РОССИЯ, 19 июл. - SV Development. Цены на квартиры в Москве фактически перестали расти. Что может произойти с ними с учетом того, что число возведенного в столице жилья вырастет, в том числе за счет активного освоения девелоперами промзон? На этот вопрос «Газета.Ru» попросила ответить экспертов и участников рынка недвижимости.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:
Период ценовой стабильности (т.е. когда цены растут темпами на уровне или менее инфляции) на московском рынке жилья длится с 2010 года. Эта тенденция может продлиться еще очень долго — десятилетия, так как положение, когда цены на жилье растут на уровне и ниже инфляции, типична и совершенно нормальна для рынков жилья крупных медленно растущих экономик, к каковым относится и экономика России. Рост цен, как до кризиса 2008 года, не ожидается, так как, во-первых, резко сократился инвестиционный и спекулятивный приток денежных средств на рынок жилья столицы, а во-вторых рынок жилья в стране прошел стадию становления, которая была неизбежна в связи с переходом от советской к рыночной экономике и, соответственно, в связи с формированием института частной собственности на жилье. Снижение цен маловероятно, так Москва остается точкой миграционного притока для жителей всей страны и, исходя из политическо-экономической модели развития страны, будет притягивать ежегодно сотни тысяч новых жителей в ближайшие десятилетия. При этом объем нового предложения жилья в столице ограничен, из-за нехватки земельных участков. Так как традиционные площадки для застройки в столице уже заняты, неизбежно строительство будет осуществляться на месте бывших промышленных зон, несмотря на дороговизну освоения таких мест. Застройка промышленных зон позволит сохранить объемы ввода в строй жилья в столице (в старых границах), которые итак снизились по сравнению с докризисными временами в 2 раза. При этом, несмотря на все громадье планов, процесс освоения промышленных зон растянется на долгие десятилетия, тем более, что власти стараются стимулировать их комплексное освоение, когда жилье занимает не более 50% новых площадей. Нельзя не отметить, что застройщики пытаются обойти ограничения по объемам жилой застройки в старых границах столицы, за счет развития рынка апартаментов и их совершенно не пугает, то что создаваемый таким образом дополнительный объем предложения может как-то обрушить цены.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
Рынок недвижимости в большой степени зависит от макроэкономических тенденций. И, если рублевые цены топчутся на месте, то в долларах уже несколько месяцев наблюдается снижение. С марта по июль долларовые цены на московское жилье снизились с $5450 до $5100 за кв.м. К слову, если для реальных покупателей жилья важны рублевые цены, то в контексте макроэкономики более показательна стоимость квадратного метра в долларовом выражении. Во-первых, доллар является неким общемировым мерилом, во-вторых, для России это тоже важный показатель. Российская экономика основана на ценах на нефть, а нефть продается за доллары.

Однако это не означает, что рынок недвижимости ожидает катастрофическое падение цен. С одной стороны, ограниченный спрос при растущем объеме предложения вроде бы должны вести к снижению. С другой стороны, цены подталкивают вверх инфляционные процессы, происходящие как во всем мире, так и в России. Уже 2-3 года рынок недвижимости подвержен влиянию этих разнонаправленных факторов. Поэтому в отдельные моменты в зависимости от преобладания конкретных факторов отмечается рост цен, затем начинается их снижение, поэтом вновь по кругу. И ситуация такой «волатильной стабильности» сохранится в ближайшие годы.

Единственное, что может обрушить рынок недвижимости и привести к серьезному устойчивому падению – это глубокая рецессия в мировой экономики. То есть не отдельные «провалы», а полномасштабное падение на всех рынках. Если же этого не произойдет, цены продолжат колебаться вверх-вниз.

Елена Крылова, руководитель отдела аналитики TEKTA GROUP:
Уже сейчас можно сказать, что цены на новостройки Москвы снижаются. По результатам первого полугодия 2013 изменение средней стоимости квадратного метра составило -2,7%. Произошло это за счет выхода на рынок новых проектов, которые на ранней стадии строительства предлагают более низкие цены и территориально расположены на окраинах города или на территориях, присоединенных к Москве. На вторичном рынке также СИЛЬНОГО роста цен не наблюдается — с начала года прирост мы оцениваем в пределах 3% в целом по Москве (без учета Новой Москвы).

При этом, по данным Росстата, темп реализации квартир на вторичном рынке столицы в этом году был ниже, чем в 2012. И это неудивительно — старый фонд становится менее привлекательным для покупателя, большинство тех, кому нужна была прописка, предпочло новостройки в Новой Москве (НМ). Снижение количества сделок ощущается и в Новой Москве. По данным Росстата, число сделок по ДДУ (меньше чем за год) снизилось на 19%, что является результатом роста цен. При этом 75% от их числа приходится на присоединенные территории.

Будут ли снижаться цены на московские новостройки — зависит от нескольких факторов. В первую очередь к ним можно отнести сумму инвестиционных затрат на реализацию объекта, заложенный в проект процент доходности, расположение участка застройки и, как следствие, класса возводимого жилья. Все перечисленные и еще многие другие параметры формируют цену на квартиру, что является одним из определяющих факторов при покупке жилья.

С точки зрения экономики: Россия находится в достаточно стабильном положении, которое, однако, во многом зависит от экономики Еврозоны, США и рынков Азии. Поэтому негативное воздействие, транслируемое из перечисленных стран, может пошатнуть существующее равновесие, что повлечет за собой экономический спад, а за ним и снижение цен на недвижимость. Резкое снижение глобальных для Российской экономики индексов и показателей, таких как цены на нефть (ниже уровня в ~$85 за баррель) также может вызвать негативную реакцию рынка и привести к снижению цен на недвижимость.

Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ – Недвижимость (ГК «МИЦ»):
Изменение средней цены на рынке московского жилья зависит от множества факторов. Что касается рынка новостроек, то здесь существенное влияние на показатель средней цены оказывает изменение структуры предложения. В течение последних нескольких лет на рынок выходили крупные проекты, такие как мкр. «Царицыно» и «Царицыно-2» в сегменте комфорт-класса, мкр. «Некрасовка-парк» в эконом-классе, ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Лобачевский» в бизнес-классе и др. Данные проекты оказывали существенное влияние на уровень средней цены на рынке московских новостроек, поскольку уровень цен в этих проектах был несколько ниже, чем в других объектах в этом же сегменте. В случае масштабного освоения промзон, вероятнее всего, подобные проекты будут появляться и дальше, и так же будут оказывать влияние на рынок. В целом же, для рынка новостроек на сегодняшний день характерен умеренный рост цен, обусловленный ростом стадии строительной готовности.

Евгений Шевченко, вице-президент ГК «ГРАС»:
Московский рынок недвижимости — самый ликвидный в России. Он не ограничивается местным спросом, а распространяется фактически на всю территорию страны. Его текущий объем – около 1350 тыс. кв.м. (без учета Новой Москвы). Объем годового спроса на первичном рынке – около 380 тыс. кв.м при текущих ценах или 3,5 года экспозиции. Это абсолютно стандартный рыночный показатель.

Говорить о том, что увеличение местного предложения на, скажем, 30% или 400 тыс. кв.м может привести к его обрушению – это абсурд. Если срок экспозиции на рынке превысит 4 года, это не приведет к падению цены, скажем, на 30%. Рыночный опыт показывает, что уменьшение цены даже на 5%, моментально увеличивает объем годового спроса новостроек до 500-600 тыс. кв.м. Спрос из вторичного рынка, рынка подмосковных новостроек и регионов переключается на московские новостройки, тем самым снижая срок экспозиции обратно к 3 годам. В этом и состоит сумасшедшая ликвидность московского рынка.

К реальному падению может привести только серьезные макроэкономические потрясения, когда все экономические процессы замедляются или замирают. Но даже при этом, рынок московских новостроек пострадает последним. Устойчивости рынку добавляет то обстоятельство, что более 50% россиян, по всем опросам, рассматривают вложения в недвижимость как возможность сохранить сбережения в условиях нестабильности. Что касается промзон, то не стоит надеяться, что весь объем появится на рынке в течение ближайшего года. Учитывая стандартные сроки проектирования, согласования, получение технических условий, проведения инженерных изысканий, в продажу заявленные предложения поступят не ранее 2015 года. Скорее всего ни будут разделены на очереди, потому что ни один здравомыслящий девелопер не будет вываливать на рынок сразу все предложение.

Сергей Шлома, директор yправления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
За последние пять лет динамика цен на вторичное жилье составила 10,6%. При этом ежегодная инфляция в среднем 7%. Таким образом, цены на недвижимость на московском рынке практически не поменялись, а на некоторые объекты даже немного снизились. Очевидно, при общей стабильности макроэкономических факторов, и в обозримом будущем все останется на прежнем уровне.

Теоретически, способствовать снижению цен могли бы макроэкономические факторы. Во-первых, это мощные кризисные явления в мире (в Еврозоне, Китае, США). Во-вторых, это сильные колебания цен на нефть и газ, способные вызвать дефицит бюджета. Если этого не произойдет, то, учитывая слабый рост ВВП и достаточно низкую покупательскую способность, интенсивного роста цен на недвижимость мы не ожидаем.

Что касается освоения промзон, то это, увы, не произведет революции на рынке жилья. Данные территории представляют собой почти 8 тыс. га ценной земли, из которых как минимум половина действительно могла бы послужить площадью под новое строительство. Но здесь: куда ни кинь всюду клин. Во-первых, строить наиболее востребованный среди покупателей эконом-класс, если это не будет объем хотя бы в 5 млн кв. м, застройщикам слишком дорого и не выгодно. Они, скорее всего, продолжат возводить здесь неликвидный бизнес-класс, что только поспособствует увеличению средней стоимости «квадрата» в Москве минимум на 1-2%. Во-вторых, столь масштабная стройка вызовет серьезные осложнения транспортной ситуации районов с промзонами. Врио мэра в преддверии выборов на это точно не пойдет. Кроме того, до сих пор четко не определено, каким образом и кем будут осваиваться данные территории.

Все застройщики сконцентрировали свои силы на городах Подмосковья и новой Москвы. С этой позиции, снижению цен вторичного жилья на 3-5% могло бы способствовать появление дополнительного спроса на новостройки данных земель. Но это было бы возможно только в случае значительного улучшения транспортной доступности или снижения стоимости объектов. Ни того, ни другого не предвидится, и никто никуда не торопится. По всей видимости, только чтобы освоить и застроить территорию новой Москвы потребуется около ста лет. Девелоперам выгодно именно это направление: здесь можно планомерно реализоваться в крупных проектах любимого покупателями эконом-класса. Логично, что люди хотят покупать недорогие квартиры в новых и современных домах, которые совсем недавно вышли на рынок вторичного жилья.

Увеличению стоимости жилья в Москве может способствовать девальвация валюты. Если доллар вырастет до уровня 36 и более рублей, это может привести к тому, что люди, имеющие рублевые депозиты, начнут поспешно вкладывать капитал в недвижимость. По сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и др. – инвестиции в недвижимость менее рискованны. В такие периоды рынок недвижимости чувствует себя уверенно и начинается рост. И второе, что способствует стабильности на рынке жилья в Москве, — постоянный рост ипотечного рынка. Предположительно, в будущем он вырастит еще на 25%. Потребности населения в недвижимости всегда высокие. Как только у человека появляется возможность, он улучшает свои жилищные условия. Так что если ставка снизится до 6-8%, чего так упорно добивается наше правительство в преддверии выборов, спрос на жилье вырастет в несколько раз, а это привело бы к дополнительному увеличению стоимости жилья.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Я не согласна с тем, что роста цен нет. Основной объем первичного предложения в Москве – это проекты высокой стадии готовности, где существенный рост цен обычно происходит за счет этапов строительства. А если проект уже находится в высокой стадии готовности, то возможность для роста очень маленькая. Соответственно, когда коробка уже построена, то цены могут подняться максимум на 3-4% за счет получения акта ввода и еще на 3-4% за счет благоустройства. Тогда как новые проекты, которые только выходят на рынок и активно строятся, показывают хорошую динамику по стоимости квадратного метра. Например, в одном из крупнейших строящихся объектов Новой Москвы - ЖК «Новые Ватутинки», в Центральном микрорайоне стартовая цена на начальном этапе строительства составляла 60 тыс. рублей за кв. м, сейчас на этапе заселения жильцов цены составляют уже 91,5 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, рост составил 65%. Причем новые проекты изначально выходят по невысоким ценам, поэтому и происходит сбалансирование общей цены. Таким образом, на самом деле, цены растут, просто небольшими темпами.

Падение цен возможно в случае очередного кризиса. Но это коснется далеко не всех проектов. Ликвидные проекты не просядут в цене. Кроме того, Москву это коснется далеко в первую очередь. Сначала удар по ценам произойдёт по проектам дальнего и среднего Подмосковья. И только потом в столице. Цены на проекты в низкой стадии готовности могут встать, а в высокой стадии снизиться на 20-30%. Но пока говорить об этом рано.

Снижению цен может способствовать новый виток кризиса, отсутствие платежеспособного спроса, рост ставок по ипотеке и одновременный вывод большого объема предложения. Что касается последнего, то до перенасыщения рынка нам все-таки еще далеко: слишком низкий уровень обеспеченности населения жильем. Даже если предположить, что все имеющиеся в Москве промзоны выведут одновременно свои объемы, то метры все равно будут востребованы, потому что участки находятся в совершенно разных местах. Поэтому я не вижу причин для беспокойства. На повышение цен также может сыграть девальвация рубля, то есть обесценивание национальной валюты, если правительство действительно отпустит курс в «свободное плавание», как заявили наши чиновники совсем недавно. Покупателей эконом-сегмента это может как раз подстегнуть на покупку недвижимости, потому что деньги будут обесцениваться. Соответственно, люди будут вкладываться и застройщики могут пойти на повышение цен. Удержать цены может стабильный платежеспособный спрос, высокая цена на нефть, экономический рост страны.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:
В массовом сегменте сейчас пополнение предложения идет за счет выхода новых корпусов, и это небольшой объем. Активность покупателей довольно высокая, однако она ограничена низкой платежеспособностью населения. Поэтому цены достаточно стабильны, снижения мы не наблюдаем. Освоение промзон действительно планируется, однако большинство данных проектов сейчас находится в процессе разработки концепции или получения исходно-разрешительной документации. Их выход возможен через 1-1,5 года. При этом поначалу застройщики будут выводить на реализацию лишь несколько корпусов, а не весь объем. А текущие проекты, скорее всего, уже уйдут с рынка. Существенного прироста объема предложения не произойдет, соответственно, и цены из-за этого снижаться не будут.

Активность застройщиков и покупателей на текущий момент довольно высокая. Однако участники рынка замерли в тревожном ожидании, поскольку в ближайшем будущем может произойти девальвация рубля. Ухудшение экономической ситуации приведет к тому, что проекты развития территорий бывших промзон просто будут заморожены – вряд ли застройщики рискнут выводить их на рынок. При этом текущие проекты девелоперы постараются завершить как можно быстрее. Если ситуация будет развиваться именно так, то мы увидим сокращение объемов предложения, падение спроса. И в данном случае, скорее всего, произойдет коррекция цен. Однако она будет небольшая, в пределах 10-15%. Такой же существенной коррекции, которую мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет.

Если говорить о том сценарии, при котором возможен обвал цен, то данное явление, скорее всего, не будет обусловлено увеличением объемов предложения. Если экономическая ситуация будет ухудшаться (девальвация рубля, рост инфляции), то покупательская активность будет снижаться. И через некоторое время цены, конечно, цены начнут неуклонно ползти вниз. Однако реакция не будет одномоментной, поскольку рынок недвижимости довольно инертный. И застройщики поначалу будут стараться проводить коррекцию цен скрытно, за счет различных акций и скидок. Удержать цены «на плаву» может развитие ипотеки. Если крупные банки будут проводить политику снижения ставок (или хотя бы не будут их увеличивать), то спрос сохранится на прежнем уровне. Соответственно, не будет и обвала цен на рынке. Вот только верится в это с трудом.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Цены сейчас действительно не растут, однако, ситуация в разных сегментах сильно отличается. Элитное жилье в центре строится невысокими темпами, это в том числе позволяет ценам держаться на прежнем уровне. Однако, заявленные цены часто серьезно отличаются от реальных при цены продажах. Думаю, что дисконт в 5% воспринимается как должное, собственники на него идут. В данном сегменте, где большая часть цен все-таки номинирована в иностранной валюте, есть рублевый рост, вот он, чаще всего, дисконтируется. В сегменте жилья комфорт- и эконом-класса в центре пока снижения не отмечаем, сделок, естественно, по сезону, несколько меньше, но скидки в рамках разумного. Если говорить о жилье в районах массовой застройки и особенно в Новой Москве, то здесь возможно некоторое снижение (до 8-10%), поскольку рынок вряд ли сможет переварить такое количество жилья по нынешним ценам. Уже сама рублевая фиксация цен означает фактическое снижение.

Не думаю, что речь может идти об обвале, однако некоторое незначительное снижение возможно. Конечно, рынок выглядит перегретым, а количество людей, способных и, главное, желающих, покупать элитную квартиру в Москве по цене виллы на Лазурном Берегу, не сильно растет. Да и приоритеты у многих поменялись. С упрощением условий покупки жилья за границей есть такая тенденция. И даже легкие ограничения для чиновников ситуацию не меняют.

Серьезное снижение можно прогнозировать, скорее всего, в комфорт-классе окраин старой и Новой Москвы. Но это, если набранные темпы строительства не снизятся и не будут введены жесткие правила застройки новых территорий. Застройщики, естественно, рассчитывают на максимальные объемы. Но нужны ли они жителям и не превратимся ли мы в подобие некоторых азиатских или латиноамериканских столиц, когда застроен каждый клочок земли, а горожане выходят из дома в масках – вот сейчас основной вопрос. А тенденция тревожная – есть попытки уничтожения части парковых зон – Битца, яблоневый сад на Парке Победы и др. Идет тотальное расширение дорог в городской черте, часто за счет зеленых насаждений. Трассы проходят в непосредственной близости от жилых домов, площадь и качество парков и скверов сокращается, уменьшая количество желающих портить свое здоровье. Вот одна из основных тенденций. Когда в Москве будет нечем дышать – вот тогда не миновать обвала цен! Давно пора об этом подумать.

С другой стороны, закрыть строительство в исторической части, разбить гораздо большее количество парков на свободных территориях, осуществить, наконец, строительство пешеходных зон в центре, сделать его максимально комфортным для жизни – тогда отсутствие обвала и даже снижения цен будет гарантировано.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Единовременный выход всего предложения с реконструированной промзоны мог бы привести к затовариванию рынка и, как следствие, к снижению цены. Однако ни один застройщик не выведет сотни тысяч квадратных метров жилья сразу. Предложение будет выходить поэтапно, небольшими порциями, которые будут потихоньку «съедаться». При этом по мере повышения стадии строительства, развития района, появления инфраструктурных объектов каждая последующая очередь будет выходить по более высокой стоимости. Спрос на московскую недвижимость настолько высок, что при адекватной ценовой политике даже очень большой объем предложения постепенно будет поглощен.

Теоретически снижение цен на недвижимость может произойти при значительном ухудшении экономической ситуации в нашей стране, мире. Однако как показал прошлый кризис, об обвале цен речь не идет. Несмотря на прогнозы о резком падении, цены на московскую недвижимость продемонстрировали устойчивость. Какая бы плохая экономическая ситуация ни была, людям все равно необходимо решать свои жилищные вопросы, разъезжаться с родителями и т. д. В кризисной ситуации поддержанию уровня цен способствуют различные государственные программы, ипотека, рассрочка.

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
На мой взгляд, вопрос о том, когда наступит момент, под влиянием которого цены начнут падать, несколько запоздал, так как фактическое снижение цен продолжается не первый месяц. И дело даже не только в том, что рубль – основная единица, в которой номинируются цены на столичное жилье – в последнее время заметно слабеет. Ключевая причина – недостаточность спроса, а ее профессиональные участники рынка наблюдают с осени прошлого года.

Уверен, что не ошибусь, сказав об основной причине спада активности покупателей. Это – снижение доступности ипотеки, которая в последние годы стала одним из ведущих инструментов решения жилищных задач граждан. Процесс подъема ставок по кредитам начался отнюдь не вчера. И та картина, которая имеет место в настоящее время, является проявлением нормальной потребительской реакции: если деньги слишком дороги, решение жилищного вопроса приходится откладывать «на потом».

Возможен ли массовый обвал цен при продолжении нынешнего сценария? Пока оснований для подобного развития событий лично я не вижу: все же текущая активность покупателей, хоть и не столь высока, как хотелось бы, но вполне достаточна для продолжения нормального функционирования рынка. Другое дело, что и для повышения цен нет никаких предпосылок. А значит, в обозримом будущем, вероятно, текущая, условно нейтральная, ценовая динамика сохранится, что, с учетом инфляции и возможного продолжения падения курса рубля, будет и далее обеспечивать плавное и «скрытое» удешевление московских квартир.

Александр Удодов, частный инвестор, вице-президент МГК «Итера» по непрофильным активам компании:
Падению цен может способствовать несколько факторов: снижение ставки рефинансирования, смещение спроса между несопоставимыми сегментами, новый налог на жилье, введение которого запланировано на 2013 год. Введение такого налога может сделать менее привлекательными покупки квартир в инвестиционных целях, что будет способствовать снижению цен на жилье в целом. В целом же, в районах новой Москвы снижение стоимости жилья мало вероятно, но в тех сегментах, откуда клиенты переезжают в Новую Москву - чаще вторичка - можно ожидать ценовых изменений.

Консалтинговая компания "SV Development"