РОССИЯ, 16 апр. - SV Development. Апартаменты – формат недвижимости, который стремительно набирает популярность в российской столице.

Но в последнее время в нем появляются предложения, позиционирующиеся как жилье для постоянного проживания. Такой подход может не только дискредитировать сегмент, но и привести к социальному взрыву. Это понимают и власти и застройщики и пытаются решить вопрос "на берегу".

Натуральный формат

Так, по данным "Метриум групп", в 2012 году на рынок вышли 22 комплекса, в составе которых есть этот вид недвижимости. В 2013 году запланирован выход на рынок еще 10 проектов. Если планы по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть.

Любопытно, что на рынке появляются апартаменты и невысокого ценового уровня (комфорт и эконом). Этот факт представляет особый интерес, поскольку, полноценные апартаменты ранее были представлены только в сегментах элит и бизнес. Сейчас более половины (51%) проектов реализуется в элитном сегменте, еще 43% относятся к бизнес-классу. Предложение в более низком ценовом сегменте в настоящее время представлено всего двумя проектами комфорт-класса, а эконом отсутствует вовсе.

Помимо деления апартаментов по классам, участники рынка неофициально сегментируют их по другим параметрам. Так, управляющий партнер компании "Региондевелопмент" Андрей Козлов предлагает в существующей структуре нового строительства в Московском регионе разделить апартаменты на два сегмента.

Первый – собственно, помещения для временного проживания. Такие апартаменты – это, как правило, не единственная недвижимость владельцев и она используется эпизодически. Например, если люди постоянно живут в загородном доме, но иногда приезжают в город, добавляет директор по продажам KR Properties Александр Подусков.

Эти апартаменты не вызывают опасений у экспертов рынка. Напротив, такие помещения, если они располагаются в реконструируемых нежилых зданиях городского центра (57% от общего числа объектов с апартаментами) украшают Москву и разгружают ее инфраструктуру. Не вызывают негативной реакции и апартаменты-новостройки в высоком ценовом сегменте, например, расположенные на территории ММДЦ "Москва-Сити".

Претензии участников рынка адресованы второму типу - крупным многофункциональным комплексам с дешевыми апартаментами, которые предлагается использовать для постоянного проживания в качестве единственного жилья.

"Я считаю, что строительство апартаментов второго типа надо запретить", - настаивает А.Козлов. Попробуем разобраться, на чем основана столь жесткая позиция.

Нежилое жилье

Как напоминает руководитель юридического департамента ГК "МИЦ" Дарья Погорельская, целевое назначение апартаментов - не постоянное, а временное проживание. Соответственно, собственник апартаментов не сможет зарегистрироваться по месту жительства в нежилом помещении, к которому относятся апартаменты.

Но, как подчеркивает А.Козлов, в последнее время они часто позиционируются и продаются, как основное жилье.

"Отсутствие регистрации преподносится как "неудобство", которое компенсируется более низкой ценой (на 15-20% дешевле, чем квартиры)", - рассказывает эксперт.

Он поясняет, что финансовые уступки со стороны девелопера компенсируются отсутствием жестких требований к такого рода помещениям. "Здесь не регламентированы хотя бы минимально необходимые нормы для постоянного проживания людей", - отмечает А.Козлов.

По его мнению, в результате помещения могут получаться неинсолируемыми, нормативы плотности застройки снижены (если по нормам жилья девелопер может построить максимум 25 тыс. кв. метров надземной площади на гектар, то по строительству апартаментов ограничений нет). В результате страдают дворовые территории, снижается транспортная доступность.

Кроме того, зачастую при возведении апартаментов никакой социальной инфраструктуры проектом не предусматривается. Например, при строительстве жилого дома проводится расчет обеспеченности будущих жильцов местами в школе. Существующие школы, как правило, перегружены, а строительство новой – это не только значительные капиталовложения, но и необходимость в дополнительных 1-1,5 гектарах земли. А для строительства такого же дома с апартаментами никакой школы не надо, напоминает управляющий партнер компании "Региондевелопмент".

Между тем, не все апартаменты такие. На рынке есть множество прекрасных примеров реализации формата. Но сообщество предостерегает покупателей от приобретения эрзац-продукта. "Ну, не может использоваться для временного проживания огромный комплекс в спальном районе на окраине Москвы, где нет и не предвидится никакой бизнес-активности! А позиционирование апартаментов как постоянного жилья ведет не только к конфликту с соседями, на чью социальную и дорожную инфраструктуру "сели" жители, но и чревато локальным социальным взрывом, недовольством, которое будет адресовано городским властям: почему, мол, не предупредили, не объяснили", - предостерегает А.Козлов.

Переведи!

Эти вопросы могут возникнуть у покупателей заявленных масштабных проектов апартаментов эконом-класса, где люди будут приобретать апартаменты как единственное жилье, руководствуясь ценой. Чем менее платежеспособен спрос, тем они актуальнее, поясняет А.Подусков. Он напоминает, что сейчас основное предложение апартаментов расположено в центре Москвы, и все они уровнем не ниже бизнес-класса, благодаря, в том числе, и локации. Для владельцев этой недвижимости не важен ни нежилой статус апартаментов, ни отсутствие социальной инфраструктуры.

Кстати, вопрос прописки (в отличие от инфраструктурных проблем) можно решить, изменив назначение апартаментов на жилое. Такой механизм есть, но на практике это довольно сложно.

Как уточняет Д. Погорельская, собственнику апартаментов необходимо будет доказать, что нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности:

- предназначено для проживания граждан,

- отвечает требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии с постановлением правительства РФ от 28.01.2006 № 47,

- отвечает санитарным правилам (площадь, планировка, освещенность, инсоляция, микроклимат, воздухообмен, уровень шума, вибрация, ионизирующие и неионизирующие излучения и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"),

- отвечает иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством России.

Любопытный факт: помещение над вашими апартаментами для изменения назначения также должно быть жилым. Эта норма прописана в законодательстве, рассказал А.Подусков. Условно говоря, этаж посередине дома не может стать жилым, если этажом выше располагаются апартаменты, не переведенные в другую категорию использования. Это не каприз, такая норма связана с размещением санузлов и других коммуникаций в одном "пятне" (что вполне допустимо в нежилых помещениях), поясняет эксперт. В некотором смысле в выигрыше будут покупатели мансардных этажей, которые помимо преимуществ концептуального пространства, высоких потолков 5-6 метров и хороших видов из окон получают привилегированное право решать, переводить ли свое помещение в жилой фонд или оставить в статусе апартаментов. В общем, теоретически можно, но на практике….

Договориться на берегу

Как избежать этих сложностей и дать формату развиваться своим путем? Можно подойти к вопросу радикально и не выдавать ГПЗУ на строительство апартаментов, которые продаются как жилье, предлагает А.Козлов. Он напоминает, что в градостроительной документации нет такого понятия "апартаменты". По сути, это хитрость, "лазейка".

Апартаментами должны быть номера в апарт-отелях с кухней, которые сдаются в краткосрочную аренду и предполагают доступность гостиничного сервиса. Или же апартаменты в многофункциональных комплексах, бизнес центрах, которые используются как квартиры для временного проживания и тоже могут предполагать сервисное обслуживание (питание, клининг, охрану), предлагает эксперт.

Власти тоже понимают необходимость приведения апартаментов к определенным параметрам. И они предлагают менее радикальный, но более действенный подход.

"По апартаментам есть большой пробел в законодательстве: нормативами они сейчас не регулируются и считаются нежилыми помещениями. Хотя на самом деле - это скрытая форма жилья, а значит, объекты соцкультбыта должны быть", - заявил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов в интервью газете "Московский комсомолец" 16 апреля.

Он пояснил, что нормативы по обеспеченности объектами соцкультбыта апартаментов и жилых домов будут отличаться, поскольку арендное жилье имеет другую демографию и статистику проживания. "Но никаких сомнений в их необходимости нет", - подчеркнул главный архитектор.

Он рассказал, что в настоящее время столичные власти работают над проектом правил градостроительного планирования, где вопрос апартаментов рассматривается детально. Кроме того, вопросам апартаментов будет посвящена отдельная глава в Генеральном плане города.

"Мы рассчитываем разработать нормативы по апартаментам раньше Генплана - до конца текущего года", - заверил С. Кузнецов.

Консалтинговая компания "SV Development"