РОССИЯ, 10 окт. - SV Development. Как повлияет возможный рост курса доллара на цену жилья в Москве.

На рынке московской недвижимости царит некоторая неопределенность: из-за ослабления курса рубля некоторые продавцы отказываются от продажи недвижимости, занимая выжидательную позицию. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка, можно ли говорить об этом как о новой тенденции, что происходит с ценами сейчас и что случится, если доллар вырастет до 36 руб.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
— В целом на рынке недвижимости сохраняется ситуация, характерная для последних лет, которую можно обозначить как волатильная стабильность. То есть цены остаются примерно на одном уровне или растут в пределах инфляции. Однако рынок остается чувствительным к макроэкономическим факторам, поэтому в определенные моменты наблюдаются кратковременные скачки вверх или вниз, которые затем корректируются обратно.

Вывести рынок из такого «равновесия» могут серьезные потрясения в мировой экономике. При этом небольшой спад на финансовых рынках будет, напротив, играть скорее в пользу роста спроса, а значит, и укрепления цен, так как некоторые инвесторы в такие моменты перекладывают деньги в недвижимость как в защитный актив.

Если говорить о ближайших перспективах, глобальных потрясений в российской экономике пока не предвидится: цены на нефть поддерживаются напряженной ситуацией на Ближнем Востоке.

Долгосрочного провала курса рубля вряд ли стоит ожидать, даже если курс доллара дорастет до 35–36 руб., после этого он, скорее всего, вновь откатится к отметке около 30–31 руб.

По опыту последних лет, при колебании валютных курсов динамика цен на недвижимость занимает некую среднюю позицию: при росте курса доллара долларовые цены немного проседают, а в рублях жилье немного подрастает.

Дело в том, что по большей части цены номинированы в рублях и не привязаны к доллару, из-за этого недвижимость в рублях не растет на столько же, на сколько вырастает доллар. Однако некоторое повышение средних рублевых цен происходит. Часть предложения недвижимости все же принято номинировать в долларах (например, квартиры верхнего ценового сегмента). Кроме того, привязать цены к доллару, когда американская валюта дорожает, — большой соблазн для продавцов жилья даже в более бюджетных сегментах, поэтому некоторые из них повышают цены.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
— В последние месяцы ситуация на рынке столичной недвижимости оставалась в целом довольно стабильной. В летний период наблюдались традиционное падение спроса и умеренная ценовая коррекция, подкреплявшаяся общими неблагоприятными макроэкономическими трендами, начиная примерно с конца августа, на фоне сезонного роста деловой активности и некоторого снижения ставок ипотечного кредитования сформировалась заметная восходящая динамика. Но в целом ценовая конъюнктура остается сравнительно устойчивой. В условиях замедления экономики, несомненно, наблюдается некоторое сужение спроса в жилой недвижимости, что оказывает давление на темпы роста даже наиболее капитализированного рынка. Фундаментальных условий для выраженного роста цен помимо возможного локального дефицита мы на данном этапе не видим.

Курсовые колебания, если речь не идет о резких критичных движениях, заметного фундаментального влияния на реальную стоимость недвижимости не оказывают. Ослабление национальной валюты, естественно, пропорционально отражается на ценах, номинированных в рублях. Рост с текущих уровней до 36 руб. за доллар — вряд ли, кстати, возможный, на наш взгляд, в краткосрочной перспективе — приведет примерно к 11-процентному увеличению рублевых цен на квадратный метр.

Наиболее сильным фактором фундаментальной поддержки остается по-прежнему весьма быстро растущая индустрия ипотечного кредитования. За первое полугодие темпы роста кредитования снизились год к году более чем в два раза, но тем не менее составили около 26%, что, несомненно, является высоким показателем при текущих экономических индикаторах.

Важно подчеркнуть, что, судя по данным официальной статистики, в первом полугодии даже при общем тренде к сокращению сделок с жильем доля транзакций с привлечением ипотечного кредита достигла исторического максимума — 23,6%. То есть уже каждая четвертая покупка недвижимости совершается в кредит. Ипотека остается наиболее востребованным и доступным инструментом улучшения жилищных условий. Одновременно весьма позитивным фактором остается сохранение стабильного высокого качества долгового профиля рынка: доля ипотечных ссуд без просроченной задолженности по итогам первого полугодия 2013 года составляет более 96%, доля дефолтной задолженности (с просрочкой 90 дней и более) — 1,5% (в первом полугодии 2012 года — 3,4%).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
— В третьем квартале текущего года мы наблюдали отрицательные колебания курса, самое существенное снижение было зафиксировано 20 сентября, когда он достиг отметки 31,59. Однако в целом курс доллара в последнее время действительно стабильно растет. Тем не менее паниковать пока рано: рост хоть и стабильный, но умеренный.

Если говорить глобально, то рынок недвижимости Московского региона сейчас находится в состоянии стагнации.

Ситуация с ценами не совсем однозначная. В целом последние два года средний уровень стоимости жилья в Москве и Подмосковье практически не меняется. В ликвидных проектах цены, конечно, повышаются, однако за счет выхода новых дешевых объектов средневзвешенное значение увеличивается несильно, а в отдельные месяцы мы вообще наблюдаем отрицательную динамику. В итоге цены растут на уровне инфляции (5–7% по итогам года), что довольно мало.

Дальнейшее укрепление курса и рост доллара приведет к обесцениванию национальной валюты или открытой девальвации. Однако пожинать плоды мы будем уже в следующем году за счет инертности рынка недвижимости. В краткосрочном периоде, скорее всего, будет зафиксирован всплеск спроса — обесценивание рубля подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса. Люди начнут вкладываться в недвижимость, и застройщики, скорее всего, будут повышать цены. Однако через некоторое время рост стоимости жилья неизбежно повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательная способность уже сейчас находится на пределе. Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться. Тем не менее коррекция будет небольшая, в пределах 10–15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет.

Подобной тенденции (когда продавцы тормозят сделки купли-продажи. — «Газета.Ru») мы не наблюдаем. Возможно, некоторые объекты, недавно вышедшие на рынок, действительно снимаются с продажи. Однако в большинстве случаев причина кроется в проблемах с документами, а не в том, что продавцы намеренно придерживают объекты в надежде на резкое повышение цен.

В целом динамика продаж в течение последних нескольких лет более или менее стабильна, по итогам года наблюдается небольшой прирост, на уровне 5–7%. Потребность населения в улучшении своих жилищных условий по-прежнему остается высокой, но она упирается в потолок низкой платежеспособности.

Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— За последние пять лет динамика цен на вторичное жилье в Москве составила 8–10%. Учитывая ежегодную инфляцию, это означает, что в целом цены на вторичную недвижимость практически не меняются. Очевидно, при общей стабильности макроэкономических факторов и в обозримом будущем картина останется неизменной. Но в данном контексте нужно учесть тот факт, что 70–80% сделок на вторичном рынке столицы — альтернативные, то есть продавцы вторичных квартир сразу после реализации своей собственности покупают новое готовое жилье. И тем людям, которым необходимо оперативно решить жилищный вопрос, нет смысла тормозить продажу и ждать, когда цена их жилья вырастет на 1–2%. В целом рынок сейчас принадлежит покупателям, есть возможность поторговаться, и это нормальная ситуация. Объем инвестиционных сделок на вторичном рынке столицы по-прежнему менее 10%.

Если доллар вырастет до уровня 35–36 руб. и более, люди, имеющие рублевые депозиты, скорее всего, начнут вкладывать деньги в недвижимость. Таким образом, удешевление рубля будет способствовать росту стоимости вторичных квартир в пределах 1–2%. В целом в такие периоды рынок недвижимости чувствует себя комфортно.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— В настоящий момент рынок новостроек Московского региона достаточно стабилен. Цены растут в пределах инфляции, отдельные месяцы 2013 года показывали даже отрицательную динамику, и в перспективе до конца года ситуация вряд ли серьезно изменится. Да, действительно, прецеденты приостановки продаж на рынке есть, это, например, только что вышедший на продажи ЖК «Белый парк» в районе станции метро «Речной вокзал». Изначально цены в комплексе начинались от 124 тыс. руб. за 1 кв. м, и сейчас застройщик решил взять паузу для корректировки стоимости. Но если существенное повышение и будет, то, скорее всего, разовое. Московский дефицит новостроек экономкласса с лихвой компенсирует Московская область. Явное завышение может оттолкнуть покупателя, который с большой долей вероятности не будет готов к переплате и переориентирует круг поисков на более доступное жилье в зоне 5–7 км от МКАД.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
— Ситуацию на московском рынке недвижимости сегодня можно охарактеризовать как стабильную. Несмотря на ожидания возможного кризиса, спрос на жилье в столице остается высоким, то есть никакого снижения активности участников рынка мы не наблюдаем. Более того, с началом осени произошел ее традиционный сезонный рост. Многие потенциальные покупатели стремятся решить квартирный вопрос до конца года, а продавцы, в свою очередь, не хотят откладывать продажу на зимний период, когда рынок впадает в спячку. То есть пока все идет в штатном режиме и рост курса доллара не оказывает заметного влияния на столичный рынок недвижимости.

Тем не менее

если американская валюта продолжит дорожать ускоренными темпами, то вторичный рынок недвижимости Москвы довольно быстро вернется к долларовому ценнику. Тем более что именно долларовые цены были приняты на нашем рынке долгое время.

Вообще цены на вторичку устанавливают физические лица, так что психологическая составляющая в ценообразовании здесь играет не последнюю роль.

На рынке новостроек, где цена квадратного метра фиксируется в момент заключения договора, от резкого падения рубля в первый момент могут пострадать застройщики, а также инвесторы — компании и частники, которые надеялись после завершения строительства продать по более высокой цене недвижимость, купленную на этапе котлована. В случае девальвации рубля у них такой возможности не будет: мало того что национальная валюта потеряет часть своей ценности, так еще и продать недвижимость в период застоя на рынке будет труднее.

В этой ситуации выиграют те, кто сможет купить жилье между моментом падения рубля и до повышения рублевых цен застройщиком. Но в принципе я пока не вижу каких-либо серьезных предпосылок для резкого роста курса доллара, поэтому вышеописанный сценарий развития событий маловероятен.

Консалтинговая компания "SV Development"