда дополнительные расходы на ремонт. Порой, если сложить стоимость квартиры со стоимостью ремонта, цена 1 кв. метра на первичном рынке сопоставима со стоимостью метра на вторичном рынке в том же районе Москвы.

Вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов также обращает внимание на то, что на первичном рынке цены складываются, исходя из анализа текущей ситуации на рынке. Очень часто, чтобы поддержать нужный темп продаж, застройщик предоставляет покупателям скидку. На вторичном рынке объекты могут продаваться довольно долго, и никаких скидок на скорость продаж здесь, как правило, не делается. Поэтому и цена в этом сегменте получается в среднем выше.

Еще один фактор, который делает стоимость "квадрата" вторичного жилья выше, – это не всегда объективная оценка реальной стоимости жилья. Далеко не все продавцы учитывают все параметры, влияющие на стоимость объекта.

По словам Александры Бирюковой, ценообразование на московском рынке очень подвержено влиянию психологических факторов. Люди ищут объявления о продаже квартир в районе, где находится готовящийся к продаже объект, сравнивают цены и, как правило, самостоятельно решают, по какой цене продать свою квартиру. Мало кто хочет тратиться на услуги профессионалов, чтобы грамотно подойти к оценке объекта.

"Например, в США в прошлом году 88% продаж жилья происходили через агентства недвижимости. В задачу агента входит дать не просто оценку стоимости жилья. На основе осмотра он выдает документ, в котором объясняется цена. В документе приводятся цены на дома неподалеку (с указанием конкретных адресов) в сопоставлении. В этом случае продавец недвижимости может сам посетить эти дома и сравнить цены", – рассказывают аналитики ГК "Премьер".

Кстати, устанавливать более низкие цены на квартиры в развитых странах собственников заставляет высокая стоимость содержания недвижимости, в том числе налоги и коммунальные платежи, отмечает Сергей Свиридов. Иметь жилье и им не пользоваться в Европе и США крайне накладно, поэтому на Западе собственники стремятся продать объект как можно скорее. В нашей стране сроки экспозиции объекта, как правило, не так принципиальны.

Впрочем, квартиры в московских новостройках не всегда дешевле объектов на вторичном рынке. "Важно учитывать, что первичное, впрочем, как и вторичное, жилье бывает разным, – отмечает руководитель аналитического центра компании "Домус финанс" Александра Бирюкова. – Если мы говорим о проекте на этапе "котлована" и сопоставимом по качеству и месторасположению, уже построенном и заселенном доме, метр в последнем, естественно, будет дороже. А вот в соседней хрущевке он, очевидно, будет стоить на порядок меньше".

Новые квартиры также стоят дороже объектов в старых домах в том случае, если речь идет о верхних этажах, добавляет руководитель департамента городского жилья компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. В новых домах скидки на верхние этажи не предоставляются, так как качество кровли в новостройках не вызывает опасений, а привлекательный вид, открывающийся из окон, можно назвать весомым аргументом в сторону повышения цены. А вот в старом жилом фонде, пятиэтажных и девятиэтажных домах, где эти плюсы отсутствуют, последние этажи обычно стоят дешевле.

Кроме того, в Москве есть целые районы, где первичное жилье стоит дороже вторичного. По словам Александры Бирюковой, в основном это окраины города, например бывшие поселки, присоединенные к Москве. В таких районах качество "вторички" не идет ни в какое сравнение с новыми строящимися домами. При этом под снос старые здания пока не попадают, поэтому смысла вкладываться в них нет.

Новостройки обгоняют "вторичку" по цене

Высокую стоимость объектов подкрепляет тот факт, что объем вторичного рынка жилья Москвы существенно больше, чем первичного. По данным компании "ОПИН", в пределах старой Москвы объем первичного предложения на рынке составляет 1,6 млн кв. метров, вторичного – 3,7 млн кв. метров. Вторичный рынок жилья в столице в основном представлен домами 70–80-х годов постройки.

Вторичные квартиры привлекают покупателей тем, что здесь выше ассортимент предложения и есть возможность выбрать жилье в любом районе Москвы. Кроме того, по словам аналитиков ГК "Премьер", на "вторичку" легче получить ипотечный кредит, причем ставка будет на 2–3% ниже, чем на новые квартиры.

Однако ситуация, когда цены на первичное жилье будут выше, чем на вторичное, вполне возможна, считает Александра Бирюкова. "Разрыв в средней стоимости "первички" и "вторички" постепенно сокращается: по итогам 2013 года первичное жилье в городе подорожало на 7,3%, а вторичное – только на 2,9%. Можно сказать, что цены на вторичную недвижимость в Москве затормозились в росте, что объясняется падением спроса на старый жилой фонд, который преимущественно и представляет вторичный сегмент. Современного вторичного жилья постройки 2000-х годов на рынке немного, хотя оно наиболее востребовано", – говорит Александра Бирюкова.

Эксперты не сомневаются, что спрос на новостройки будет и дальше расти. Во многом это связано с тем, что первичный рынок более интересен с точки зрения инвестиций. За период строительства дома рост цены может составлять 35–40% (в зависимости от проекта), а "вторичка" растет умеренными темпами, в большей степени в рамках инфляции, указывает Светлана Бирина. Это делает покупку квартир в новостройках более привлекательной.

Консалтинговая компания "SV Development"