РОССИЯ, 2 авг. - SV Development. Страхование девелоперских рисков – привычная практика в большинстве западных стран. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости.

Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и покупатели недвижимости получили рычаг надежности и в случае возникновения страхового случая не остались у «разбитого корыта».

На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.

Как объяснил «Журналу о недвижимости Metrinfo.ru» Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Сюда же входит страховка и от десятков узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. Например, это пакеты страхования:

- «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR));

- «страхование неотъемлемых дефектов» - Inherent Defects Insurance (IDI);

- «страхование строительных механизмов и машин» – Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM);

- «страхование взрыва котлов» - Boiler Explosion (BE) Insurance;

- «страхование поломок машин» - Machinery Breakdown (MB) Insurance;

- «страхование электронного оборудования» - Electronic Equipment (EE);

- страхование ущерба нанесенного третьим лицам в результате производства; строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) - и т.д.

«Поэтому покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», - отмечает эксперт.

По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в таких европейских странах как, например, Италия, Испания, Латвия, Израиль. Сюда же Станислав Зингель (Gordon Rock), отнес Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс», в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который, в свою очередь, уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в новом доме на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию, владелец квартиры получает свою акцию на руки.

«В Италии, например, есть понятие страхового бонда, - говорит Марина Соколова, PR менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge. - По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании. Государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства, страховка покроет ущерб.

Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, - уверена Ирина Дюпор, директор французской компании ИММОКОНЦЕПТ. В градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде, чем подписать контракт на покупку любой новостройки нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией и по ней, если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.

В контракте прописываются сроки сдачи объекта. Закон допускает зазор в три месяца максимально, а также учитывает, так называемые, «метеорологические отмазки». Это связано с тем, что определенные работы строительные госты предписывают проводить при определенных условиях. Для таких случаев национальная метеослужба выдает специальные сертификаты о том, что в данную погоду производить строительные работы запрещается.

В других странах используется схема с привлечением строительных банков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». - Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир.

Также в качестве обеспечительной меры по обязательствам застройщиков на западном рынке используется такой страховой механизм, как выдача страховых поручительств (surety bonds) в пользу инвесторов. «Напрямую страхование рисков лиц, инвестирующих денежные средства в строительство жилья, связанных с неисполнением обязательств застройщиком, на западном рынке широко не практикуется, хотя и не исключено», - отмечает эксперт.

Страхование обязательное и выборочное

Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны, - говорит Станислав Зингель, (Gordon Rock) . При заключении договора обязательно проверьте имеется ли действующая банковская гарантия у застройщика или соответствующий страховой договор, - советует Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» компании «Страна Плюс».

Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства, есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.

В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных жилых домов стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки.

В Испании в обязательном порядке строительные работы страхуются лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.

В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков.

«В Болгарии страхование осуществляется по желанию покупателя», - говорит Екатерина Котлярова, директором по развитию компании ООО МАН «Кутузофф».

Впрочем, покупая недвижимость за рубежом страховку можно оформить и в России. «Мы рассматриваем возможность страхования рисков инвесторов за рубежом, - говорит Виталий Ус (СК «Альянс), - но экспертиза всегда должна носить индивидуальный характер, при этом страхование может быть предложено в отношении конкретных, объективных обстоятельств, включая политические, возникновение которых может повлечь за собой неисполнение обязательств застройщиком».

По данным ОАО СК «Альянс», в зависимости от набора обстоятельств, которые могут рассматриваться в качестве причин для неисполнения застройщиком обязательств по договору в срок, указанный в договоре, страховой тариф может варьироваться от 0,5 до 2,5 % за срок страхования, равный одному году. В максимально возможное страховое покрытие входят такие обстоятельства, как банкротство застройщика, пожар, стихийное бедствие, авария на возводимом объекте, двойные продажи, прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков, несоответствие возведенного жилья проекту, издание законодательных актов, вводящих дополнительные обременения или ограничения на объект и д.р.

Но, Виталий Ус (СК «Альянс), обратил внимание и на то, что не всегда такое широкое покрытие требуется или может быть предложено. Например, риск банкротства, формирующий львиную долю стоимости страховки, далеко не всегда актуален, при этом по ряду застройщиков, например, имеющих недостаточный опыт строительной деятельности и неустойчивое финансовое положение, в страховании такого риска может быть отказано изначально.

Страховое возмещение

При наступлении события, имеющего признаки страхового (неисполнение застройщиком обязательств в срок, предусмотренный договором страхования), - рассказывает Виталий Ус (СК «Альянс), - страхователь (инвестор) подает претензию застройщику и уведомляет об этом страховщика, после чего начинается так называемый период ожидания, практикуемый в кредитном страховании. За это время стороны при участии страховщика стараются урегулировать претензии. Но если за период ожидания, который может составлять от 90 до 270 дней, стороны не урегулировали спор и жилье, либо иной актив, включая денежные средства в размере инвестированной суммы, не переданы инвестору, страхователь (инвестор) оформляет заявление о страховом случае и в предусмотренный договором страхования срок (как правило, составляющий 10 рабочих дней) получает страховое возмещение. Далее требования к застройщику переходят от инвестора к страховщику.

Выплата средств осуществляется по факту признания наступления страхового случая. Вместе с тем, в ряде случаев факта признания наступления страхового случая является недостаточным. «Например, в случае с банкротством застройщика нередко требуется завершения процедуры банкротства, на что может уйти несколько лет» - говорит - Станислав Зингель (Gordon Rock). - И не всегда выплаты осуществляются той страховой компанией, с которой был заключен страховой договор. В случае перестраховки рисков бремя ответственности частично или полностью ложится на новую компанию».

Впрочем, Виталий Ус (СК «Альянс») отмечает, что далеко не всегда инвесторы готовы получить страховое возмещение, т.к. за время строительства стоимость приобретенных квадратных метров может существенно возрасти и инвестору выгоднее все же дождаться квартиры, чем получить страховое возмещение. «Тем не менее, при крайней ситуации, например, при банкротстве застройщика, выплата страхового возмещения остается единственным вариантом», - соглашается эксперт.

Западный опыт страхования пока не для России

Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.

Напоследок www.metrinfo.ru задал всем экспертам один вопрос: «Почему западный опыт не приживается у нас?»

Виталий Ус, Директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков СК «Альянс»:

- Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная - застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку; отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон ФЗ-214 создает, скорее, иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает. Такой механизм, как выдача страховых поручительств (surety bonds), не предусмотрен российским законодательством.

С другой стороны ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков, во-вторых, общей финансовой устойчивости страховщика и готовностью принимать такие крупные риски и в-третьих, непрозрачности строительного рынка, непрозрачностью самих застройщиков и присутствием значительной коррупционной составляющей на данном рынке.

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:

- К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелореских проектов, до сих пор в России зачастую не только не возможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, от чего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.

Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов застройщику, и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.

Екатерина Котлярова, директором по развитию компании МАН «Кутузофф»:

- В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.

Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»:

- Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.

Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом. Для минимизации рисков оптимальным вариантом для покупателя в данных условиях будет покупка с рассрочкой платежа, когда оплата за новое жилье вносится поэтапно в течение всего срока строительства. Не стоит экономить и на экспертизе договора, т.к. многих проблем можно избежать, грамотно прочитав и составив договор долевого участия в строительстве.

Ирина Дюпор, директор французской компании ИММОКОНЦЕПТ:

Я думаю, что этот опыт в России не может быть применен потому, что в России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой – страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с Гостами. Единственный выход из положения это создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом, в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10% то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.

Консалтинговая компания "SV Development"