РОССИЯ, 28 окт. - SV Development. В октябре на московском рынке жилья впервые в 2013 году наметился разворот вверх. Стоит ли ждать существенного повышения цен и будет ли рост устойчивым? Нужно ли инвестировать в недвижимость личные средства? E-xecutive.ru разбирается, когда и как это лучше делать.

Весь 2013 год цены на жилье в столице топтались на месте, устав отыгрывать последствия кризиса. Летом они даже немного сползли вниз в ожидании девальвации рубля и новых мировых экономических потрясений. Но осень началась довольно спокойно, рубль, вдохновленный подогретыми в процессе сирийского конфликта ценами на нефть, укрепился, и рынок недвижимости постепенно начал разворачиваться. С середины сентября еженедельный индекс стоимости жилья, рассчитываемый Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), начал показывать хороший плюс. «Динамика развернулась вверх, и по итогам октября мы, очевидно увидим положительный ценовой прирост», – обещает Олег Репченко, руководитель ИРН.

О появлении нового тренда говорит и нынешнее распределение цен по типам жилья. Лучше всего сейчас чувствуют себя недорогие квартиры, а также традиционно недорогие округа и районы столицы. Более дорогое жилье, напротив, оказалось хуже рынка. Ситуация, когда более ликвидные дешевые сегменты опережают более инертный дорогой сектор, обычно складывается при развороте рынка в рост. Недорогие новостройки и квартиры на вторичке первыми вымываются при активизации. Сейчас самыми ликвидными являются современные панельные дома, а также панель советского периода (9-14-ти этажные типовые серии) и кирпичные пятиэтажки. Именно на жилье такого типа цены с середины сентября до середины октября прибавили порядка 0,7%. Сегмент самых дорогих квартир при этом ушел в минус существенно больше, чем рынок в среднем. Это, по мнению Олега Репченко, позволяет говорить об общей тенденции.

На взлете?

Означает ли новый тренд, что вскоре мы увидим такой же сумасшедший стабильный рост цен на жилье, какой наблюдали до кризиса? Времена 2003-2008 годов, когда цены увеличивались примерно на 30% в год, многие участники рынка недвижимости сейчас вспоминают с ностальгической грустью. Правда, надеждам на возвращение этого золотого века девелоперов вряд ли суждено сбыться в обозримом будущем. Большинство экспертов сходятся во мнении, что темпы роста будут примерно на уровне инфляции или чуть выше, то есть порядка 10% в год.

В ближайшее время рост цен на жилье будет сдерживаться сразу несколькими факторами. Это, например, отсутствие значительного притока инвестиций в экономику, слишком дорогая для массового потребителя ипотека и зарплаты, переставшие быстро увеличиваться после кризиса. Не стоит забывать и о том, что на рост цен влияет и соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Тут ситуация неоднозначная. В старой Москве объемы нового строительства и предложения на вторичке ограничены, а потенциальный спрос постоянно увеличивается за счет жителей регионов, желающих перебраться в столицу. Кроме того, по мере удовлетворения спроса людей начинают все больше волновать качественные характеристики того, что они покупают. Но если возросшие требования, скажем, к автомобилям, можно довольно быстро удовлетворить за счет импорта, то сделать тоже самое с недвижимостью никак не получится. В России сейчас строится 60-65 млн кв. м жилья в год вместо необходимых 140 млн, поэтому недостаток квартир будет ощущаться еще долго, особенно в Москве.

С другой стороны, некоторые аналитики прогнозируют возможное падение цен на новостройки в Подмосковье – это не позволит столичной недвижимости забраться слишком далеко вверх. Предложение в области сейчас превышает спрос, считает Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», поэтому уже сейчас во многих районах девелоперы объявляют скидки на проекты до 15%. В частности, большие объемы нового жилья в последнее время вышли на продажу в Реутове, Пушкино и Долгопрудном. Более того, в Подмосковье согласованы мегапроекты, предусматривающие строительство 1,5-2 млн кв. м жилья 9Домодедово, Видное, Красногорский район). Конечно, девелоперы постараются не выводить все квартиры на рынок одновременно, но опасность перенасыщения и, соответственно, обвала цен все равно имеется.

Ловушка для инвестора

Стоит ли сейчас вкладывать средства в недвижимость? Если да, то в какую именно? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Но эксперты E-xecutive.ru выделяют несколько общих правил, следуя которым можно хеджировать свои риски и получить достаточно неплохую доходность.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: «Обладая невысокой доходностью, недвижимость остается в глазах частных инвесторов низкорисковым защитным активом, который позволяет уберечься от кризиса. Сдача жилья в аренду приносит в среднем 5% годовых. Более высокий доход от инвестиций в жилье можно получить только при покупке квартиры в новостройке. Здесь, при выборе достаточно ликвидного объекта, который быстро строится, доходность может составить около 20% годовых. Но это более рисковые вложения, поскольку никто не может гарантировать, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, а застройщик не обанкротится. Поэтому вкладывая деньги в строящееся жилье нужно тщательно исследовать каждый конкретный объект, изучать документы и перспективы развития близлежащей инфраструктуры. В условиях небольшого общерыночного роста стоит обращать внимание на локальные факторы – строительство метро рядом с объектом вложений, реконструкция трасс и введение новых развязок, появление неподалеку новых школ, детских садов, поликлиник, торгово-развлекательных центров, рекреационных зон».

Алена Никитина, генеральный директор компании «Организация личных финансов»: «Я до сих пор считаю недвижимость одним из самых главных инвестиционных инструментов. Сдавая квартиру в аренду, можно получить 5-7% годовых, столько же даст повышение цены объекта за счет инфляции. Если квартира покупается в районе, где скоро появится метро, после открытия станции он получит еще 5-10%. Квартира, купленная на вторичном рынке и сдаваемая в аренду, действительно может быть защитным активом. У человека всегда будет возможность даже в сложные времена жить и думать о том, где взять деньги на оплату счетов и покупку еды. У него будет всегда пассивный доход. Такого человека я называю «рантье».

Первую инвестиционную квартиру нужно покупать на вторичном рынке жилья, особенно если это делается с помощью ипотеки. Такую квартиру можно сразу сдать в аренду и покрывать основную часть ипотеки арендными платежами. Например, двухкомнатную квартиру в Раменском стоимостью 3,2 млн рублей можно сейчас сдать за 22 тыс. рублей. Выплаты по ипотеке (при условии 20%-ного первоначального взноса) составят 30 тыс. рублей. Таким образом, реальные выплаты составят всего чуть более 8 тыс. рублей. в месяц.

Для наиболее выгодных вложений можно рассматривать лофты – они очень привлекательны и по месторасположению, и по цене (в апартаментах сейчас нельзя прописаться, поэтому их цена на 20% ниже, чем у квартир, однако неясный юридический статус такой недвижимости и отношение к ней властей делают такие вложения более рисковыми – E-xecutive.ru).

Если говорить о сегменте коммерческой недвижимости, то доходность от ее сдачи в аренду выше, чем у жилой. То есть она более привлекательная для инвестиций. Например, сейчас есть возможность приобрести помещение за 7,8 млн рублей, которое используется под парикмахерскую, сделать там небольшой косметический ремонт (около 200 тыс. рублей) и пересдать его компании, занимающейся предоставлением медицинских услуг, готовой снять этот объект за 80-100 тыс. рублей в месяц. Квартиру такой же стоимости за такую сумму сдать практически невозможно. Однако стоит помнить, что коммерческая недвижимость – более рискованный актив для инвестирования, поскольку у нее меньшая ликвидность».

При выборе коммерческой недвижимости в качестве объекта для инвестиций следует учитывать и еще один потенциальный риск. Законопроект о введении нового способа расчета налога на имущество юридических лиц в отношении недвижимости после прохождения второго чтения в Госдуме кардинально поменял концепцию. Уже с 2014 года с московских торговых и офисных центров, а также нежилых помещений используемых или предназначенных для размещения офисов, торговых объектов и объектов общественного питания и бытового обслуживания, он будет взиматься по кадастровой стоимости. Поскольку в Москве кадастровая стоисоть практически равна рыночной, это, по словам застройщиков, приведет к двукратному увеличению налоговой нагрузки. Соответственно, в следующем году арендные ставки могут повыситься как ми6нимум на 1-2%, и как на это отреагирует спрос, пока не ясно.

Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс Девелопмент»: «В новом проекте есть три основных этапа, наиболее благоприятных для инвестиций: это нулевой цикл, когда цены на квадратный метр находятся на минимальной отметке; фасадные работы, когда объект находится в высокой степени готовности, и на этом этапе цены уже на 30-40% выше первоначальных; и введение в эксплуатацию – на данном этапе доходность может составлять 70-100% по сравнению с начальным уровнем. Таким образом, при выборе качественного объекта, который будет сдан в срок, доходность может составить от 30% до 70% за пару лет реализации проекта. Выбор проекта зависит от бюджета, вы можете купить одну квартиру в элитном доме или несколько в экономе, но в случае с несколькими квартирами вам необходимо будет больше времени тратить на их реализацию и отслеживание всех процессов.

Выбирая проект, необходимо провести анализ рынка. На сайтах брокерских компаний размещена аналитика по сегментам, нужно изучить проекты, реализуемые в выбранном районе, и сравнить цены. Как правило, изменение цен происходит раз в квартал, если цены стабильно повышаются, значит, объект пользуется спросом. В среднем колебания цен могут составлять 3-10% как в рост, так и на снижение. В любом случае, жилье, купленное на стадии строительства, будет значительно дороже стоить на момент ввода здания в эксплуатацию. Наиболее востребованными будут проекты, не входящие в масштабные проекты освоения, в которых есть несколько очередей строительства. Чем короче срок, тем интереснее с точки зрения инвестиций проект.

Если вы располагаете небольшой суммой средств, можно инвестировать в недвижимость через ЗПИФы. При этом вы получите небольшой стабильный доход без рисков, но лишитесь возможности управлять и получать максимальную выгоду.

Вторичный рынок жилья наименее интересен с точки зрения получения максимальной доходности за короткий период. Выбор сегмента зависит от бюджета, в процентном соотношении доходность будет на одном уровне, разница будет только в объеме денег. Коммерческие объекты интересны только для арендного бизнеса, для частных инвестиций наиболее интересен ретейл. Особенность инвестирования в коммерческую недвижимость заключается в том, что ее, как правило, приобретают для дальнейшей сдачи в аренду. И при долгосрочной аренде новый арендодатель получает стабильный рентный доход. Жилую недвижимость покупают как для сдачи в аренду, так и с целью дальнейшей перепродажи. Например, можно купить квартиру в строящемся объекте и буквально через 2 месяца ее продать и заработать порядка 15% прибыли».

Инвестировать или нет?

Пользуясь советами экспертов, можно выбрать объекты недвижимости, наиболее привлекательные для инвестиций. Строит ли в них вкладываться? Ответ скорее положительный. Вот причины, говорящие в пользу таких вложений осенью 2013 года:

1. Даже при ухудшении макроэкономического фона рынок недвижимости развернется вниз не раньше, чем через полгода-год. Если купить квартиру в новостройке на финальных стадиях строительства, ее можно будет после сдачи объекта выгодно продать

2. Покупка жилья на вторичке и сдача ее в аренду поможет выжить, если из-за второго витка кризиса вы потеряете гарантированный доход

3. Рынок недвижимости в случае кризиса не будет подвержен такой волатильности, как финансовые рынки. Соответственно, вложения можно будет как минимум сохранить

4. Спрос на жилье в столице традиционно увеличивается в начале года. Кроме того, спрос в 2014 году будет подогреваться увеличением рисков при использовании других инструментов. Соответственно, купленная сейчас квартира станет более ликвидной

5. На рынке появляется все больше интересных объектов, которые могут существенно подорожать в течение 2-3 лет. Вложения в них принесут порядка 30% годовых.

Консалтинговая компания "SV Development"