РОССИЯ, 7 фев. - SV Development. В 4-м квартале 2013 года рынок качественных офисных площадей в Москве вырос на 302,6 тыс. кв. м, увеличившись по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 86%, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. В целом за 2013 год объем ввода офисов составил 888,3 тыс. кв. м, превысив на 57% показатель прошлого года. В результате объем общего офисного предложения в Москве составил около 15,6 млн кв. м.

Общая площадь заявленных на 2014 год проектов составляет около 1 млн кв. м, однако, по предварительным прогнозам Jones Lang LaSalle, реальный ввод составит 865 тыс. кв. м, а общий объем рынка офисов в Москве достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, – Neo Geo (130 тыс. кв. м), Comcity (фаза I; 107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (87,6 тыс. кв. м), Башня «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м).

В 4-м квартале 2013 года было введено в эксплуатацию 17 зданий, большинство из которых относятся к классу B+. Основная часть новых объектов (75%) появилась за пределами Третьего Транспортного Кольца (ТТК), тогда как в Центральном Деловом Районе (ЦДР) было введено лишь 7% всех новых офисных площадей.

В 2013 году продолжилась тенденция к децентрализации рынка: около 60% всех помещений в 2013 году были введены в районах за пределами ТТК (в 2012 году их доля составила 64%). По прогнозам аналитиков Jones Lang LaSalle, данный тренд сохранится в ближайшей перспективе – около 74% площадей, запланированных к вводу в 2014 году, располагаются за пределами ТТК. Подобные тенденции связаны с намерением городских властей ограничить строительство офисных площадей внутри ТТК, в частности – в историческом центре Москвы, а также более низкими ставками аренды за пределами ТТК.

В 4-м квартале было арендовано и куплено 381 тыс. кв. м офисов, что на 18% выше результата 3-го квартала 2013 года. Тем не менее, в целом за год совокупный спрос оказался немного ниже прошлогоднего показателя – около 1,43 млн кв. м против 1,49 млн кв. м в 2012 году.

Объем сделок в 2013 году в районах за пределами ТТК составил почти 50% общего объема. Наблюдался небольшой перевес в спросе со стороны российских компаний: их доля в общем объеме транзакций составила около 60%. В 2013 году в структуре сделок доля покупок офисных площадей под собственные нужды снизилась с 29% до 10% по сравнению с прошлым годом. Это может служить сигналом того, что участники рынка стали более осторожны при принятии решения о покупке или аренде офисных площадей по текущим ценам.

Среди сделок 2013 года стоит отметить аренду 10,8 тыс. кв. м компанией Publicis Groupe в комплексе «Большевик» - она стала первой с 2008 года крупной транзакцией на ранней стадии строительства объекта; 14 тыс. кв. м компанией «Норильский Никель» в «Меркурий Сити Тауэр» и аренду дополнительных 20 тыс. кв. м офисных площадей компанией «Яндекс» в БЦ «Красная Роза».

Наибольший объем сделок по аренде и продаже офисных помещений в Москве пришелся на сектор бизнес-услуг (33%). Помимо этого в число наиболее активных игроков рынка офисов вошли производственные компании (24%), банки и финансовые компании (14%), компании сектора строительства и разработки недр (12%).

Несмотря на существенный объем нового предложения в 4-м квартале, доля свободных площадей в среднем по рынку увеличилась незначительно и составила 13,7%. В то же время уровень вакантных помещений в Классе А немного снизился – до 18,2% в сравнении с 18,9% в 3-м квартале. Наибольший рост показателя наблюдался в Классе B+ (с 11,5% в 3-м квартале до 13% на конец года) из-за значительного числа введенных объектов.

Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, Отдел по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, отмечает: «В 2014 году, вероятнее всего, мы увидим возрастающее давление на уровень вакантных площадей в менее качественных объектах класса B- и B+, располагающихся в центральной части Москвы. Нововведения в налоговом законодательстве могут существенно увеличить расходы владельцев таких объектов и сделать их менее привлекательными для арендаторов с точки зрения соотношения цены и качества. В тоже время мы ожидаем, что уровень вакантных площадей в Классе А останется стабильным. Основной спрос будет равномерно распределен на здания высокого качества, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца».

На протяжении последних шести кварталов ставки аренды на премиальные офисы в Москве стабильны и составляют $950-1 150 за кв. м в год. По прогнозам Jones Lang LaSalle, в течение 2014 года стоимость аренды офисов в Москве сохранится на прежнем уровне. Сейчас ставки в зданиях Класса А находятся в диапазоне $580-850 за кв. м, в Классе B+ – $350-600 за кв. м.

Консалтинговая компания "SV Development"