РОССИЯ, 27 авг. - SV Development. Цены на жилье в России вышли на докризисный уровень. Однако их дальнейший рост будет сдерживаться увеличением объемов жилищного строительства и замедлением темпов роста ипотечного рынка.

В этом году цены на недвижимость выросли в большинстве регионов, а в некоторых почти достигли докризисного уровня. Наиболее энергично (на 1,5–3% в месяц) недвижимость дорожала в крупных городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе. В целом за последние два года цены на вторичное жилье в уральской столице выросли на 25%, в Новосибирске — на 16%, в Санкт-Петербурге — почти на 18%, в Москве и Подмосковье — на 11–12%.

Такая динамика объясняется восстановлением платежеспособности населения и реализацией отложенного в кризис спроса. Кроме того, бурному росту цен способствовало расширение ипотечного кредитования. Дополнительным стимулом покупательской активности в регионах стали местные и федеральные жилищные программы, а также выплаты материнского капитала, которые многие домохозяйства направляли на финансирование ипотеки. К тому же строящееся жилье вновь стало предметом спекуляций и способом сбережения средств. В регионах доля инвестиционных сделок с новостройками оценивается в 10%, в Москве и Подмосковье — в 30%.

Налицо все признаки реализации сценария, по которому рынок развивался в 2001–2008 годах. Однако на этот раз ажиотаж может оказаться менее продолжительным. Главным образом потому, что слишком стремительно расширяется жилищное строительство и предложение квартир в самом нижнем ценовом сегменте, в то время как темпы роста спроса и ипотечного кредитования замедляются.

Поля засеяли ипотечным жильем
В кризис цены на недвижимость в Москве и регионах упали на 20–30%. Первая волна активизации спроса на квартиры случилась в 2010 году и была связана со стабилизацией экономической ситуации и восстановлением рынка ипотечного кредитования. До кризиса ипотека стимулировала спрос на жилье преимущественно на вторичном рынке. При этом в кредит раскупалось самое дешевое жилье плохого качества — однокомнатные квартиры в хрущевках и панельных домах советского образца и проч. Цены на такие форматы недвижимости росли опережающими темпами.

Отличием новой волны покупательской активности стало то, что теперь в кредит активно скупается не только самое дешевое жилье на вторичном рынке, но и квартиры в новостройках. Если в 2006–2008 годах доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья составляла менее 10%, то сегодня в кредит реализуется уже 40–60% квартир в строящихся домах. В этом году объемы ипотечного кредитования превысили докризисный уровень. За полгода выдано 294 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 423 млрд рублей. Крупнейшими кредиторами покупателей новостроек выступают Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк — только в первом полугодии они выдали более 55 млрд рублей кредитов на приобретение квартир в строящихся домах.

Ипотека стала катализатором расширения жилищного строительства во всех крупных региональных центрах. Если до кризиса девелоперы делали ставку на строительство жилья среднего и бизнес-класса, то с 2010 года хитом продаж стали экономичные квартиры в многоэтажных панельных и монолитно-кирпичных домах, которые в значительных объемах стали возводиться на окраинах городов или вообще на бывших колхозных полях. В Екатеринбурге доля проектов экономкласса в совокупном предложении возросла с 51 до 66%, застройка сместилась на южные окраины, элитного жилья в городе сейчас не строится вовсе. «На петербургском рынке проекты комплексного освоения территории за пределами кольцевой дороги и на границе с городской чертой занимают в объеме предложения порядка 50 процентов — это уже очень весомая доля. Порядка 20 процентов покупателей готовы переехать из Санкт-Петербурга за пределы КАД — прежде всего в поисках низкой цены. Они хотят купить квартиры большего метража, разъехаться, решить жилищные проблемы», — описывает ситуацию президент петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Казалось бы, интенсивное строительство должно было сдержать рост цен. Однако этого до сих пор не произошло. Наоборот, в последние два года девелоперы мегапроектов превратились в маркетмейкеров рынка новостроек. Например, подмосковные застройщики принялись активно раздувать спрос и цены спекуляциями на темы финансового кризиса, присоединения к Москве новых территорий, развития транспортной инфраструктуры. И им это, безусловно, удалось. Например, если еще недавно квадратный метр в подмосковных новостройках в окрестностях МКАД можно было купить за 60 тыс. рублей, то в этом году порог входа в такие строительные проекты на этапе котлована возрос до 80–90 тыс. рублей. В этом же направлении следовали региональные рынки.

Рынок нащупывает баланс
Однако уже в этом году ситуация на рынке стала меняться. Во-первых, явно замедлились темпы роста спроса на жилье — это заметно хотя бы по темпам роста выдачи ипотечных кредитов. В первом квартале объемы выдачи кредитов выросли на 75,6% в годовом выражении, а во втором — на 49%. Такая динамика не идет ни в какое сравнение с показателями 2010–2011 годов (квартальный прирост выдачи ипотечных кредитов составлял 150–180%) и объясняется не только исчерпанием эффекта низкой базы, но также истощением платежеспособного спроса. Раздувшиеся в последние два года цены на недвижимость уже существенно ограничивают приток новых покупателей на рынок жилья. Ситуация усугубляется еще и тем, что банки стали ужесточать условия ипотечного кредитования. Сбербанк с 1 августа поднял нижнюю границу ставок с 10,1 до 11,5%. По данным компании «Релайт-Недвижимость», ужесточились условия кредитования даже для заемщиков, которые являются участниками зарплатных проектов, тогда как раньше они могли рассчитывать на льготные условия. Средневзвешенная ставка, по данным ЦБ РФ, выросла с 11,9% в начале года до 12,1% во втором полугодии. Если в конце 2011 года средний размер собственных средств, необходимых для получения кредита, составлял 13,1%, то в первом полугодии 2012-го этот показатель вырос до 17,2%.

Во-вторых, во многих регионах рынок новостроек вошел в полосу ускоренного накопления объема предложения в нижнем ценовом сегменте, темпы роста которого догоняют спрос. «В Екатеринбурге в первом полугодии выросли темпы вывода на рынок новых объектов. Отдельные застройщики переходят к освоению новых кварталов, закладывая основу для среднесрочных и долгосрочных проектов», — рассказывает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Не менее интенсивно новым предложением пополняется подмосковный рынок. Поскольку строительная активность сместилась на окраины и в поля, фантазии и аппетиты девелоперов сегодня почти ничто не ограничивает. Кроме того, значительные объемы квартир в новостройках стали появляться в продаже по договорам переуступки прав требования от физических лиц, которые на протяжении последних полутора лет скупали жилье в инвестиционных целях.

В некоторых регионах уже не приходится говорить о дефиците предложения. По словам аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, на новосибирском рынке оно уже превышает спрос, хотя еще в начале 2012 года сохранялся паритет. По данным руководителя аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Казаковой, количество новостроек превышает показатели 2008 года.

К балансу между спросом и предложением движется петербургский рынок. «В 2011 году было выведено в продажу около 2,5 миллиона квадратных метров жилья, примерно столько же было продано в течение года. За семь месяцев 2012 года продано порядка 1,14 миллиона квадратных метров», — такие данные приводит гендиректор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин. Текущий объем предложения на петербургском рынке оценивается примерно в 2,2 млн кв. м, что сопоставимо с годовым объемом продаж.

В состояние равновесия входит и подмосковный рынок новостроек. Сегодня в крупнейших городах-спутниках и их окрестностях в активной стадии строительства находится около 8 млн кв. м жилья, из которых не распродано около 3,2 млн кв. м. По данным аналитиков рынка, в течение года объем предложения изменялся незначительно: проданные квартиры замещались новыми вариантами в новых проектах. Ежемесячный объем продаж на подмосковном рынке оценивается примерно в 4,5 тыс. квартир (270 тыс. кв. м). Соответственно в год продается около 54 тыс. квартир (3,3 млн кв. м). То есть текущий спрос лишь незначительно (на 100 тыс. кв. м) превышает предложение.

Аккуратнее с ценами

Слишком многое указывает на то, что цикл посткризисного восстановительного роста рынка недвижимости заканчивается. Новые рыночные реалии таковы, что застройщикам придется работать на насыщенном предложением рынке с особой категорией потребителей, которые вряд ли готовы к продолжению ценовых гонок.

Это означает, что компаниям придется пересмотреть ставшие привычными модели ценообразования. Тем более что никаких конъюнктурных оснований для дальнейшего взвинчивания цен у них нет. Инфляция не превышает 7–8%. Себестоимость строительства и цены на строительные материалы до сих пор ниже докризисных. (Затраты на строительство панельного дома серии П44Т составляют около 45 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как цены на такое жилье в ближнем Подмосковье зашкаливают за 80–100 тыс. рублей за метр.) Крупным застройщикам, которые выступают основными поставщиками жилья на рынок, доступны кредиты государственных банков. Наконец, качество новостроек оставляет желать лучшего. Интернет наводнен фотографиями квартир в панельных домах с провисающими плитами перекрытия и жалобами покупателей на дырявые крыши в малоэтажных комплексах (которые, между прочим, построены ведущими игроками строительного рынка). Не говоря уже о том, что многие микрорайоны строятся в отрыве от социально-бытовой инфраструктуры.

Впрочем, несмотря ни на что, в сентябре подмосковные застройщики намерены продолжить ценовые эксперименты. Они утешают себя тем, что заявленные новые объемы новостроек выходят на рынок постепенно, с временным лагом. «В первом полугодии в Подмосковье было заявлено порядка 7,9 миллиона квадратных метров новых проектов. Однако эти объемы не выйдут на рынок одномоментно — по некоторым проектам сроки реализации растянуты. Объем первых очередей строительства, которые планируется завершить к 2014 году, составляет порядка 1,8 миллиона квадратных метров», — поясняют аналитики ГК «Мортон». По мнению застройщиков, в пользу дальнейшего роста рынка и нестабильность в финансовом секторе, которая стимулирует людей к вложениям свободных средств в покупку жилья.

Однако в некоторых регионах ситуация уже развивается по другому сценарию. Под давлением растущего предложения стабилизируются цены на жилье в Новосибирске. По словам Михаила Хорькова из Уральской палаты недвижимости, если в начале года продавцы новостроек в Екатеринбурге ежемесячно повышали цены, то в последнее время отдельные участники рынка уже были вынуждены объявить о небольших дисконтах, программах рассрочки и прочих стимулирующих акциях. Возможно, вскоре аналогичные предложения появятся и на подмосковном рынке.         

Консалтинговая компания "SV Development"