РОССИЯ, 15 ноя. - SV Development. Директор агентства недвижимости компании «АТОМСТРОЙКОМПЛЕКС» Александр Матофаев не первый раз в эфире радио «КП». На этот раз журналисты Инна Боева и Александр Беляев говорили с «гостем студии» о «доступном жилье».

Это понятие давно стало мифом для одних, мечтой для других и жупелом для третьих. Звонки в студию подтвердили: пора прояснять информацию и решать проблему.

Александр: Что значит «доступное»?

Инна: Надо развеять мифы и получить информацию из первых рук.

Александр Матофаев (АМ): Стоимость жилья на рынке на сегодняшний день так высока, что о доступности его для большей части наших граждан говорить сложно. Не касаясь здесь государственных жилищных программ, давайте подумаем о том, как сделать обычное коммерческое жилье  эконом-класса хотя бы доступнее. В принципе надо бы стремиться не к искусственному снижению стоимости жилья, а к заметному повышению уровня жизни россиян. Это правильный путь, но он, к сожалению, не в нашей власти.

Зато во власти такой крупной строительной компании, как «КОРПОРАЦИЯ «АТОМСТРОЙКОМПЛЕКС», применять избирательный подход к своим объектам за счет их разнообразия и больших объемов. Например, получать большие доходы на объектах коммерческой недвижимости и элитном жилье, а на жилых объектах эконом-класса минимизировать прибыль до точки безубыточности. В наших условиях это 5-10%, покрывающие банковские риски и т.п. Ниже мы опуститься не можем – это противоречит фундаментальным законам бизнеса. Но и это позволяет реально снизить стоимость  квадратного метра – как мы уже сделали, застраивая Широкую речку, район УНЦ или возводя крупный жилой комплекс в Среднеуральске.

В целом мы видим для себя решение этой задачи на пути создания «доступной точки входа» и врзможности взять ипотеку для покупателей среднего достатка. Для 90%  таких граждан неподъемным оказывается первоначальный взнос. Как правило, в банках он составляет 30% стоимости квартиры:  в наших рыночных условиях это примерно 1 млн. руб. за однокомнатную квартиру.  Какая средняя семья может позволить себе такое? Поэтому и приходится продавать либо закладывать имеющуюся квартиру.

Что делает  «АТОМСТРОЙКОМПЛЕКС»? Во-первых, снижает начальный взнос до 400-500 тыс.руб., во-вторых, дает возможность довести ежемесячные платежи на начальном этапе строительства до 40-50 тыс. руб., увеличивая их по мере процесса застройки. При этом у людей есть и отсрочка крупных выплат, и возможность спокойно выбрать оптимальный для себя банк,  чтобы взять ипотеку

Звонок в студию: Меня зовут Алексей. Хочу сказать, что в России очень завышены цены на жилье. За рубежом они гораздо доступнее и при этом качество лучше. Да и у нас при «самострое» жилье обходится в разы дешевле: мой знакомый архитектор построил себе дом площадью 300 кв.м всего за 2 млн. рублей! Здесь нужна государственная  воля, а не рыночная вольница и диктат банков с их ипотечным рабством.

АМ: Безусловно, формирование цены на жилье – больной вопрос. Но не надо делать застройщика «крайним». Посмотрите, из чего складывается пресловутая стоимость 1 кв.м. Основная часть – это конечно строительно-монтажные работы. Но кроме этого, сюда входят цена земельного участка под застройку, которые продаются только на аукционах,  и различные обременения: коммуникации (плата только за подключение достигает 10% от стоимости 1 кв.м!); ветхое жилье, расположенное, как правило, на участке, и связанные с ним проблемы отселения жильцов (а это не только драгоценное время на переговоры-договоры с собственниками, но и реальные затраты на расселение).

Понятно, что все это неизбежно включается в конечную стоимость. В результате мы получаем вместо 35-37 тыс.руб. / кв.м (по себестоимости) 55-60 тыс.руб. (со всеми обременениями). Считайте разницу!

Звонок в студию: Это опять Алексей! Я насчет земельных аукционов. Но ведь это государственные, т е. наши общие земли. И оценивать их надо не по максимальной цене, а с учетом качественных параметров дальнейшего использования – определенного набора услуг, удобств и т.п.

АМ: Совершенно с вами согласен.  Аукционисты, конечно, должны принимать во внимание целевое назначение объекта, его рыночный сегмент и т.п. Одно дело – жилой комплекс эконом-класса,  другое – шикарное элитное жилье, и совсем иначе надо оценивать большой «районообразующий» ТРЦ.

К сожалению, такие различия сегодня не учитываются, а из всех критериев оценки земли работает только один – деньги по максимуму!

Александр: А как отражается на цене жилья социальная инфраструктура нового дома и района – магазины, больницы, школы и т.п.?

АМ: Она влияет скорее опосредованно – как средообразующий фактор, который делает район застройки более комфортным и, следовательно, рыночно привлекательным. Особенно сегодня, когда мы перешли от строительства отдельных зданий к комплексной застройке целых районов города. По новой концепции конкретная инфраструктура определяется заранее, еще «на берегу», с учетом места, класса, сегмента, назначения застройки. К примеру, в жилой комплекс закладываются продуктовые магазины, аптеки, сфера услуг и т.д.

А недавно появилось новшество в качестве обязательного условия застройки: мини-садик. Я сам живу в таком доме с мини-садиком и могу оценить удобство.

Александр: А парковки не входят в этот обязательный список? А то жить уже невозможно – машины и у подъезда, и на газонах под окнами…

АМ: Парковки – очень актуальный вопрос! Да, сегодня местные власти обязывают застройщиков делать паркинги при своих зданиях. И они правы, потому что без этого не обойтись. Но в то же время, это только полумера. Надо заниматься этим вопросом в целом, на уровне всего города - и решать его системно: с использованием опыта развитых стран (платные парковки в центре, развитая дорожная инфраструктура с развязками, перехватывающими паркингами и т.п.), с привлечением всех сил общества – автовладельцев, властей, общественности, прессы.

Звонок в студию: Здравствуйте, это Максим. Мне кажется, ваш гость лукавит, говоря о ценах на жилье. Я сам много лет проработал в строительстве – строил и жилые дома, и ТЦ. И хорошо знаю, что 1 кв.м стоит гораздо меньше. А все наценки закладываются в статью «прибыль»: прибыль чиновников, прибыль компании-застройщика, личную прибыль предпринимателей. И нечего кивать на парковки и прочую инфраструктуру – вы продаете их, и недешево, опять-таки получая прибыль.

АМ: Никакого лукавства! Я только что описал структуру цены и привел конкретные цифры. Они реальны. А упрекать бизнес в том, что он зарабатывает прибыль, по меньшей мере, наивно. В этом его суть. Нет прибыли – нет и бизнеса. Нет и жилья для вас. В этом, пожалуй, и кроется главный секрет высоких цен на жилье в России. Несмотря на строительный бум, жилья строится слишком мало, т.е.  спрос превышает предложение. А если предложение дефицитно, о каком снижении цен может быть речь? Это противоречит всем законам экономики.

Инна: Я слышала, что если строить по формуле «1 кв.м на одного человека, живущего в регионе», то цена жилья может снизиться на 15-20%

АМ: И только в этом случае, при насыщенном спросе, такое снижение будет экономически оправданным. А снижать цены произвольно, давя на конкурентов, - это глупо и бесперспективно.

Но пока рынок не насыщен, мы ищем другие пути повышения доступности жилья. В ближайших планах «КОРПОРАЦИИ «АТОМСТРОЙКОМПЛЕКС» новые предложения покупателям. Следите за сообщениями в прессе и новостями на сайте.

Консалтинговая компания "SV Development"