РОССИЯ, 13 июн. - SV Development. Новый механизм бесплатного предоставления Фондом РЖС земельных участков застройщикам, которые предложат максимально низкую цену за квадратный метр жилья, способен кардинально изменить ситуацию в строительной отрасли на фоне значительного снижения цены "квадрата", признают эксперты. Но предупреждают, что дьявол кроется в деталях практической его реализации.

Поначалу экспертным сообществом предлагались различные формы предоставления Фондом содействия развитию жилищного строительства земельных участков под застройку жилья экономического класса: от продажи по цене в 1% от кадастровой стоимости до передачи в аренду. Точку в спорах на эту тему поставил подписанный президентом РФ Владимиром Путиным 7 мая 2012 г. указ "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качествах жилищно-коммунальных услуг". Этим документом оговаривалось, что участки будут предоставляться застройщикам бесплатно в безвозмездное срочное пользование, рассказала "Вестям Экономика" заместитель гендиректора Фонда Светлана Кузнецова.

По ее словам, искомый участок достанется тому застройщику, который в ходе так называемого "голландского" аукциона предложит максимальное снижение цены за квадратный метр жилья эконом-класса от цены Минрегиона по каждому субъекту РФ, определяемой ежеквартально. Регламентирующие введение нового вида аукционов поправки к федеральному закону "О содействии развитию жилищного строительства" были рассмотрены Госдумой РФ в первом чтении в конце апреля. 24 мая 2012 г. Комитет Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству рекомендовал данный законопроект к принятию во втором чтении.

Предполагается, что жилые помещения в возводимых и возведенных на этих участках много- или малоэтажных объектах, соответствующие параметрам жилья эконом-класса, затем будут переданы по прописанной в договоре по итогам аукциона цене представителям льготных категорий. Их предусматривается включить в специальные списки, которые будут передаваться застройщикам до выдачи разрешения на строительство. Перечень лиц, входящих в льготные категории, определит федеральное правительство. Предполагается, что это будут бюджетники, молодые семьи, молодые ученые и т.п. Правда, если в течение 12 месяцев после окончания строительства участники списков по каким-либо причинам не выкупят выстроенное жилье, оно может быть продано любому покупателю за любую цену.

Цены на жилье снизятся?

Подобная схема проведения аукционов также должна помочь исключить и коррупционные злоупотребления. Ведь в данном случае, к примеру, организаторы аукциона не смогут искусственно завысить определяемую Минрегионом стартовую цену. Да и все последующие процедуры также достаточно жестко прописаны.

К слову, уже сегодня, при использовании традиционных схем предоставления земельных участков в аренду на аукционах Фонда под застройку, на отдельных земельных участках Фонда цены на возведенное в рамках таких проектов жилье ниже среднерыночных примерно на 10%. При реализации запланированных новаций, очевидно, они снизятся более ощутимо, предположила Светлана Кузнецова. В перспективе же, добавила она, если апробируемый Фондом РЖС новый механизм подтвердит свою эффективность и устойчивость, он может быть использован и для вовлечения региональными и местными властями в жилищное строительство земель, находящихся в публичной собственности.

Наряду с прочим в настоящее время Фондом РЖС разрабатывается ряд программ, направленных на облегчение подключения жилья к инженерным коммуникациям. И это тоже поспособствует существенному снижению цен на жилье, которое, по первоначальным прогнозам, могло составить 10-15%, пояснил "Вестям Экономика" председатель комитета Госдумы РФ по земельным отношениям и строительству Алексей Русских.

Как он подтвердил, сыграть на повышение цен участникам "голландских" аукционов не удастся, так как статьей 16.6 соответствующего законопроекта достаточно жестко регламентируются условия и порядок проведения торгов вкупе с последующей процедурой заключения договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками. При том, что начальная цена на таком аукционе определяется исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем субъекте РФ на конкретный период, подчеркнул депутат.

Когда застройщик приобретает участок в результате аукциона по предложенной им максимальной цене, далее, чтобы возместить затраты, он стремится реализовать возведенное жилье по максимальным же ценам, заметил "Вестям Экономика" гендиректор аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. И в этом смысле, добавил он, ориентированные на снижение ценовой планки "голландские" аукционы представляются движением в правильном направлении. Удешевлению "квадрата" также призвано посодействовать заявленное предоставление застройщикам участков без обычных проблем и проволочек.

Тем не менее, полагает Репченко, разработчики нового механизма "перемудрили": более правильно было бы, если б цены на отечественном рынке недвижимости устанавливались рыночными методами. Для этого, к примеру, в нынешних условиях дефицита участков, предназначенных под жилищное строительство, Фонду следовало бы обеспечить активную продажу земель, пусть даже по символическим ценам, чтобы застройщики, в свою очередь, нарастили объемы сдаваемого жилья и в итоге стоимость квадратных метров неизбежно пошла бы вниз. При таком раскладе приобрести жилье смогли бы не только представители льготных категорий, определение которых также способно породить немало вопросов (так, правомерно ли, скажем, что люди в возрасте до 30 лет могут претендовать на включение в заветный список по графе "молодая семья", а 31-летние рискуют оказаться за бортом?). Чрезмерное усложнение и невнятность деталей нового механизма чреваты сопутствующими его реализации злоупотреблениями, резюмировал Репченко.

Голландские аукционы не для России?

Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, напротив, идею введения "голландских" аукционов забраковал. По его определению, "такие аукционы годятся для продажи цветов в Голландии, а в российских реалиях приведут к тому, что засланные казачки на торгах начнут сбивать цены до уровней, на которые нормальные застройщики не пойдут".

Тогда как предложение о бесплатном предоставлении земельных участков, по оценке Кошмана, весьма перспективно и способно обеспечить снижение цен на жилье до 17-20%, а при передаче подготовленных участков со всей необходимой инфраструктурой и до 30%. В этом случае было бы резонно, чтобы порядка 50% построенного жилья застройщики бесплатно передавали местным властям, а остальное – продавали желающим по рыночным ценам. Также, с учетом запланированного выделения Фондом РЖС участков под строительство предприятий по выпуску стройматериалов, было бы логично предусмотреть и льготные таможенные пошлины на ввоз соответствующего оборудования. Комплексно осуществив упомянутые меры, действительно, можно было бы кардинально изменить ситуацию в отрасли, констатировал Кошман. Хотя и он не исключил различных коррупционных рисков.

Как предостерегают аналитики, поскольку группы потенциальных покупателей жилья формируются рукотворным образом, кто-то все же может попытаться нагреть руки как на стадии формирования списков, так и впоследствии, когда оказавшиеся в них счастливчики вдруг задумают продать по рыночной цене купленное по дешевке "льготное жилье".

С возможностью подобного рода злоупотреблений, впрочем, Алексей Русских также не согласился. Как он напомнил, региональными законами предполагается четко определить условия и порядок включения в списки категорий граждан, которые, по решению федерального правительства, имеют право на приобретение жилья эконом-класса, построенного или строящегося на земельных участках Фонда РЖС. При том, что реализовать такое право они смогут только один раз и в отношении только одного помещения.

Разумеется, после запуска нового механизма какие-то детали, в которых, как известно, кроется дьявол, в дальнейшем потребуется скорректировать. При том, что сам по себе такой механизм, подразумевающий облегчение и удешевление допуска застройщиков к дефицитным земельным участкам при намеренной игре на понижение итоговых цен на "квадрат", способен простимулировать общие позитивные изменения в отрасли. Разумеется, многое будет зависеть от масштаба его охвата.

С этой точки зрения, уже нынешние объемы деятельности Фонда, на землях которого сейчас проектируется и строится до 10 млн кв. м жилья (для сравнения, в 2011 г. в России всего было построено 62,3 млн кв. м жилья), выглядят обнадеживающе. Кстати, как утверждает Николай Кошман, участков под застройку в нашей стране предостаточно: заросшие березняком, они годами простаивают бесхозными.

Консалтинговая компания "SV Development"