РОССИЯ, 24 апр. - SV Development. Сдача жилья в аренду — традиционный способ заработка на недвижимости, а с тех пор, как цены на московскую недвижимость перестали стремительно расти, он стал одним из главных показателей доходности вложений. На подобную стратегию получения прибыли рассчитывают и те, кто приобретал лондонскую недвижимость. Однако в Москве заработать на аренде можно больше, чем в туманном Альбионе.

Спрос дорос

Сравнение рынков аренды жилой недвижимости Москвы и Лондона в последние годы позволяет говорить о схожести путей их развития. «Рост арендных ставок, дефицит ликвидного предложения, возрастающий уровень спроса дают сигнал инвесторам обеих столиц о том, что пришла пора покупать жилье для последующей сдачи в аренду», — говорит Галина Сенько, директор департамента аренды IntermarkSavills. В Москве таких приобретений пока меньше, чем в британской столице, но и их количество растет. Представляем некоторые рекомендации экспертов инвесторам, которые хотят иметь стабильный арендный доход.

В Лондоне, да и в Великобритании в целом, финансовый кризис 2007 года свел покупки для сдачи в аренду практически к нулю и сделал их «запретной зоной» для большинства инвесторов. Но в последние два года рынок Лондона развивался столь успешно, что частные инвесторы, которые были, в основном, разочарованы низким уровнем доходности подобных вложений, в большинстве своем снова вернулись на этот рынок.

«Рынок покупки для сдачи в аренду развивается, прежде всего, за счет высокого спроса со стороны арендаторов. Высокие цены на жилую недвижимость в сочетании с низким уровнем доступности ипотеки значительно повысили востребованность рынка арендного жилья », - говорит Джейн Ингрэм, директор по аренде жилой недвижимости компании Savills.

Статистика говорит сама за себя. Десять лет назад число домохозяйств, которые арендовали жилье, составляло 2,5 миллиона. Сегодня эта цифра выросла до 4,8 млн. Арендаторы более старшего возраста снимают жилье давно, и, соответственно, уже потратили на это значительную часть заработанных средств. По данным исследования Savills, средний арендатор платит сейчас 31 % от заработной платы на аренду обычной трехкомнатной квартиры.

«В Москве спрос на арендное жилье постоянно растет. Все последние годы рынок аренды российской столицы испытывал дефицит качественных объектов, но сейчас складывается ситуация куда более критичная: в настоящий момент можно говорить уже о дефиците предложения в целом. В условиях стабильного спроса, который мы наблюдаем все последнее время и отсутствия новых предложений, вышедших на рынок аренды впервые, мы будем наблюдать лишь дальнейший рост арендных ставок», — считает Галина Сенько, директор департамента аренды IntermarkSavills.

На что можно рассчитывать

Основная задача инвесторов — получить прибыль на вложенные средства. В Лондоне средняя доходность от аренды сегодня составляет 5,8 %. Но специалисты Savills считают, что при правильном подходе этот показатель может быть и выше. Конечно же, очень важно, где именно расположена Ваша квартира. Объекты, расположенные в таких районах как Найтсбридж, Хэмпстед, Уимблдон или Челси будут востребованы всегда, также как и те объекты, которые расположены неподалеку от Сити или других мест сосредоточения бизнеса. Но локация это далеко не единственный критерий. «Если вы хотите, получить максимальную выгоду от аренды премиальных квартир, то обратите внимание на то, какой продукт Вы предлагаете», говорит Джейн Ингрэм. «Например, необходима „правильная“ мебель для того, чтобы произвести впечатление на арендатора. Возможно, вам придется думать об дополнительных услугах, например, таких как горничная. Если Ваша квартира будет лучшей в своем классе, то это поможет существенно повысить доходность ».

Требования, предъявляемые к элитной недвижимости Лондона, продолжают расти вместе с ценами на аренду. Арендодатели должны будут соблюдать их, чтобы не потерять клиентов. Так, за первые три месяца этого года арендные ставки выросли в среднем на 1,3% — крупнейший квартальный прирост за последние два года. При этом наибольший рост был зафиксирован на юго-западе (2%), в то время как центральная «элитка» подешевела на 0,3%.

На сегодняшний день самые высокие арендные ставки для элитной недвижимости центра Лондона составляют в среднем 62 фунта стерлингов за кв. м ($249) — это все еще на 3,2% ниже пиковых цен 2007 года. В самых дорогих районах, в том числе в Найтсбридже, цены держатся на 6,5% ниже пиковых (2007 год), в то время как на юго-западе и востоке столицы они уже прошли этот рубеж.

Эксперты прогнозируют 3%-ый рост арендных ставок в 2013 году, что незначительно выше 2,5%-ого роста годом ранее. Что касается долгосрочных перспектив, то к 2017 году ожидается увеличение арендных ставок на элитное жилье в Лондоне на 24%. Тогда как ставки на аренду всей прочей недвижимости вырастут на 18,2%.

В Москве сегодня средняя доходность от аренды составляет 3-6%. Однако при правильном выборе объекта некоторым клиентам, купившим квартиры, удавалось получить и большую доходность — 7-8%.

Как правило, максимальные ставки аренды и максимальная ликвидность квартир с точки зрения сдачи в аренду имеет место в зонах повышенной деловой активности, неподалеку от основных бизнес-центров. В Москве это зоны в районе Тверской, Патриарших прудов, Красной Пресни и Замоскворечья. В тоже время, для постоянного проживания эти районы походят далеко не всем покупателей. Напротив, для чисто инвестиционных приобретений они входят в число избранных. Наиболее привлекательны также районы с хорошей транспортной доступностью. Если Вы рассчитываете на корпоративного арендатора, который привязан к соседству с зарубежными школами, то можно было бы рекомендовать, например, районы Ленинградского проспекта и Чистых Прудов.

Две стратегии для максимального дохода

Существуют две наиболее успешные стратегии для тех, кто хочет получить максимальную выгоду от покупки для сдачи в аренду в Москве и в Лондоне. Во-первых, купить квартиру ниже рыночной стоимости, провести в ней современную отделку и меблировку и после этого сдать в аренду. Во-вторых, купить квартиру в новостройке. Но, если в Лондоне, где все жилье сдается с отделкой и меблировкой, выгоднее приобрести квартиру на наиболее ранних этапах строительства по самой выгодной цене, то в Москве следует покупать объект в комплексе, до завершения строительства и ввода в эксплуатацию которого остается менее года.

В российской столице покупать квартиры с отделкой под ключ — не всегда самый рациональный вариант. Продавцы дорогих квартиры нередко пытаются заработать и на квартире, и на отделке. Однако существуют исключения — довольно интересные варианты приобретения готового арендного бизнеса, которые не следует упускать из внимания. Такие квартиры продаются с уже проживающими в них арендаторами. Подобные приобретения, безусловно, могут быть весьма и весьма выгодными.

Тем, кто сдает жилье в аренду очень хорошо известно, как периоды простоя снижают доходность этого бизнеса. Ниже — несколько рекомендаций тем, кто стремится сократить эти периоды.

Даже если ваше жилье сейчас никто не арендует, убедитесь в том, что оно постоянно находится в надлежащем состоянии, и туда можно переехать в любой момент.

Будьте реалистами: аренда — это сезонный бизнес. Если период заключения договора аренды приходится на середину лета или зимы, будьте готовы к снижению арендной ставки. Лучше сдать квартиру чуть дешевле, чем дожидаться следующего клиента.

Обслуживание вашей недвижимости должно стать приоритетом. Не откладывайте ремонтные работы, чините все вовремя, так как поломки отпугнут большинство потенциальных арендаторов.

Консалтинговая компания "SV Development"