РОССИЯ, 24 дек. - SV Development. Нынешний год для вторичного рынка жилья Петербурга выдался стабильным. Цены выросли всего на 1%, однако отдельные периоды года заставили нервничать риэлторов, продавцов и покупателей квартир.

Итак, уже можно подводить итоги. Информация последней недели перед каникулами в отчет, подготовленный аналитиками «Бюллетеня Недвижимости», не вошла, но почти очевидно, что неожиданностей уже не будет.

Индекс БН (рис. 1), отражающий цену выставленных на продажу квартир, в течение всего года «плавал» в коридоре между отметками 95-96 тыс. руб. за кв. м (еженедельные данные изредка «пробивали» эти значения). Ежемесячные объемы представленных в базах данных предложений колебались в пределах 20-23 тысяч, а средние сроки экспозиции объектов в листингах по сравнению с прежними годами были довольно значительными – от 42 до 54 дней.

В общей сложности рост рублевых цен за год составил 1%, при этом уровень инфляции за обозначенный период, по официальным данным, приблизился к отметке 6%. То есть не все сейчас однозначно: ценовую динамику вторичного рынка образца 2013 года можно расценивать и как стабильность, и (с учетом инфляционных показателей) как снижение цен. К слову, рост цены квадратного метра на первичном рынке за тот же период составил 5,9%.

Напомним также, что в 2012 году картина была иной: по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», цены вторичного рынка жилья увеличились на 7,8% (инфляция, по данным Росстата, за год составила 6,6%).

Долгая весна и прохладное лето
Теперь о деталях, которые хоть и вписались в прогнозный сценарий, но не меняют общей картины. Итак, приблизившись к низшей годовой точке (94,7 тыс. руб. за кв. м) в конце мая, цены начали бодро расти, а в сентябре индекс БН, показывающий «ценовую температуру» вторичного рынка жилья, впервые за послекризисный период превысил отметку 96 тыс. руб. за кв. м.

Почему именно в этот период продавцы начали повышать цены? Как полагает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова, май – традиционно застойный месяц, а на его фоне любой рост цен заметен. Весной рынок начал было оживать, о чем свидетельствует сокращение сроков экспозиции представленных в каталогах квартир.

С другой стороны, начало роста цен на жилье совпало с очередным витком девальвации рубля. Прямой связи здесь вроде бы и нет, но первыми спохватились и отреагировали на снижение курса национальной валюты ростом цен строительные компании (не иначе как чтобы компенсировать рост цен на импортные материалы и комплектующие). Вслед за ними начали «индексировать» свои запросы и продавцы, выставлявшие вторичные объекты.

Но в конечном итоге все решают не продавцы и не менеджеры отделов продаж компаний-застройщиков, а платежеспособный спрос. Из приведенной инфографики видно, что с мая росли не только цены, но также сроки экспозиции и количество объектов в продаже (рис. 2, 3, 4).

Осень: тревоги и ожидания
К сентябрю рынок вторичного жилья замер: продавцы, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, продолжали повышать цены, при этом покупатели заняли выжидательную позицию. Но в том что на рынке начался застой, отмеченный значительным снижением количества сделок у риэлторов, виноват не только тревожный макроэкономический фон, который наблюдался в тот период. «Вторая половина 2013 года отмечена снижением ставок и появлением привлекательных предложений по ипотечному кредитованию для покупателей первичного, жилья, – говорит Марина Чижкова, – и это переключило внимание потенциальных новоселов на сегмент новостроек».

Результат не замедлил сказаться: начало осени отмечено скачком цен на новостройки и еще одним рекордом – достижением минимального разрыва между ценами на вторичном и первичном рынках жилья. В сентябре квадратный метр в строящемся доме предлагали в среднем за 90,8 тыс. руб., а разница цены «квадрата» в строящемся доме и в квартире на вторичном рынке была всего 5,2 тыс. руб. (летом – 5,9 тыс. руб.).

К этому следует добавить, что лето выдалось неожиданно «урожайным» на предложение квартир в новостройках: в течение трех месяцев на рынок выведены два десятка новых проектов, что называется – на любой вкус и кошелек.

Зима: на рынок выходит «новая вторичка»
В ноябре застройщики Петербурга сдали 13 многоквартирных домов общей площадью 215 тыс. кв. м, а декабрь (итоги которого, как мы уже отметили, только подводятся) обещает стать в этом отношении еще более продуктивным. В результате 2013 год, по мнению наших экспертов, имеет шансы побить все рекорды прежних лет по объемам сдачи жилья. Значительная доля квартир, сданных в 2013 году, в 2014-м окажется на вторичном рынке.

В настоящее время влияние этого фактора становится настолько существенным, что аналитики ГК «БН» сформировали еще один ценовой индекс «БН – новая вторичка» (рис. 5), показывающий, что ценовые тенденции в этом сегменте заметно отличаются от ценообразования и в привычной «старой вторичке», и в сегменте строящегося жилья.

За последние годы строители расширили и географию застройки, и номенклатуру жилья, предлагая квартиры таких планировок, которых нет у жилья советского периода. На рынок выходят квартиры-студии, являющие собой половину просторной «однушки». Расположены они зачастую в укрупненных жилых микрорайонах на периферии.

Объекты «новой вторички», приобретенные в свое время (в период спада 2009-2010 годов) с инвестиционными целями на первичном рынке жилья, сегодня уже поступают на вторичный. Согласно данным Центра недвижимости и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в ноябре 2013 года было выставлено 1,6 тысячи объектов в домах, построенных после 2008-го, – это каждая пятнадцатая выставленная на продажу квартира, причем это количество имеет тенденцию к росту.

Еще одна деталь: 45,5% новых квартир – «однушки». Таким образом, всегда наблюдавшийся аналитиками дефицит малогабаритных однокомнатных квартир (в дорыночные времена их строительство считалось экономически нецелесообразным) стремительно сокращается и в обозримом будущем может обернуться затовариванием.

Любимые квартиры и районы
Уходящий год показал, что «новая вторичка» вносит все большие корректировки и в структуру спроса, и в ценовую картину. Растущий покупательский интерес к новому жилью иллюстрирует инфографика (рис. 6, 7 и 8). Более всего за год (в среднем на 3,6%), подорожали квартиры в монолитно-кирпичных домах, менее всего – категорий «старая панель» (0,9%) и «старый фонд» (0,3%). Примечательно также, что предложение квартир в старых панельных домах (к которым относят хрущевки, брежневки и «корабли») составляет 27% всего объема рынка, при этом относительно новых кирпично-монолитных домов (а «монолитный» период в домостроении начался в середине 1990-х) – немногим меньше, около 24%.

Старый фонд (квартиры в домах дореволюционной постройки, преимущественно в центральных районах) – это в общей сложности, включая дома с капитальным ремонтом, 16% предложений. А если учитывать, что спрос на такое жилье в настоящее время ограничен (круг покупателей квартир «с историей» узок), получается, что именно в этом сегменте в настоящее время наблюдается затоваривание. Сталинские квартиры от этой участи спасает только то, что на рынке их мало: всего 5% от всего объема предложения. Впрочем, обзоры ценовых тенденций в разных сегментах квартирного рынка еще ждут своего часа.

В ходе анкетирования в рамках декабрьской выставки-семинара «Жилищный проект» 42% его отметили, что считают самыми подходящими для приобретения квартиры северные районы Петербурга (Приморский, Выборгский, Калининский). В представлении горожан – это районы с самой «свежей» и современной застройкой.

По 19% голосов в рейтинге наиболее привлекательных для жизни территорий набрали исторический центр (Центральный, Адмиралтейский районы) и «острова» (Василеостровский и Петроградский районы). Меньше всего поклонников оказалось у квартир в юго-западных районах – Кировском и Красносельском, им отдали предпочтение только 10% опрошенных, а также в восточных (правобережных) – Красногвардейском и Невском, за которые «проголосовали» 11% участников анкетирования.

Иными словами, время работает отнюдь не на выгодную продажу квартир в домах и кварталах советской постройки. Уже очевидно, что 2014 год пройдет под знаком обострения борьбы за кошельки покупателей между продавцами на первичным рынке и продавцами «новой» и «старой» вторички.

Консалтинговая компания "SV Development"