РОССИЯ, 18 июн. - SV Development. Миллион, максимум полтора миллиона долларов за квартиру в московской новостройке, считающейся элитной, — сейчас самый распространенный ценник. Понятие элитной недвижимости на рынке сильно расширилось.

Почти половина имеющегося предложения в этом сегменте — дома на стадии геологических изысканий, на этапе котлована или начала стройки, утверждают аналитики IntermarkSavills. Еще 20-25%, по их оценке, — жилые комплексы, где из-под земли выросло несколько этажей или уже ведутся инженерные или фасадные работы. С наблюдениями IntermarkSavills согласны и другие опрошенные «Ведомостями» агентства. Квартир в готовых домах немного. И цена на них как минимум на треть выше.

Стоимость элитного жилья растет по мере строительства дома. По словам Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, как только девелопер приступает к монолитно-каркасным работам, к стартовой цене прибавляется 10%, начало отделки фасадов также заставляет переписывать ценник (плюс еще 10%). Сдача дома, ввод его в эксплуатацию, оформление прав собственности — каждый из этих этапов «стоит» по 5%.

Хоромы в бетоне

По оценке Contact Real Estate (CRE), общее элитное предложение первичного рынка столицы в I квартале составило примерно 1125 квартир (или 174 500 кв. м). Распределились они по 40 жилым комплексам. С этой оценкой примерно совпадают данные других риэлторов, работающих с дорогим жильем. «В конце прошлого — начале этого года стали активно выходить на рынок новые элитные комплексы», — говорит Дмитрий Халин, директор департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills. Но комплекс комплексу рознь.

Понятие «элитное здание» начало с легкой руки риэлторов размываться еще в начале нулевых, а сейчас вовсе расширилось до невозможности. Некоторые застройщики удивлялись, узнав от корреспондента «Ведомостей», что их комплекс попал в отчеты агентств, продающих элитные новостройки. «Столичная недвижимость de luxe — уже не клубные дома остоженского разлива, а более демократичные проекты, которые с высоты “золотой мили” раньше считались бы бизнес-классом», — признает Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby’s International Realty. География элитной застройки также расширилась — она уже давно переползла за Бульварное кольцо. На рынке появились клиенты, ищущие квартиры в центральных районах, которые раньше считались непопулярными (вроде Сретенки и Таганки), утверждают в «Калинка риэлти». На Остоженке жестокая конкуренция, и агентство таким образом пытается увеличить клиентскую базу, понятие prime location еще никто не отменял, усмехается риэлтор, пожелавший остаться анонимным.

«Элитное жилье в окружении хрущевок или рядом с клиниками Первого меда — это нонсенс», — категорична Наталья Кац, управляющий директор «Усадьбы». «Где-нибудь в Париже или Риме богатый человек, мягко говоря, будет недоумевать, если ему предложат недострой без отделки по цене $20 000 за 1 кв. м (средняя цена на такой девелоперский продукт в Москве)», — признает Карен Мелконян, директор EliteCenter. Но российский покупатель элитного жилья, по его словам, готов, отдав больше миллиона, а то и $2-3 млн за квартиру, потратить еще несколько сотен тысяч на ее отделку (как минимум $2000 за 1 кв. м).

Истории о том, что в дорогой новостройке потенциальный покупатель чуть не выпал на улицу вместе с рамой, когда попытался растворить окно, или ему не хватило сил, чтобы открыть дверь в подъезд, еще свежи в памяти риэлторов. Сейчас таких вопиющих случаев на рынке вроде бы нет, претензии клиентов в основном связаны с инженерным обеспечением, неровным уровнем пола, качеством отделки балконов, террас, лифтовых холлов и т. п. По подсчетам IntermarkSavils, какие-либо жалобы к качеству продаваемых квартир есть у одного покупателя из 10.

Желания и предложение

Кризис научил богатых покупателей не полагаться на устные обещания застройщиков о том, что дом будет сдан в срок. Сами риэлторы советуют клиентам покупать квартиры в домах высокой степени готовности. «С определенным сроком сдачи и регулярно дорожающим, а это как раз активно строящиеся или достраиваемые дома», — добавляет Наталья Кац.

Клиенты брали бы готовое, но за этим товаром приходится идти на вторичный рынок. «В центре Москвы можно по пальцам одной руки пересчитать новые дома, которые уже построены и где остался выбор жилья», — признает Светлана Капранова, руководитель отдела продаж элитной недвижимости дома «Афанасьевский» (строят структуры ВЭБа). В самом «Афанасьевском», где сейчас заканчиваются отделочные работы, цена 1 кв. м, по словам Капрановой, начинается от $22 000 (на раннем этапе была $15 000). Дмитрий Халин подтверждает: «В ЦАО остались либо самые дорогие, либо неликвидные квартиры [в новостройках]». «Что-то похожее, когда в предложении были в основном котлованы, было в 2006-2007 гг., перед кризисом, — вспоминает эксперт. — Но тогда все сметалось на ура». Сейчас богатый покупатель, по его словам, более осторожен.

«Рынок сильно отличается от активного докризисного, — говорит Надежда Кот. — Тогда покупатель мог сменить квартиру через 3-4 года и переехать в новую — в дом с более интересной концепцией или соседями». Сейчас хорошим темпом продаж для элитных новостроек риэлторы и девелоперы называют одну квартиру в месяц.

По оценке CRE, в I квартале 2012 г. основной покупательский спрос (67% от общего числа заявок) пришелся на новостройки, где уже велись фасадные и инженерные работы. Среди них аналитики агентства перечисляют Sky House, Barkli Park, «Английский квартал», «Итальянский квартал». Цены в них (как и метраж) разнятся сильно.

Например, в I квартале, по данным CRE, в Sky House предлагалось жилье за $527 400, а в ЖК «Остоженка парк палас» — за $13 млн. Но в Sky House клиент мог взять квартиру-минималочку площадью чуть более 50 кв. м, а в «Остоженка парк паласе» ему были готовы продать хоромы в 400 кв. м. Средний же метраж строящейся элитной квартиры, по информации CRE, — около 156 кв. м.

Больше всего новых элитных строек в Хамовниках (41% от общего числа, по подсчетам CRE), здесь строятся масштабные комплексы («Садовые кварталы» — 1050 квартир, «Литератор» — 182 квартиры, Knightsbridge Private Park — 163 квартиры). По сообщению пресс-службы «Галс-девелопмента», продажи в «Литераторе» были открыты в феврале, цена 1 кв. м в комплексе начинается от $14 000, сейчас отдел продаж компании «ведет переговоры» по десятку квартир. Покупатели раздумывают, на площадке только начались геологические изыскания для будущего строительства.

Меньше всего (2%) новых строек на Плющихе. «Дон-строй инвест», открывший в декабре 2011 г. продажи в ЖК «Смоленский delux» (в окружении своих уже построенных жилых комплексов), ценник пока держит неизменным — около $15 000 за 1 кв. м, сообщила пресс-служба. Хотя на стройке недалеко от ст. м. «Смоленская» гастарбайтеры уже мостят нижние этажи.

Цена и риски

Главной проблемой новых проектов Халин называет «вялое строительство»: «Это основная причина, почему покупатели смотрят на них с недоверием». Привлечь клиента могут в первую очередь цена (на старте продаж она, как правило, на 30%, а то и на 50% ниже), широкий выбор квартир и спецакции. «Если клиент готов покупать, застройщик может предложить скидку до 10% к стартовой цене», — утверждает Халин. Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter, рассказывает, что в некоторых новостройках девелопер дарит покупателю одно машино-место в подземном паркинге и готов скинуть 50% на второе. Ряд застройщиков дарят покупателям дизайн-проект квартиры, позволяя тем самым сэкономить $10 000-15 000.

Экономия на фоне общих затрат не столь существенная. Средняя цена 1 кв. м в дорогих домах, по данным IntermarkSavills, на начало мая составила $18 750. Аналитики Chesterton еще менее гуманны — $20 758 за 1 кв. м. Впрочем, цена предложения может сильно расходиться с суммой сделки, признают в CRE. По их данным, за 1 кв. м элитной новостройки в конце I квартала девелоперы хотели получить $16 500, но готовы были согласиться и на $12 150.

Хотя риэлторы снова наблюдают рост цен. За I квартал 2012 г., по информации CRE, квартиры, например, в «Итальянском квартале» подорожали до 20%, в «Садовых кварталах» — до 31%, в Sky House — до 33%. В жилых комплексах в Еропкинском и Сытинском переулках, которые получили право собственности, повышение цен составило от 2 до 21% и от 2 до 8% соответственно. Даже в Knightsbridge Private Park, который пока представляет собой котлован с водой (застройщик обещает положить бетонную плиту, чтобы предотвратить наводнения в квартирах), 1 кв. м за несколько месяцев продаж подорожал на 10%. «Обычные» квартиры на нижних этажах предлагаются сейчас по $18 500 за 1 кв. м, на верхних, с обещанными террасами и каминами, — по $28 000 за 1 кв. м.

«Как только закончится жилье в готовых домах, состоятельным людям не останется ничего другого, как вкладываться в недвижимость на ранних этапах строительства», — объясняет растущие аппетиты застройщиков Капранова. Но предостерегает покупателей: «С точки зрения экономии денег это правильно. С точки зрения возможных рисков — тут, как говорится, есть вопросы».

Консалтинговая компания "SV Development"