РОССИЯ, 9 июл. - SV Development. Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы в 2011 году разрешил перевод 321 квартиры в нежилой фонд, и теперь в них может быть открыт маникюрный салон, аптека или какой-нибудь офис, приносящий владельцу неплохой доход от аренды - вдвое выше, чем от работы с обычными квартирантами.

Однако жилье на первом этаже, которое можно переделать под сдачу внаем для бизнеса, сегодня уже очень лакомый кусок на рынке стрит-ритейла - его предложение крайне ограничено и быстро уходит с рынка, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Суровые российские законы

Заниматься индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью в собственной квартире сегодня можно. Это гарантирует 17 статья Жилищного кодекса РФ, однако с оговоркой - такого рода деятельность не должна нарушать права и интересы других граждан, рассказали РИА Новости в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

В случае же, если нарушение интересов соседей возможно, необходим перевод квартиры, использующейся для бизнеса, в нежилое помещение, который осуществляется в соответствии с порядком, установленным статьями 22-24 ЖК РФ и регламентом подготовки по принципу "одного окна".

При этом превратить квартиру в помещение под сервисный бизнес в России, в отличие от заграницы, где такое нередко и на верхних уровнях жилых зданий, реально, только если речь идет о первом или втором этаже.

"Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома, а также если квартира расположена выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми", - пояснил РИА Новости представитель департамента жилищной политики города.
Однако если ничего не мешает переводу, то квартиру можно перестроить и отделать в каком угодно стиле.

"Ограничение лишь в технических возможностях дома - в монолитно-кирпичном сделать можно практически все, включая open-офис, в старых домах, конечно же, сложнее", - отмечает гендиректор Star Realty M Марк Нелюбин.

В то же время сотрудник департамента жилищной политики напоминает, что в случае, если квартире необходима перепланировка, заявитель должен подготовить соответствующий проект.

"Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения", - говорит чиновник.

Всего, по его словам, в 2011 году департаментом рассмотрено 414 вопросов о переводе жилых помещений в нежилые, из которых по 321 вопросу (77,5%) приняты положительные решения, а по 93 обращениям (22,5%) дан отказ.

"При рассмотрении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое учитывается дальнейшее целевое назначение помещения", - рассказывает собеседник РИА Новости.

Впрочем, не всегда власти Москвы были так скрупулезны. Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац вспоминает, как в 1990-х годах в нежилой фонд квартиры в Москве переводились целыми подъездами, особенно в районе Страстного бульвара и Тверской улице.

Пик же сделок по переводу квартир на первых этажах домов из жилого фонда в нежилой пришелся на середину 2000-х - в период активного роста торговли, когда помещения на первых этажах стали пользоваться большим спросом, добавляет директор по развитию "Миэль - Коммерческая недвижимость" Елена Мишина.

Подводные камни

При выборе квартиры, которую собственник планирует использовать не для проживания, стоит учитывать несколько моментов, которые могут усложнить ее перевод из одной категории в другую.

Для начала необходимо выписать из квартиры всех жителей, заказать проект на организацию отдельного входа и подать документы в городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда Москвы и в столичный департамент жилищной политики и жилищного фонда.

При этом гендиректор агентства недвижимости Century 21 Dios Real Estate Роман Кабушев предупреждает, что регламент перевода из жилого фонда в нежилой, предусмотренный властями Москвы, достаточно сложен.

Одним из главных условий такого перевода является согласие жильцов. И именно оно, по словам экспертов, в основном является камнем преткновения.

Правильность составления протокола общего собрания жильцов дома должна контролировать Мосжилинспекция, при этом согласиться с появлением в здании нового нежилого помещения должны две трети жильцов.

"Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое заявитель дополнительно представляет копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке", - уточняет представитель департамента жилищной политики.
Кабушев советует убедиться в том, что в доме нет товарищества собственников жилья, ведь согласования от ТСЖ перевода квартиры в нежилой фонд добиться намного сложнее.

Как поясняет эксперт, обычно в ТСЖ аргументируют свой отказ боязнью потока незнакомых людей, которые будут занимать лифт и общее пространство дома.

Нелюбин из Star Realty M рассказывает как раз об одном таком случае, когда собственник "двушки" в сталинском доме на первом этаже по Кутузовскому проспекту попытался сдать квартиру под продуктовый магазин после того, как оттуда съехал офис компании, занимавшейся продажей сувенирной продукции.

"Владельцем уже было прорублено и узаконено два входа - парадный для клиентов и задний для приема товаров. Но вмешались жильцы. Они были категорически против такого соседства, боялись круглосуточного потока покупателей", - сетует риелтор.

В результате владельцу пришлось уступить жильцам, несмотря на вложенный в ремонт 1 миллион рублей. Теперь в квартире, по словам Нелюбина, располагается таможенный брокер - с таким тихим соседом жители согласились.

Согласно наблюдениям экспертов РИА Новости, претензии жильцов возникают в основном, когда пытаются согласовать, например, размещение ресторана.

"Белые воротнички", по словам Мишиной, никого не раздражают: "Скорее, жильцы дома и офисные работники удачно соседствуют и заинтересованы в совместном поддержании хорошего состояния подъезда и придомовой территории".

Дополнительные трудности для собственников жилья, готовящихся стать владельцами коммерческой недвижимости, может создать согласование прорубания витринных окон, устройства отдельного входа и монтажа по новому контуру системы отопления, а для предприятий общепита - еще и создания отдельного воздуховода.

В частности, указывает Мишина, чтобы сделать отдельный вход, нужно стать долевым участником договора аренды прилегающего участка земли.

А труднее всего, по оценкам специалистов "Миэля", утвердить проект обустройства магазина на первом этаже жилого дома - таким проектам зачастую мешают страх нарушения санитарно-гигиенических норм.

В целом процесс перевода довольно утомителен и, по словам специалистов, занимает от 8 до 12 месяцев.

"Зато с момента документального оформления цена помещения увеличивается примерно на 40%, чем могут воспользоваться желающие заработать на перепродаже", - утешает управляющий директор агентства недвижимости Century 21 Запад Евгений Скоморовский.

Консалтинговая компания "SV Development"