РОССИЯ, 18 май - SV Development. Как сохранить исторический центр Петербурга, не сдерживая при этом экономического развития города. Каким образом создать рынок доходных домов, учитывая, что этот бизнес сейчас не выгоден инвесторам. И как заполнить арендаторами петербургские торговые центры, стоящие наполовину пустыми. Свои ответы предложили участники 63-го Всемирного конгресса FIABCI.

Главной темой конгресса стало сохранение культурного наследия в условиях современного мегаполиса. Как отметил региональный советник ЕЭК ООН Марио Апостолов, в России почти 12% населения сконцентрировано в двух городах – Москве и Петербурге. Стремительный рост и перенаселенность этих мегаполисов мешают грамотно планировать городское пространство и сохранять объекты культурного наследия. Зачастую здания, имеющие историческую ценность, сносятся, и на их месте возводятся новые, пусть даже и абсолютно идентичные.

Петербург как памятник

Неправильным такой подход считает и председатель международного жюри Всемирного конкурса FIABCI Prix d’Excellence Ласло Гонзи. По его словам, в Венгрии, к примеру, все исторические памятники, даже руины, консервируют в первоначальном виде и вписывают в новую застройку. «Недавно при строительстве одного из банков в Будапеште под землей были обнаружены руины древнеримской эпохи. Их сохранили и демонстрируют теперь через стеклянный пол», – рассказал Ласло Гонзи.

Впрочем, в Петербурге такой подход едва ли возможен. По словам президента ГК «Интарсия» Виктора Смирнова, в Петербурге под охраной государства находится более 8 тысяч объектов культурного наследия – это почти 10% от всех охраняемых памятников в стране.

Законсервировать все в неизменном виде невозможно – в противном случае центр Петербурга превратится в один большой музей, а развитие городской среды прекратится. Выходом становится компромиссный вариант – реконструкция, при которой полностью сохраняется внешний облик здания, а его функциональное наполнение меняется.

Как рассказал Виктор Смирнов, сегодня власти предъявляют довольно жесткие требования к реконструкции памятников. В частности, необходимо полное воссоздание исторических фасадов (в том числе их искусственное старение), сохранение всех планировочных решений, воссоздание интерьеров с использованием тех же самых материалов, которые применялись изначально.

Тем не менее определенная свобода у проектировщиков остается. Так, при реконструкции зданий бывших Крюковских казарм на площади Труда в 2007-2010 годах памятнику был возвращен первоначальный вид, но внутреннее дворовое пространство серьезно переоборудовали. «Переезд в помещения Крюковских казарм Центрального Военно-морского музея требовал создания больших выставочных площадей для крупногабаритных экспонатов. Именно перестройка дворового пространства и позволила решить эту задачу», – говорит Виктор Смирнов.

Будущее за арендаторами

Решений по сохранению культурного наследия, единых для всех городов, не существует. Каждый должен найти свой уникальный путь, балансируя между двумя противоположными задачами – сохранением памятников и развитием городской среды исходя из современных потребностей. И Петербург в этом плане не исключение.

Но в том, что касается строительства новых зданий, как жилых, так и деловых, в современных районах, Северная столица должна перенять опыт зарубежных стран, считают эксперты.

Так, на конгрессе горячо обсуждалась проблема строительства арендного социального жилья. В большинстве развитых стран сегмент аренды имеет важное значение. Причем чем богаче страна, тем больше людей в ней предпочитают снимать жилье, а не обременять себя собственностью, считает Руди де Джонг, вице-президент Европейского комитета по вопросам социального жилья. По его словам, арендаторов больше всего в Дании, Германии, Швеции – странах с высоким уровнем жизни.

Психология россиян иная. У нас человек, не имеющий в собственности квартиры, чувствует себя некомфортно – фактически бездомным. Впрочем, власти планируют ломать этот стереотип. Как заявил недавно Президент России Владимир Путин, необходимо развивать сектор доходных домов, который позволит сделать рынок найма жилья прозрачным, а отношения с нанимателями – долгосрочными. Ведь сегодня, снимая квартиру в частном секторе, человек рискует в любой момент оказаться с вещами на улице.

Пионеры коммерческого найма

Разумеется, быстро реализовать эту задачу не получится. Как отметила президент Института экономики города Надежда Косарева, строителям доходных домов придется конкурировать с огромным числом нелегальных наймодателей. Чтобы вывести сегодняшний рынок аренды из тени, необходимы экономические меры – например, какие-то налоговые льготы для людей, сдающих свое жилье, отметила Надежда Косарева.

Тем не менее примеры успешного строительства доходных домов в России уже есть. Так, в прошлом году компания «РОССТРО» построила первый такой объект в Кингисеппе. Хотя у инвестора были некоторые сомнения в успешности проекта, заполнить дом арендаторами удалось менее чем за две недели. Сейчас «РОССТРО» планирует создать целую сеть доходных домов.

Как отметили участники конгресса, курс на строительство арендного жилья в России – правильный, но он будет успешным лишь в том случае, если власть и бизнес будут тесно сотрудничать в формате государственно-частного партнерства. В частности, инвесторы должны получить определенные бонусы – бесплатное предоставление земли под строительство доходных домов, налоговые льготы и другую финансовую поддержку. Кроме того, необходимо лучше защитить права наймодателей и нанимателей на законодательном уровне.

По словам Надежды Косаревой, скоро должен быть принят целый ряд поправок в Гражданский кодекс РФ, которые серьезно изменят жилищную политику страны. Эксперт выразила надежду, что положения, регулирующие рынок коммерческого найма, там будут прописаны подробно и четко.

Управлять по-европейски

Отстаем мы от европейских стран и в сфере управления недвижимостью. Во всей России не более десяти торговых центров управляются профессиональными аутсорсинговыми компаниями, заявил на конгрессе Торул Гёнден, заместитель директора отдела управления недвижимостью Jones Lang LaSalle, Russia and CIS. Он отметил, что в России рынок профессионального управления торговой недвижимостью не развит, собственники предпочитают сами выполнять эту работу, часто неся при этом существенные убытки. Так, по его словам, многие центры открываются заполненными лишь наполовину.

Кроме того, Торул Гёнден считает, что владельцы торговых центров в России не имеют долгосрочного планирования. Открывая свой объект, они еще не знают, будут ли развивать его много лет или продадут. Такие вещи надо просчитывать в самом начале, уверен Торул Гёнден.

С ним не согласен Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. Он полагает, что в текущей экономической ситуации делать долгосрочные прогнозы бесполезно. Собственники коммерческой недвижимости в России действуют очень осторожно, они не спешат продавать свою недвижимость. И этот консерватизм Александр Гришин считает, скорее, признаком зрелости нашего рынка.

В свою очередь, генеральный директор «Марис Проперти» Борис Мошенский отметил, что отдавать управление объектами сторонним организациям российские компании пока не готовы. Особенно эта тенденция заметна в Петербурге, где собственники стремятся сэкономить на расходах. По данным «Марис Проперти», лишь 0,01% коммерческих площадей Северной столицы управляются аутсорсинговыми компаниями. Но при этом надо понимать, что владельцы бизнес-центров, торговых и складских комплексов нередко создают собственные, «карманные», управляющие компании для себя, и работают те достаточно успешно, заметил Борис Мошенский.

Общее мнение участников Всемирного конгресса таково: по многим показателям Россия и Петербург, в частности, еще не дотягивают до европейских показателей. Но темпы, с которыми у нас развивается рынок недвижимости, достаточно высоки. Заметно повышается и качество. Не случайно из 32 проектов, удостоенных наград на конкурсе Prix d’Excellence, который проходил в рамках конгресса, два проекта – российские. Перечень лауреатов можно посмотреть здесь.

Как отметил на одном из мероприятий конгресса руководитель отдела по оказанию услуг сектору недвижимости PricewaterhouseCoopers Russia Хольгер Мюллер, после кризиса 2008 года на рынке недвижимости Петербурга наметилась тенденция к планомерному развитию. Город, по его словам, начал представлять все больший интерес для инвесторов.

Консалтинговая компания "SV Development"