РОССИЯ, 1 апр. - SV Development. На первом месте среди схем оплаты жилья - 100% оплата, на последнем - пресловутая вексельная схема. Об этом говорится в рейтинге схем оплаты жилья на первичном рынке Московского региона, который подготовили эксперты компании, являющейся профессиональным оператором на рыке городской и загородной недвижимости.

Сделки со 100% жилья по Москве составляют 45%, в Московской области - 37%. По мнению экспертов, полная оплата новой квартиры - наиболее удобный для покупателя способ расчета: документов нужно оформлять меньше, сделка завершается гораздо быстрее.

При такой схеме весь процесс проходит всего в три этапа: согласование договора, закладывание денег в ячейку либо перевод через аккредитив, регистрация договора и перехода прав в УФРС.

Однако, несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок последние 2-3 года не увеличивается - этому мешает низкая платежеспособность подавляющего большинства населения.

На втором месте рейтинга - покупка в ипотеку. В Москве - это 33%, в Московской области - 37%.

Для многих покупателей ипотека хотя и хлопотная, но порой единственно возможная схема оплаты жилья. Перед тем, как идти в банк за ипотечным кредитом, необходимо объективно оценить свою платежеспособность на ближайшие 10-20 лет: проанализировать востребованность своей профессии, риски увольнения или закрытия предприятия. К тому же, в отличие от скандинавских стран, где кредит на покупку жилья можно взять под 1,5-3% годовых, в России ипотечный кредит - очень дорогая для заемщика схема.

Чаще всего ипотека выдается под 12-14% годовых, в итоге полная сумма выплат по кредиту через 12 лет может превышать стоимость квартиры более чем в два раза. Если обязательство ежемесячных выплат в размере 30-50 тыс. рублей не пугают, то ипотека - оптимальное решение квартирного вопроса.

Преимущество такой схемы в том, что она позволяет купить квартиру, имея на руках всего 10% от необходимой суммы или даже меньше. Работают программы без первоначального взноса, при условии, что в залог передается уже имеющееся жилье, срок выплаты кредита может достигать 30 лет и более, поэтому многие семьи соглашаются на выплату высоких процентов, поскольку накопить на квартиру самостоятельно они всё равно не смогут.  Все это делает приобретение жилья по ипотеке второй по популярности схемой после 100% оплаты.

На третьем месте рейтинга - покупка в рассрочку. В Москве объем таких сделок составляет 20%, в Московской области - 23%.

Договор долевого участия не исключает возможности оплаты квартиры в рассрочку. При такой схеме оплаты в договор вносятся условия о размере первоначального взноса, сроке, на который дается возможность рассрочки, периодичности и способе внесения платежей. Как правило, оплата в рассрочку предоставляется покупателям, которые готовы оплатить сразу не менее 30-50% стоимости квартиры. Чаще всего рассрочку оформляют на срок от трех месяцев до трех лет. Платежи можно переводить ежеквартально, ежемесячно и еженедельно, обычно в договоре прописывают внесение ежемесячных выплат. При оплате квартиры в рассрочку покупателю нужно понимать, что беспроцентные схемы встречаются крайне редко. Чаще всего объявление о беспроцентной рассрочке является маркетинговым ходом, на самом деле 8-12% годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты полной ее стоимости.

Покупка по жилищным сертификатам занимает четвертую строчку рейтинга способов оплаты нового жилья. Желающих приобрести квартиру в Москве по такой схеме - всего 1%, в Московской области - 2%.

Жилищные сертификаты - это особый вид облигаций, подтверждающий право владельца на получение квартиры либо субсидии на покупку и строительство жилья. Выпуск жилищных сертификатов - часть федеральной программы "Жилище", номинал сертификата устанавливается в квадратных метрах и денежном эквиваленте. Выпускают жилищные сертификаты компании, обладающие правами заказчика на строительство жилья.

Стать обладателем жилищных сертификатов могут очень немногие - в основном их получают в порядке очереди военные, сотрудники МВД, ветераны Великой Отечественной Войны, молодые семьи и пострадавшие от стихийных бедствий и терактов. Причем только те из них, у кого нет иного жилья в собственности и даже по социальному найму. Неудобство сертификата в том, что его нужно принести в банк в течение двух месяцев со дня получения. Если собственник предъявил жилищный сертификат на сумму в размере 30% от стоимости квартиры или более, то эмитент сертификата обязан заключить договор купли-продажи жилья или погасить цену сертификата по индексированной номинальной стоимости.

Желающих оформить покупку нового жилья по векселю - всего 1% в Москве и столько же в области.

Эксперты полагают, что низкая популярность этого способа оплаты связана с тем, что после принятия Закона №214-ФЗ она стала незаконной. Однако этот способ оплаты все еще может встречаться на рынке, особенно в дорогих сегментах жилья. Даже в период  "расцвета" данной схемы на рынке, она была наиболее распространена среди респектабельной аудитории по одной простой причине - малообеспеченной аудитории было морально тяжело отдать свои кровные в обмен на "листок бумаги". Данный способ оплаты был и будет самым рискованным из всех возможных вариантов приобретения недвижимости.

Напомним, что вексель -  это письменное долговое обязательство, выдаваемое векселедателем (застройщиком, инвестором, субинвестором) векселедержателю (покупателю квартиры). По этому обязательству покупатель имеет право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку суммы, указанной в векселе. Компания подает клиенту вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Впоследствии, когда подходит срок погашения векселя, покупатель обменивает его на квартиру.

Для покупателя квартиры эта схема крайне не надежна. Юридически купля-продажа векселя никак не связана с квартирой, и покупателю приходится полностью полагаться на порядочность застройщика. Ни в одном документе не фиксируется, что застройщик должен вернуть стоимость векселя в виде квартиры. И если застройщик вернет несостоявшемуся новоселу деньги вместо квартиры, то обязать его предоставить жилье ни одни судебная инстанция не сможет.

Комментарий

Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Груп":

-Большая часть сделок купли-продажи нового жилья заключается по схеме 100% оплаты и с помощью ипотечного кредита. Увеличению доли сделок по 100% оплате препятствует низкий уровень доходов населения, что соответственно приводит к постепенному росту доли ипотечных кредитов, которая могла бы быть еще больше, если бы не рост процентной ставки, который мы наблюдаем с середины 2012 года. Причем перспективы её снижения пока очень маловероятны.

Доля сделок по жилищным сертификатам, скорее всего, сохранит свое значение, поскольку количество людей, которые имеют право ими воспользоваться, остается более или менее стабильным. А вот покупка по вексельной схеме с принятием федерального закона №214 ФЗ стала незаконной, и я уверена, что скоро она окончательно сдаст позиции и исчезнет с рынка московского региона.

Консалтинговая компания "SV Development"