РОССИЯ, 25 май - SV Development. Цены на недвижимость в Петербурге, взяв четкий курс на повышение в прошлом году, продолжают расти, причем темпами, превышающими инфляцию.

Эксперты связывают тенденцию с усилившейся реализацией отложенного спроса на жилье, который образовался в 2009—2010 годах. Этому в немалой степени продолжает способствовать развитие ипотеки, в том числе рост ставок по ней, которого ожидают — и опасаются — покупатели. Подливают масла в огонь сами застройщики, предлагая все больше вариантов рассрочки оплаты.

ВСЕ ВЫШЕ И ВЫШЕ

По разным оценкам аналитиков, в течение 2011 года цены на жилье на первичном рынке массового сегмента выросли в пределах от 7,5 до 10—12%, ряд экспертов говорит о повышении до 20%.

Основной рост наблюдался традиционно во втором полугодии. На данный момент стоимость «квадрата» на первичном рынке составляет порядка 80 тыс. руб. (нижняя планка — порядка 75 тыс. руб.), при этом цены на объекты на раннем этапе строительства обычно ниже на 15—40%. «Квартиру в доме, который находится на стадии котлована и расположен на окраине города, можно купить по цене от 1,6 млн руб. в отличие от уже готовой квартиры-студии, которую можно приобрести по цене не менее 2,3 млн руб.», — приводит пример руководитель центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Тамара Ганина. Вторичный рынок жилья показал значительно меньшую динамику, прибавив всего 2—3%.

Средняя стоимость объектов вторичного рынка сейчас около 91—93 тыс. руб. за 1 кв. м. «Строящиеся объекты, даже несмотря на стадию готовности, сейчас рассматриваются в приоритете перед квартирами на вторичном рынке. Соответственно, объем предложения увеличивается на вторичном и уменьшается на первичном рынке», — поясняет такую тенденцию заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин.

Несколько иная ситуация наблюдается на первичном и вторичном рынке элитного жилья. По данным Knight Frank St Petersburg, если на первичном рынке дорогих квартир цены в 2011 году выросли примерно на 12,9% (средняя цена к концу года — 8500 долл. за 1 кв. м), то на вторичном, напротив, упали на 1,9% (средняя цена к концу года — 5550 долл. за 1 кв. м), наибольшее число сделок (75%) было совершено в ценовом диапазоне менее 1 млн долл. за квартиру.

РЫНОК НА ПОЗИТИВЕ

В текущем году, по прогнозам экспертов, цены будут расти со скоростью от 2% в квартал и выше, по итогам года повышение может составить от 14 до 20%. По оценке специалистов департамента маркетинга «Центрального управления недвижимости ЛенспецСМУ», за первый квартал 2012 года рост цен в Петербурге составил 5%.

«Цены в настоящее время продолжают расти, превышая темпы роста инфляции. Мы не прогнозируем резких колебаний, но рост продолжится», — говорит директор по маркетингу ЮИТ ДОМ Екатерина Гуртовая. Заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова подтверждает, что по итогам первого квартала 2012 года прирост средних цен в классе масс-маркет превысил официальную инфляцию, зарегистрированную «Петростатом» (1,4% в Петербурге и 1,6% в Ленинградской области), и составил по обжитым районам — 3,7%, административно-подчиненным районам — 1,6%, пригородным территориям — 3,2%.

«Покупатели активны, что позволяет застройщикам ежемесячно или даже чаще повышать цены в пределах 0,5—1%. Кроме того, в течение первого квартала на рынок вышел ряд объектов по цене выше средней по классу», — добавляет заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. На вторичном рынке, как отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, с начала 2012 года рост цен резко ускорился: по сравнению с маем 2011 года стоимость квадратного метра увеличилась на 10—11%.

ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ МЕТРЫ

Планомерное увеличение цен на недвижимость специалисты связывают с целым рядом факторов. В первую очередь это, безусловно, рост покупательской активности, в том числе продолжающаяся реализация отложенного спроса на квартиры, накопившегося за 2009—2010 годы. «На рост спроса, в свою очередь, продолжает влиять повышение ипотечных ставок — покупатели стремятся покупать жилье, пока ставки не выросли еще сильнее», — отмечают специалисты департамента маркетинга «Центрального управления недвижимости ЛенспецСМУ».

Серьезную долю в платежеспособном спросе формируют миграционные потоки, добавляет директор по маркетингу ГК «Пионер» направления Санкт-Петербург Денис Лола. «А пока есть спрос, цены будут расти», — говорит он. «Также на ситуации на рынке сказывается ожидание общего увеличения цен в третьем квартале текущего года, связанное с ростом уровня инфляции, в связи с этим большинство людей стараются не откладывать покупку на осень», — говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов.

Руководитель Л1 Павел Андреев подчеркивает, что влияние оказывает и ситуация на строительном рынке в целом, в частности дефицит участков под возведение жилья, по крайней мере в развитых районах. «Количе­ство доступных покупателю новостроек у метро с каждым месяцем уменьшается. Наряду с этим появляется все больше микрорайонов, которые находятся вдали от объектов транспортной и социальной инфраструктуры», — говорит Павел Андреев.

Следовательно, найти участок под застройку с хорошими характеристиками и по приемлемой цене девелоперам сейчас достаточно трудно. При этом, по словам Ольги Трошевой, стоимость земли в структуре цены квадратного метра составляет около 35%, еще 50% приходится на стройматериалы и строительно-монтажные работы, остальная сумма распределяется между затратами на прокладку инженерии, благоустройство территории, затраты на продвижение. Также на итоговую стоимость влияет социальное окружение объекта, транспортная доступность, планировка квартиры, репутация застройщика и общая рыночная ситуация.

ИНСТРУМЕНТЫ В АССОРТИМЕНТЕ

Итоговая стоимость покупки квартиры, впрочем, также серьезно зависит от схемы оплаты. Три основных механизма: ипотека, рассрочка и единовременная оплата. Ипотека продолжает оставаться одним из драйверов роста спроса, говорят аналитики. В среднем как на первичном, так и на вторичном рынке жилья с использованием ипотеки осуществляется около 30% сделок и доля, хотя и не быстро, но растет, говорят эксперты. По словам Екатерины Гуртовой, в 2011 году в «ЮИТ Санкт-Петербург» больше всего покупателей воспользовались единовременной оплатой (37%) и ипотекой (37%), рассрочку от застройщика взяли 26% покупателей.

«Поскольку банки в последнее время стали ужесточать требования к заемщикам, то количество покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку, будет уменьшаться», — считает она. Денис Лола отмечает, что, по данным анализа клиентского потока ГК «Пионер», оплату 100% стоимости квартиры планируют более половины потенциальных покупателей, рассрочку хотели бы получить порядка 25—30%, а на ипотеку рассчитывают немногим более 20%. О примерно таком же соотношении говорят в «ЦУН ЛенспецСМУ»: 50, 35 и 15% соответственно.

«В районе Славянка подавляющее большинство покупателей, до 75—80%, планируют приобретение квартиры именно с помощью ипотечного кредита», — добавляет Анна Корсакова. Также эксперты отмечают, что постоянно растет число застройщиков, которые совместно с банками предлагают различные варианты рассрочек платежей и скидок при единовременной оплате, что также стимулирует спрос, а вслед за ним и цены.

Консалтинговая компания "SV Development"