РОССИЯ, 15 апр. - SV Development. Вторичный рынок жилья Петербурга в первом квартале текущего года не огорчал продавцов падениями, а покупателей взлетами цен. Эксперты предсказывают весеннее оживление рынка, но летом – коррекцию цен в сторону понижения.

При всей стабильности рынка в течение квартала определенные изменения произошли. В частности, несколько упал спрос и увеличился срок экспозиции объектов вторичного рынка. Впрочем, эти и другие тенденции наметились задолго до рассматриваемого периода, просто в первые месяцы года они стали более очевидны.

Старый новый год

Если взглянуть на индекс недвижимости БН, то нетрудно заметить, что «кривая» изменения средней цены квадратного метра уже в последние месяцы прошлого года демонстрировала лишь незначительные колебания.

Единственный сколько-то ощутимый скачок пришелся на 28 декабря, когда цена «квадрата» поднялась до 95,8 тыс. руб. (в конце ноября – 94,9 тыс., октября – 94,7 тыс. руб.). Однако этот скачок не показателен. Во-первых, к концу года упал объем предложения – много квартир к концу года были сняты с продажи.

Во-вторых, в сознании многих потребителей каждый раз ближе к концу года срабатывает установка «надо брать сейчас, потом будет хуже». Кроме того, значительное количество покупателей предпочитают совершить сделку до наступления нового года, чтобы посвятить хлопотам ремонта или переезда время каникул, и как в известном фильме отпраздновать сразу и Старый новый год, и новоселье.

Разумеется, продавцам хорошо известна эта традиция, и они не преминули ей воспользоваться, несколько подняв цену предложения. Оба праздника обошлись декабрьскому покупателю условной «однушки» площадью около 30 «квадратов» почти в тысячу долларов: примерно настолько подорожала квартира в последние дни уходящего года.

А вот удерживать цену близко к этой отметке весь январь и далее продавцам не удалось. Сразу после каникул планка снизилась до 95,0 тыс. руб., и дальнейший ценовой рост был еще более плавным, чем в предыдущем квартале.

«Январь и первая половина февраля – традиционно застойные, – рассказывает директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова. – Поэтому в новом году по факту прошло всего полтора месяца активных продаж. Цены за это время подняться не успели. Надо отметить, что вторичный рынок всегда повторяет тенденции первичного, на котором цены в первом квартале также вели себя достаточно спокойно».

Эксперты прогнозируют выход из «зимней спячки» в самое ближайшее время. Но при этом не выражают уверенности, что традиционное весеннее оживление рынка определит уровень цен и на последующие летние месяцы. «Я полагаю, что небольшой весенний подъем произойдет, – говорит президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко, – но к лету ожидаю коррекции цен в сторону понижения. Если даже будет фиксироваться незначительное увеличение цены, то, при существующем уровне инфляции, все равно получится, что жилье дешевеет».

Росту цен не способствует и низкая покупательская активность. Первый весенний месяц года разочаровал риэлторов. «Мы отмечали спад покупательской активности. Количество звонков и обращений сократилось почти в три раза, – рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Скорее всего, такая ситуация связана с выходными, приуроченными к Международному женскому дню. Некоторое оживление началось во второй половине месяца, однако уровня февраля рынок так и не достиг».

Отток на «первичку»

В первом квартале застройщики не поднимали цены и продолжали радовать покупателя дисконтами. При этом на первичном рынке стартовали продажи по множеству объектов. Все это не лучшим образом сказалось на вторичном рынке, а именно: с него усилился отток покупателей.

«В первые три месяца года на вторичном рынке продолжали развиваться тенденции 2012 года – увеличивался срок экспозиции квартир, – рассказывает руководитель Центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень Недвижимости” Марина Чижкова. – При том богатстве выбора, который сегодня предлагают застройщики, те покупатели, для кого не стоит задача купить и сразу въехать в квартиру, часто выбирают строящееся жилье. Просто они видят, что за те же деньги, за которые на «вторичке» можно приобрести, например, скромную «однушку», в строящемся доме продают квартиру гораздо большей площади. И отдают предпочтение «первичке», несмотря на сопряженные с этим видом покупки риски».

Отмеченную тенденцию отражает статистика изменения количества обращений на портале BN.ru по поиску жилья. По информации Центра исследований и аналитики в среднем каждый месяц квартала граждан, выбирающих себе жилье на вторичном рынке, становилось меньше на 8,7%. Если в феврале готовую квартиру себе ежедневно искали в среднем около 830 тысяч посетителей, то в конце марта таковых было уже немногим более 750 тысяч.

Ветер переменчивый

«Учитывая, что львиная доля спроса приходится на квартиры эконом-класса, отток покупателя на «первичку» совершенно понятен, – считает главный аналитик ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашов. – Сегодня на вторичном рынке хорошее жилье в этом сегменте вряд ли можно найти дешевле, чем за 3 млн руб. Все, что стоит меньше, имеет какие-то серьезные недостатки. Либо это неполный набор составляющих комфортного жилья, либо неудачное месторасположение, плохо развитая социальная инфраструктура и прочее. Поэтому покупатель и «вписывается в стройку», ведь это будет современный дом с полным набором удобств, а инфраструктура… ну, по крайней мере, покупателю обещана».

Несмотря на то, что в первом квартале произошел ощутимый отток покупателей с рынка готового жилья, при существующей тенденции сближения цен первичного и вторичного рынков, отмеченной в последние месяцы, все может измениться в обратную сторону. Интерес к «вторичке» вернется.

«Оба рынка всегда «бьются» между собой за покупателя, – говорит Екатерина Романенко. – Чем дороже будет становиться строящееся жилье, тем выше будет спрос на “вторичку”. Уже сейчас я бы не сказала, что “первичка” ощутимо дешевле. Ведь там покупателю предстоит, как правило, делать ремонт, а он очень недешев. И в сумме затрат еще вопрос, что дороже – квартира вторичного рынка или строящаяся».

По крайней мере, в том, что касается достаточно дорогих, больших по площади квартир, то предложения вторичного рынка уже сейчас успешно конкурируют с «первичкой». «Сейчас самое время покупать жилье в центре города, – уверена Екатерина Романенко. – Время, когда большие квартиры в исторических районах выставлялись по неадекватно высокой цене, явно прошло. Сегодня можно найти предложения 3-4-комнатных квартир в центре, более-менее сопоставимых по цене с жильем первичного рынка. Они все равно несколько дороже, но надо учитывать, что, покупая в центре, мы платим и за развитую инфраструктуру».

Итак, в первом квартале 2013 года покупатель дешевого жилья с большим интересом смотрел на новостройки, а дорогого – на «вторичку» в центре (здесь нет речи об элитных квартирах, т. к. этот сегмент развивается по особым законам). Однако такое положение дел едва ли не шаткое. Например, по мнению Дмитрия Щегельского, генерального директора ООО «Бенуа», при дальнейшем росте цен на строящееся жилье может произойти отток покупателей на вторичный рынок. А это, в свою очередь, приведет к повышению «вторичных» цен.

Хотелось бы надеяться

Предсказания многих экспертов о том, что, выйдя из «зимней спячки», вторичный рынок взбодрится лишь ненадолго, возможно, не сильно радуют продавцов квартир. Зато обнадеживают потенциальных покупателей.

«Цены на рынке недвижимости Петербурга и так достаточно высоки, и часто неоправданно, – считает Наталья Комиссарова. – Каких-то веских поводов для дальнейшего роста я не вижу. По нашим оценкам, второй квартал года также будет спокойным».

В течение второго квартала на рынке готового жилья традиционно будут пользоваться спросом квартиры эконом- и комфорт-класса, но значительного повышения цен на такие объекты эксперты не ожидают. А что касается квартир высокой ценовой категории на вторичном рынке, то здесь предложение в разы превышает спрос – так что особых причин для их подорожания нет.

Консалтинговая компания "SV Development"