РОССИЯ, 9 июл. - SV Development. Макроэкономические показатели, оказывающие влияние на российский рынок недвижимости, демонстрируют высокую волатильность, из-за чего нынешний период стагнации цен может закончиться. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка, стоит ли ждать каких-то кардинальных изменений на рынке жилья в Москве этой осенью и в ближайшей перспективе.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за минувшую неделю индекс стоимости жилья в столице снизился на 0,2%. Сейчас стоимость квадратного метра жилья в столице (без учета элитных объектов) составляет $5 022. Рублевые цены на квартиры колеблются в районе 165 тыс. руб. за метр. Что будет с ценами на жилье в ближайшее время?

Александр Пыпин, директор Аналитического Центра «ГдеЭтотДом.РУ»

Наиболее вероятный сценарий развития ценовой ситуации на вторичном рынке жилья Москвы в ближайшее время – продолжение вялотекущего роста рублевых цен, сопоставимого с уровнем инфляции. С одной стороны, негативные экономические ожидания тянут цену вниз.

Например, отрицательные экономические новости последних месяцев уже сказались на рынке жилищного кредитования, который с мая 2012 года прекратил заметный рост. Однако сокращение объемов новой застройки в столице в последние два года в два раза ограничило объем предложения на рынке новостроек.

Сложившаяся ситуация сказывается на первичном рынке жилья, где наблюдается опережающий рост цен. Сильно оторваться цены первичного рынка от общей ценовой ситуации в столице не могут, так как смущенные излишне высокими ценами на новостройки покупатели предпочитают реализовать свои устремления по улучшению жилищных условий на вторичном рынке, а то и вовсе в Московской области. Росту цен может способствовать и усиление инфляции, которое произойдет во второй половине 2012 года из-за роста регулируемых тарифов на 5-15% и далее по цепочке.

С начала года цены на жилье в Москве выросли на 3,8%. В целом по итогам года наиболее вероятно, что рост составит менее 8% на вторичном рынке и менее 15% на первичном рынке. Следующий год, скорее всего, не будет сильно отличаться от 2012, так как московский рынок жилья благодаря кризису от модели «спекулятивного» роста цен пришел к модели «инфляционного» роста цен.

Данный прогноз может оказаться неверным, при условии серьезных экономических потрясений в мировой экономике, глубокого и достаточно продолжительного снижения мировых цен на сырьевые ресурсы. Тогда цены вместе с уровнем доходов населения могут заметно снизиться.

Александр Хрусталев, глава компании «НДВ-Недвижимость»

Москву не ждет пессимистичный сценарий Подмосковья, где выводится большое количество квадратных метров и предложение превышает спрос в несколько раз.

В некоторых районах Подмосковья цены на новостройки упадут в сентябре-октябре, ряд строек остановится.

Стагнация на рынке нового жилья в Подмосковье уже наступает. Я говорил об этом еще месяца три назад. Не будет такого спроса, как раньше, потому что количество предложения увеличилось с начала года в несколько раз. А рынок и экономика нашей страны так не растут.

Столица будет прибавлять в цене, что связано с ограниченностью предложения и естественным ростом цен, связанным с этапами строительства. По моим оценкам, темпы удорожания московских новостроек в ближайшие годы составят 15-20% в год в связи с вышеуказанными причинами.

Предпосылок к падению московского рынка я не вижу.

Вторичное жилье также будет дорожать, но более умеренными темпами – на уровне 5-10 % в год.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»

В течение последних двух месяцев цены на нефть снижались и остановились на отметке исторического минимума – $80 за баррель. В связи с этим мы хотели пересматривать наши прогнозы относительно ситуации на рынке недвижимости. Однако сейчас ситуация стабилизировалась, поэтому в дальнейшем вряд ли стоит ожидать каких-то негативных тенденций. Мы не ждем от осени каких-то резких изменений цен на жилье в Москве.

До кризиса осень и весна были традиционно активными временами года, но сейчас фактор сезонности ушел и рынок находится в стагнации.

Цены на жилье в следующем году будут зависеть от ситуации в мировой экономике. Кризис в мире начался в 2007 году, до нас он дошел только в 2008 году. С тех пор рынок находится в состоянии стабилизации, никаких резких колебаний не происходит. Скорее всего, эти показатели сохранятся. Однако сейчас рынок очень динамичный, каждую неделю происходят события, которые могут повлиять на экономику и рынок недвижимости.

Марина Полякова, руководитель аналитического центра ипотечного банка DeltaCredit

Цены на первичном рынке жилья будут в течение второго полугодия расти, т.к. в Москве сейчас строится мало новых объектов, а новые территории, на которых будет осуществляется массовая застройка, отошли городу совсем недавно. Маловероятно, что за оставшиеся полгода на них будет развернуто большое строительство.

Цены на вторичном рынке будут расти незначительно, где-то на 1-2% в месяц, в основном коррелируя изменению курса доллара США.

В сентябре не стоит ожидать ни резкого падения, ни резкого взлета цен на недвижимость, скорее всего, будет продолжаться тенденция начала года на плавный рост, отражающий инфляцию. Падение цен на недвижимость возможно только при резком и значительном изменении макроэкономической ситуации в стране, падении цен на нефть и т.п. Но существует определенный временной лаг в несколько месяцев между изменениями в экономике и заметным падением цены на квадратные метры, поэтому ее существенного снижения в этом году мы, в любом случае, не прогнозируем.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer

Есть несколько факторов, которые влияют на ценовую ситуацию на рынке жилья в Москве. В первую очередь стоит остановиться на ситуации с предложением. В посткризисный период наблюдается резкое сокращение объемов ввода жилья в столице, которое лишь отчасти компенсируется значительным объемом строящегося жилья за пределами Москвы. Это лишь «подталкивает» цены вверх.

С другой стороны, есть существенные факторы спроса на жилье. Во-первых, рост благосостояния населения. Острая фаза кризиса 2008 года миновала и несмотря на некоторые ожидания «второй волны», такой острой ситуации даже при самом негативном сценарии уже не будет. Однако экономическая неопределенность приводит к стремлению сохранить имеющиеся накопления, в том числе и с помощью покупки недвижимости (увеличение доли покупок с инвестиционными целями), и, следовательно, стимулируют спрос. Наконец, еще одним позитивным для спроса фактором является оживление ипотечного рынка. Несмотря на некоторые негативные сигналы с этого рынка, все-таки пока динамика на нем положительная, количество ипотечных сделок и их объем растет.

Есть и негативные моменты. В среднесрочном периоде следует выделить ожидаемое сокращение социальных расходов государства, что, в частности, может привести к снижению спроса. Возможное снижение цен на нефть также может повлиять на снижение спроса, хотя и в меньших масштабах, нежели в 2008-2009 годах. Кроме того, рост коммунальных платежей, который уже произошел и еще продолжится, приводит к оживлению ситуации на вторичном рынке, что, в свою очередь, снижает спрос на первичном рынке.

Суммируя все вышесказанное, ожидать падения цен на рынке жилья Москвы не следует. Хотя в августе-сентябре в России всегда ждут чего-то негативного.

Следует ожидать в 2012-2013 годах продолжения стагнации или небольшого роста (менее инфляции) цен для сегмента жилья экономкласса в Московской области и роста цен темпами выше инфляционных для жилья бизнес-класса внутри МКАД.

Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости компании Delta Estate

Покупатели и продавцы квартир сейчас разделились на два противоположных лагеря.

Покупатели утверждают, что цены на квартиры осенью значительно упадут.

В целом, они лучше осведомлены и внимательно отслеживают ситуацию в мировой экономике. Так, в бюджет заложена цена нефти $50 за баррель вместо $90. Это значит, что в следующем году бюджет будет сокращаться и это отразится на ценах на недвижимость. Продавцы, наоборот, считают, что покупательская способность высокая, а хороших предложений на рынке мало, поэтому цены будут расти.

Если говорить о сегменте элитной недвижимости, то, на мой взгляд, осенью цены скорректируются. Например, сейчас цена квартиры в строящемся доме в районе Фрунзенской составляет $20 тыс. за квадратный метр. За эти деньги можно купить же готовую квартиру на Остоженке. Стоимость строящегося жилья, скорее всего, понизится на 10-15%.

Консалтинговая компания "SV Development"