РОССИЯ, 14 окт. - SV Development. Девелоперы массово осваивают промышленное наследие Москвы: в промзонах строятся кварталы, а бывшие цеха переоборудуют под модные лофты.

Риэлторы пачками рассылают релизы о многочисленных достоинствах нежилого жилья. И дешевое оно, и модное, и стильное, и ипотеку на него уже выдают. Но за последние годы ни в одном релизе не было написано ни строчки об экологической безопасности подобного жилья в/на месте цехов.

И тому есть простое объяснение: по данным Clever Estate, 80% «переформатированных» московских промзон могут быть небезопасны для будущих обитателей. «Реорганизация ведется с нарушением нормативов, касающихся сноса объектов и последующей утилизации опасных отходов», — заявил Сергей Креков, гендиректор УК Clever Estate.

Самый масштабный из недавно заявленных городом проектов — ЗиЛ. «Учитывая, что на территории автомобилестроительного завода были не только сборочные цеха, но и литейные, цеха металлообработки и покрасочные, можно предположить, что работы предстоят довольно серьезные», — рассказывает эксперт компании, имеющей отношение к проекту реорганизации.

На ближайшие несколько лет к застройке в первую очередь жильем намечено не менее 10 промзон («Чертаново», «Красный строитель», «Карачарово», «Воронцово», «Серп и Молот» и др.), их площади — от 40 до более 100 га. Хотелось бы, чтобы со стороны города работала полноценная экологическая экспертиза, которая жестко контролировала бы соблюдение регламента утилизации и только после этого давала разрешение на строительство, размышляет Креков.

«Вопросы рекультивации — это составляющая этапа реализации проекта, — комментируют в пресс-службе компании “Дон-строй инвест”, у которой проект в промзоне “Серп и Молот”. — Сейчас проводится конкурс на архитектурно-градостроительную концепцию. На стадии реализации будут, разумеется, проведены все необходимые исследования и экспертизы, по результатам которых будет принято решение о необходимости рекультивации». «Экологическая экспертиза проводится перед началом работ по проектированию на этапе проработки концепции», — не согласна Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН. В идеале заключение экологической экспертизы, по ее словам, должно быть получено до начала конкурса и включено в конкурсную документацию.

Дмитрий Петров, вице-президент по строительству Sminex, говорит, что экспертиза документации на предмет соблюдения экологических норм проводится на всех этапах — от разработки проекта планировки и проекта межевания территории и непосредственно самого проекта: «Проектная документация, не содержащая раздела по экологии, просто не пройдет экспертизу, а значит, проект нельзя будет реализовать». По его словам, Sminex информацию о состоянии участка старается получить еще на этапе рассмотрения: «С особо загрязненными территориями мы не работаем».

Типичные нарушения

Ненадлежащая утилизация почвы, содержащей вредные для жизни вещества; различного рода отклонения от норм в процессе сноса, демонтажа и механизированной разборки зданий; нарушения, связанные с демонтажом фундамента, демонтажом и консервацией системы коммуникаций промышленного объекта, перечисляют типичные нарушения превращения промышленной зоны в жилую эксперты Clever Estate.

Согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям к качеству почвы надо снимать и вывозить загрязненный грунт не только на месте сносимого промышленного здания, но и в радиусе не менее 300 м вокруг него и на глубине не менее 2 м, напоминает Сергей Креков. После чего завозится новая почва, на которой и строится жилой комплекс. На территорию будущей жилой зоны должен ввозиться грунт только 1-го класса, а для строительства объектов коммерческой недвижимости — 2-го, более низкий по качеству. Организации, занимающиеся утилизацией, могут ориентироваться на предельно допустимые концентрации загрязняющих веществ в почве, воде и атмосфере. И по нормативам почва на месте реконструируемой промзоны должна вывозиться до тех пор, пока их уровень не будет ниже ПДК. «Но отдельной приемки “чистой” территории перед началом строительства, как правило, не проводится», — говорит Креков. Каждый девелопер в меру своей ответственности проводит экологическое обследование и чистит территорию. «Я не стану утверждать, что при сносе промышленных объектов совсем не происходит утилизации почвы, но то, что на ней стараются максимально сэкономить, — это факт», — отмечает он.

Вывезти загрязненный грунт стоит 550 руб. за 1 куб. м, ввезти новый — 17 000 руб. за 1 куб. м. В целом же, например, снос комплекса зданий общей площадью 10 000 кв. м и последующая подготовка территории под строительство будут стоить от 30 млн до 50 млн руб.

«Сложнее приходится там, где освоению подлежат территории, например, бывших нефтяных баз, хранилищ или перерабатывающих предприятий. Ведь в таком случае, возможно, потребуется полное замещение грунта слоем до 8 м. Для девелопера это очень затратно», — добавляет Татьяна Тикова. Сборочные цеха предприятий наименее вредны, делится Тикова, приводя в качестве примера территорию Карачаровского механического завода на Рязанском проспекте, где собирали и тестировали лифты и сопутствующее оборудование. По ее мнению, необходимых экологических мероприятий в данном случае будет сравнительно немного.

Пахнет плесенью

«Мы снимаем помещение в промзоне на Бауманской. Владелец ничего не делает, чтобы привести здание хоть в какой-то порядок. На стенах грибок, пахнет плесенью. Туалет общий на этаже. Зато дешево», — рассказывает художник — арендатор модного лофта. «Когда мы искали офис, нам понравился промышленный пейзаж Artplay — кирпичные здания, запутанные переходы и странная форма зданий, — делится один из арендаторов помещений в модном центре дизайна. — Но после переезда пришлось много денег вкладывать в ремонт. Здания долго стояли без присмотра, холодные и сырые, и это не могло не сказаться. От запаха плесени мы так и не избавились до конца». «Мне нравятся лофты, и я хотела бы в таком жить, — признается Анна, обладательница хорошего вкуса и тугого кошелька. — Но я боюсь попасть на какие-нибудь химические загрязнения, о которых никто не знает».

Консалтинговая компания "SV Development"