РОССИЯ, 9 янв. - SV Development. Квартиры в сталинских домах на вторичном рынке Петербурга – самое дорогое жилье. По цене квадратного метра с ними конкурирует только жилье в старом фонде, прошедшее капитальный ремонт. Но кроме того – это еще и самые дефицитные квартиры: продают их реже, чем какие-либо другие.

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в общем объеме предложений квартир в сталинских домах на сегодняшний день не больше 6%. Между тем, как свидетельствуют инвентаризационные данные прошлого десятилетия (более свежих нет), объем жилой застройки, пришедшийся на период 1920-1950-х годов, составляет в общей сложности около 16% жилищного фонда Санкт-Петербурга. За последние годы, в связи с активизацией массового жилищного строительства, эта цифра уменьшилась, но факт остается фактом: «сталинскими квартирами» дорожат и они реже оказываются на рынке, чем те же квартиры старого фонда или жилье более поздней постройки.

При этом, по словам президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, желающих приобрести квартиру в сталинских домах находится немало. По наблюдениям риэлторов-практиков, «имперский» стиль, с которым ассоциируются классические сталинки, – это то, что работает на восприятие сегодняшних обитателей Купчина и Сосновой Поляны и других спальных районов-«семидесятников».

Между тем сталинские дома – это не только здания вдоль парадных магистралей – Московского проспекта и проспекта Стачек. Жилищный фонд эпохи диктатуры пролетариата разнообразен и по архитектурному контенту, и по качеству строительства.

Жилье в эпоху диктатуры пролетариата

Типичный в представлении участников рынка недвижимости сталинский дом – это массивное здание из кирпича или керамических блоков с высоким бельэтажом. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты, а также штукатурка из протравленной кислотой гранитной крошки (в настоящее время эта технология, столь популярная в первой половине XX века, утрачена). Между тем на практике к домам сталинского периода (которые в риэлторских каталогах обозначаются «Ст») относят все объекты жилищного фонда, построенные в советский период, но до 1956 года.

В результате в качестве сталинского дома в каталоге могут встретиться и многочисленные здания периода конструктивизма постройки 1920-х годов, и рабочие городки в Невском и Кировском районах, и строения эпохи постконструктивизма, и послевоенные «немецкие коттеджи», и приличные строения из кирпича, которые продолжали возводиться в соответствии с градостроительными планами предыдущих десятилетий, вплоть до второй половины шестидесятых годов.

Встречаются здесь и дома «восстановительного» послевоенного периода, которые строили вместо зданий, разрушенных бомбежками и артобстрелами. Часто в объявлениях о продаже такие дома попадают в категорию старого фонда, хотя это те же самые сталинки. Поэтому выделить из всего обозначенного периода только типичные сталинские дома не представляется возможным.

Во второй половине 1950-х годов, когда был взят курс на стандартизацию жилищного строительства, появляются «серийные дома» – 1-405, 1-415, 1-460, которые тоже считаются сталинскими. В этих домах трехметровые потолки и широкие трехстворчатые окна. Коммунальных квартир в них не проектировали (власти взяли курс на строительство «семейного жилья»), но при этом заселяли их преимущественно коммунальным способом.

С момента когда в 1956 году в СССР был взят курс на возведение типовых домов поточным методом, а потолки в новых квартирах понизили до отметки 2,5 м, сталинский период в строительстве закончился.

Перекрытия, кровли и «сосули»

В зависимости от периода постройки, в сталинских домах, так же как и в старом фонде, могут быть деревянные или металлические балки перекрытий (строительные технологии в этот период не сильно изменились по сравнению с «дедовскими»). В более поздних постройках применены сборные перекрытия из бетонных плит.

Почти у всех домов сталинского периода – традиционные кровли из оцинкованного железа с холодными чердаками. Причем это та самая конструкция, которая в последние годы становится постоянным источником головных болей для обслуживающих организаций. Возросшее за последние годы энергопотребление, в совокупности с неважной теплоизоляцией чердачных перекрытий и отсутствием квалифицированного обслуживания, приводит к повышенному «сосулеобразованию», и как следствие – к протечкам крыш в зимний период.

За редким исключением сталинские дома – постройки исключительно качественные, да и сохранились они в общем и целом неплохо. Серьезную тревогу могут вызывать в основном дома с деревянными балками перекрытий – «кировские бараки», некоторые послевоенные дома, а также экспериментальные постройки первых лет диктатуры пролетариата, которые в клиентско-риэлторском обиходе также принято относить к «сталинским».

К числу проблемных мест «сталинских квартир» относят нехватку энергомощностей, состояние электропроводки (изначально она не предназначалась для «прожорливой» бытовой техники), а также забитые ржавчиной трубы водоснабжения и отопительных систем. Впрочем, даже обозначенные проблемы могут встретиться не всегда и не везде. Здесь все зависит от качества работы обслуживающих организаций.

Такие разные квартиры

Сталинки неоднородны и по потребительским свойствам квартир, в них расположенных. Вне зависимости от времени постройки все жилые дома, и соответственно квартиры, сталинского периода можно легко разделить на два основных типа – номенклатурные (предназначавшиеся для руководящих работников и их семей) и рядовые (рассчитанные на коммунальное заселение). В домах первого типа обязательно были лифты, мусоропроводы (иногда на кухнях). Жилые помещения в «номенклатурных» квартирах тоже ранжировались: в них предусматривали кабинеты и детские, библиотеки и порой даже комнаты для прислуги. В таких довоенных «сталинских квартирах» традиционно высокие потолки (больше 3 м), просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты – от 15 до 25, а местами даже до 30 кв. м.

Наиболее характерные сталинские дома, предназначенные для советских «элитариев», располагались недалеко от органов власти – например, вблизи Смольного, а также вдоль Московского проспекта с расположенным на нем Домом Советов, которому, в соответствии с генпланом 1930-х годов готовилась роль нового центра Ленинграда.

В рядовых сталинских домах встречаются и классические двусторонние трех- и четырехкомнатные квартиры, и многокомнатные квартиры коридорного типа, которые заселялись коммунальным способом. В таких домах не проектировали каких-либо дополнительных удобств, однако в 1970-е годы многие из них были оборудованы выносными лифтами, в них появились ванны (на кухнях) или ванные комнаты. Кстати, ванны на кухнях и ванные комнаты, выгороженные в прихожих некоторых довоенных домов, часто являются результатом более поздних улучшений, причем не всегда легализованных.

Ампир на рынке

«Как правило, “сталинская квартира” – это не первая ипотечная покупка и не жилье для молодой семьи», – говорит Екатерина Романенко. Поэтому большинство «сталинок», представленных на рынке жилья, завязаны в цепочки встречных сделок. Сегодня в листингах риэлторов представлены преимущественно двух- или трехкомнатные  квартиры в сталинских домах.

«Попадаются и просторные однокомнатные, средней площадью около 37 кв. м, – комментирует Екатерина Романенко, – но, во-первых, они в дефиците (отдельного жилья для «малосемейных» в те годы строили мало), во-вторых, быстро продаются». Как следствие – для приобретения средней однокомнатной квартиры в сталинском доме (по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в ноябре она оценивалась в 4,4 млн руб.) придется продать двух- или трехкомнатную квартиру в панельном доме не первой свежести.

«В целом разброс цен в сегменте квартир в сталинских домах не столь значителен, как, к примеру, в том же старом фонде, однако с ним тоже следует считаться», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. В частности, по его словам, если исключить из выборки некоторые квартиры в «парадных» домах Московского проспекта (которые традиционно считаются «элитным» жильем), то получится, что цены на «рядовые» сталинские квартиры в том же Московском, а также Выборгском и Кировском районах – оказываются вполне демократичными. Поэтому владелец типовой двух- или трехкомнатной квартиры в современном спальном районе часто имеет возможность сменить свое жилье на «сталинское» практически без доплат.

Конструктивизм, кировские дома

Среди довоенных построек, кроме известных архитектурных доминант конструктивистов, известны так называемые кировки («кировские бараки»), заселенные коммунальным способом по принципу «коридорная система», либо использовавшиеся в качестве общежитий. Такие дома есть на Каменном острове, в Кировском, Московском и Выборгском районах.

При строительстве рабочих городков (Невский и Кировский районы) предусматривалась развитая инфраструктура: дома культуры, кинотеатры, библиотеки, фабрики-кухни и столовые. Рядовые квартиры состояли из спален и миниатюрных кухонь (в частности, в знаменитом Доме политкаторжан предусматривались лишь кухни-шкафы (в виде ниш), но в дальнейшем каждая квартира получила-таки нормальную кухню). В домах тех лет встречались и общие (на две-три семьи) балконы, а также санузлы на две квартиры.

Сталинский ампир (неоклассицизм)

В 1935 году на смену конструктивизму пришел сталинский ампир – возврат к классицизму, но уже в «новой редакции». Особо приметные ансамбли вдоль «парадных» магистралей (Московский проспект, проспект Стачек) украшали остроконечными башенками, наподобие кремлевских. Такие дома начали строиться в Ленинграде в конце 1930-х годов. Начало архитектуре неоклассицизма положил Генеральный план развития Ленинграда, выполненный под руководством Льва Ильина и определивший нормы плотности населения 500-600 человек на гектар (до революции – полторы-две тысячи человек). Кварталы площадью 10-12 га застраивались отныне почти одновременно и по единому проекту.

В этих домах отдельные «номенклатурные» квартиры с комнатами для прислуги соседствовали с многокомнатными коммуналками: отсюда значительный разброс планировочных решений.

Рядовая застройка, послевоенные сталинские дома

К началу «борьбы с излишествами в архитектуре» (1956 год) вновь возводимые дома лишились лепного декора, эркеров. Как правило, с середины 1950-х годов штукатурная отделка применялась только для фасадов, выходящих на парадные магистрали. Основной «одеждой для стен» стал силикатный кирпич. Причем в те годы он был не серым, как сегодня, а почти белоснежным.

Обострившийся после войны дефицит жилья заставил вернуться к опыту экономического жилья: площади квартир становятся значительно меньше, из числа обязательных элементов снова исключаются ванные комнаты. Рядовая застройка послевоенного периода заметно беднее, но степень стандартизации жилья здесь выше.

Немецкие коттеджи

Немецкие коттеджи строились с 1945 по 1952 год, как правило – для нужд и за счет восстанавливаемых предприятий. Отсюда и география их расположения – вблизи старых промзон (близ Волковского кладбища, на Южном шоссе в Купчино, около Удельного парка и на Выборгской стороне). Как правило, это двух-четырехэтажные дома из кирпича с деревянными балками перекрытий. Для возведения таких домов чаще всего привлекали пленных немцев и финнов, а за основу были взяты немецкие проекты невысоких построек. Но в Европе коттеджи по подобным проектам строились на одну-две семьи, а у нас за фасадами, украшенными эркерами, арками и просторными балконами, скрывались переуплотненные коммуналки.

При строительстве часто использовались балки, двери и кирпич от разрушенных войной домов, а также обломки старых построек в качестве основания под фундамент. В таких домах бывают деревянные лестницы, ванны на кухнях.

В таких постройках сегодня встречаются как двух- и трехкомнатные квартиры (45-60 кв. м), так и многокомнатные, но практически все – с «коммунальным прошлым».

Консалтинговая компания "SV Development"