РОССИЯ, 15 фев. - SV Development. Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова о том, что ждет московский рынок недвижимости.

Президентские выбору будоражат не только политически активную часть общества. Беспокоят возможные перемены и участников рынка недвижимости, причем на всех уровнях, от руководителей крупных структур до потенциальных покупателей. Что будет с ценами, какие перспективы у рынка новостроек, как будут складываться отношения городских властей и девелоперов. На эти и другие вопросы в интервью «Интерфаксу» отвечает Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Как вы оцениваете существующую ситуацию на строительном рынке столицы?Я бы сказала, что в городе наконец-то начали появляться более проработанные архитектурные решения, в которых максимально учитывается социальная инфраструктура. Почти не осталось точечной застройки, такого – строим, что хотим и где хотим – теперь не наблюдается. А цены вот пока не изменились. После ревизии всех инвестконтрактов, проведенной мэрией, объем строительства сократился, а значит объем предложения на рынке жилья снизится. И, следовательно, цены вниз точно не пойдут.

Дадите короткий прогноз на 2012 год – каких результатов ждать от работы Сергея Собянина в строительной сфере?

Прежде всего, закончится формирование команды, которая сможет полноценно выполнять поставленные руководством города задачи. Мы ждем, что будут запущены ранее приостановленные проекты, с определенными корректировками. Думаю, может быть увеличен объем заказов на строительство социального жилья. Скорее всего, в полную силу заработает программа по сохранению и корректному использованию памятников архитектуры - все давно ждут этого.

А чего все-таки не хватает девелоперам?Хочется видеть тщательно продуманный Генплан развития «Новой Москвы». Для этого, в первую очередь, нужны маркетинговые данные, чтобы составить портрет потенциального покупателя недвижимости в этих районах: хотелось бы знать его потребности, какой тип жилья будет наиболее им востребован, каковы его ценовые ожидания. Я бы предпочла, чтобы в выборе вариантов Генплана участвовали общественные организации и сами жители, например, через интернет-голосование. На мой взгляд, нужно вести дальнейшие переговоры о присоединении крупных городов ближнего Подмосковья к Москве – это Химки, Реутов, Люберцы. В отличие от уже присоединенных территорий, эти города уже имеют развитую инфраструктуру, фактически нужно будет решить только вопрос транспортного сообщения с другими районами столицы.

Еще из насущного: очень мало средств Москвой выделяется на аналитику. Не хватает ресурсов на проведение глубоких и системных социальных исследований, которые бы показали, что происходит с миграцией, демографией и т.д. Хотелось бы четко понимать, для кого мы строим. Например, в Москве сейчас проживает много одиноких женщин с детьми, их процент крайне высок. Какое жилье их интересует? Безусловно, мы видим, что мэрия все понимает, и постепенно ситуация меняется.

Также мы видим, что Москве необходимо развивать программу «доходных домов», тогда вопрос с обеспеченностью жильем населения города сдвинется с мертвой точки уже в ближайшие пару лет. Ведь реализация проекта «Новой Москвы» растянется на многие годы: по прогнозам, создание на новых территориях достойной инфраструктуры, жилья, рабочих мест займет до 25 лет при активной работе. А людям нужно жить где-то уже сейчас и, по возможности, откладывать деньги на собственную квартиру.

Еще думаю, целесообразно создание общественного совета для развития сектора ЖКХ столицы. Помимо общих наболевших вопросов, например, с ремонтом уже имеющихся коммуникаций, расчета платежей и т.д., он мог бы решать вопросы, скажем, по внедрению новых энергосберегающих технологий.

Добавлю, что сегодня просто необходимо сокращать сроки согласования документов. У огромного числа застройщиков на руках - кредитные деньги, которые надо обслуживать и возвращать. Время уходит очень быстро.

Ну и наконец, очень хочется, чтобы запустилась планомерная работа с городскими памятниками архитектуры. Из-за того, что памятники «держат на паузе», не дают реконструировать, они стоят бесхозные, разваливаются. Например, усадьба в Сытинском переулке. Работа в этом направлении уже началась, и, как я сказала, когда вы просили дать прогноз, все рассчитывают, что программа по спасению и рациональной эксплуатации памятников заработает в полную силу.

Может, строительной отрасли необходимы новые стандарты?Конечно, нужно запускать новые технологии. Раньше в Москве фактически действовала монополия домостроительных комбинатов, и получить одобрение на новую идею было не возможно. Например, мы создали свою серию домов «фасад» в 2003 году, которую так и не смогли продвинуть. Сейчас очень нужны технологии, которые позволят снизить себестоимость строительства, а дальше пусть рынок решает, что выбрать. Кстати, сейчас многие это понимают и работают в этом направлении, так что новое жилье на подходе.

Я считаю, нужно также менять государственные стандарты в возведении зданий и сооружений. У нас до сих пор нет современных строительных регламентов, прежние устарели. Здесь можно вспомнить требования по освещенности, то есть инсоляцию. Сейчас невозможно реализовывать огромное количество проектов только потому, что есть требования, которые уже давно не соответствуют мировым стандартам. Этот вопрос обсуждается лет пять, но ничего не меняется.

Надо признать, что у нас практически нет развития индустриального производства. Панельное строительство застряло на уровне 60-х годов прошлого века, не развито крупнопанельное производство.

Ну и самый наболевший вопрос - проблема обеспечения коммуникациями новостроек. Мое мнение, что государству уже давно пора изменить отношение к строительству инженерных коммуникаций и брать их на себя.

Как на ваш взгляд должна застраиваться «Новая Москва» - высотным жильем или малоэтажками?

По-разному. Главное, должны быть созданы так называемые зоны притяжения. Должны создаваться зоны отдыха в лесных массивах, инфраструктура, рабочие места, чтобы люди не ездили из «Новой Москвы» в «старую». Было бы рационально создать там технопарки, которые дают сразу много рабочих мест. Безусловно, должен быть центр, в который поедут жить люди с деньгами – некая альтернатива Рублевке и Новой Риге. Одним из таких мест может стать район Ватутинок, который всегда был престижным. Это, можно сказать, «Калужская Барвиха». При этом действия должны быть продуманы, чтобы создать комфортные условия жизни всем социальным слоям населения. И здесь не обойтись без консультаций зарубежных специалистов, у которых есть опыт построения крупных европейских столиц.

Вернемся к «старой» Москве. Вы сказали, что цены не снижаются, это сказывается на количестве сделок?2011 год стал рекордным по числу сделок на рынке жилья Москвы. Всего, по данным Росреестра, прошло около 91 200 сделок. Для сравнения, в 2007-ом этот показатель составлял около 77 000 сделок, в 2008-ом - 65 000. То есть по официальным данным, темпы и объемы продаж жилья в Москве растут, несмотря на сокращение вводимых площадей. Но на практике это не так. Во-первых, до кризиса столичные застройщики практически не работали по договорам долевого участия (ДДУ), поэтому большая часть сделок на первичном рынке не попадала в данные Росреестра. Сейчас доля зарегистрированных ДДУ растет. Во-вторых, объем альтернативных сделок (продажа имеющегося жилья для покупки нового) до кризиса был гораздо ниже, чем в текущих условиях рынка. Сейчас это наиболее распространенная схема, благодаря которой вместо одной сделки купли-продажи в статистику Росреестра попадают две.

Вы говорите про сокращение нового строительства – будет дефицит?

Жилье эконом-класса всегда будет востребовано, его дефицит в Москве уже существует. В Московской области ситуация стабильнее, предложений много, но спрос пока не уменьшается. Не думаю, что стоит ожидать нехватки жилых площадей элитной недвижимости, сейчас вводится вполне достаточное количество квадратных метров в соотношении с количеством желающих купить квартиры в этом сегменте.

Сейчас все говорят о рынке дешевой ипотеки. Но в Москве при довольно высоких ценах на квартиры такая ипотека почти отсутствует. Это подтверждают цифры: за последние два года доля ипотечных сделок на столичном рынке почти не росла – 26% в 2010 году, 27% в 2011-ом. В абсолютном выражении за последний год объем ипотечных сделок увеличился незначительно - с 22 000 в 2010 году до 22 700 в 2011-ом. Для сравнения, в Санкт-Петербурге в 2011-ом число ипотечных сделок выросло в 2,2 раза - с 10 600 до 23 500.

Нужен конкретный совет: когда лучше покупать жилье – до выборов или после?По опыту прошлых лет, каждый президентский срок в России можно условно поделить на две части. В первой половине срока, как правило, преобладают непопулярные реформы. Например, в 2004-2008 гг., то есть во второй президентский срок В. Путина, самые непопулярные, но необходимые экономические меры были приняты в первые два года правления.

В конце 2004 г. Советом Федерации был одобрен новый Жилищный кодекс РФ, по которому собственника жилья можно выселять из квартиры за неуплату коммунальных платежей. В 2005 г. руководство страны осуществило «монетизацию» льгот, что вызвало недовольство практически всех льготных категорий граждан вплоть до проведения открытых протестных акций. Зато в последующие два года были приняты программы по приоритетным нацпроектам, введены ограничения на игорный бизнес (с 2006 г.), вступил в силу закон о материнском капитале (с 2007), начата борьба с коррупцией.

Сегодня до нового президентского срока остается меньше месяца. Как я уже говорила, государственная политика имеет тенденцию меняться. Что будет с вашими деньгами? Не будут ли ими оплачены очередные непопулярные реформы? На эти вопросы нет ответа. Именно поэтому жилье лучше покупать до выборов. По-крайней мере, это позволит сохранить, а при удачном выборе квартиры, и приумножить свой капитал.

Насколько успешна была «БЕСТ-Новострой» в 2011 году?Год был очень успешный, потому что мы вкладывались в рекламу и новые маркетинговые «фишки». Результат – реализовано около 100 000 кв. м жилья. Мы вдвое выросли, обрели сильную команду профессионалов, вошли в новые интересные проекты. Совместно с застройщиком ООО «РАСТ» приступили к реализации квартир в ЖК «Аристово-Митино», одном из самых интересных проектов в малоэтажном строительстве 2011 года. В этом же проекте выступили как идеологи и соинвесторы. Особенно хочется отметить ЖК «Славянка», с которым мы работаем – это самый масштабный проект в Сколково. Участие компании в проекте позволило вывести темпы его строительства на докризисный уровень, сдать первую очередь (90 000 кв. м) в намеченные сроки и осуществить запуск третьей очереди (138 000 кв. м).

Итог нашего совместного труда – победа ЖК «Славянка» на URBAN AWARDS 2011 в номинации «Лучший жилой комплекс Подмосковья». Также, в конце года наша компания показала лучший результат рынка по продажам новостроек на своих объектах. Все эти достижения позволили «БЕСТ-Новострой» получить самую престижную награду «Риэлтор/Консультант года» - бесспорный знак общего признания со стороны лидеров рынка и доверия наших клиентов.

Какие у вас планы?В этом году мы запускаем несколько очень серьезных проектов, которые громко заявят о себе и рынку, и потребителю. На прошлой неделе мы открыли продажи в масштабном проекте «Новые Ватутинки», расположенном на территории «Новой Москвы». Этот проект действительно особенный по ряду причин: доступная цена (от 2,4 млн. руб. за квартиру с ремонтом), расположение, территория, окружение, качество и скорость строительства.

А главное – проект имеет все предпосылки к тому, что бы стать центром притяжения всей «Новой Москвы». У застройщика на этот проект глобальные планы. На огромной территории - более чем 150 га - разместится целый микрорайон с богатой внутренней инфраструктурой. Более 30 000 человек смогут жить здесь, имея все необходимое, с комфортом лучше городского! Совсем скоро у нас стартует новый проект в Нахабино с компанией РАСТ, застройщиком уже практически культового проекта «Аристово-Митино».

Помимо этих объектов, до конца года мы планируем войти еще минимум в пять новых проектов как идеологи, соинвесторы и реализаторы. Наша основная цель - создавать что-то уникальное, например, формат бизнес-класса по ценам эконом-класса. Можно вспомнить, как в 2009-2010 годах мы развивали вместе с группой компаний «Ведис» уникальные проекты «Марфино» и «Нахимово». В 2012 году мы планируем представить совершенно новый для столицы проект, с которым еще не сталкивались москвичи, он будет очень востребован. Речь идет об апартаментах бизнес-класса по цене эконом-класса.

Финансовый кризис произвел настоящую революцию в сегменте жилищного строительстве. Это не революция технологий или производства. Просто кризис заставил застройщика думать о человеке. Кризис заставил в конкурентной борьбе делать более качественный продукт, и это зависит от таланта строителя. В результате мы получили нового застройщика и совершенно нового требовательного покупателя. Теперь застройщики гордятся не тем, кто и сколько построил, а тем как построил.

А в каком районе вы сами предпочитаете жить?В загородном доме - потому что у меня растет маленькая дочь и ей необходим свежий воздух. И потом я очень люблю природу. Но получается выезжать за город только на выходных. В будни работаю и живу в Москве.

Что для вас значит словосочетание «идеальный дом»?Месторасположение, экология, окружение, соседи, готовый ремонт. Надо сказать, я люблю покупать все готовое, не люблю делать ремонты. Вот уже 18 лет я внимательно наблюдаю за тем, что происходит на рынке недвижимости, люди тратят очень много энергии на ремонт. Он отнимает у семей безумное количество сил и эмоций. Это бесценное время, которое лучше потратить на любовь, на детей, на свое физическое, духовное и профессиональное развитие. Поэтому берегите себя, покупайте квартиры с ремонтом и живите счастливо!

Консалтинговая компания "SV Development"