РОССИЯ, 14 фев. - SV Development. В стране складывается класс вечных арендаторов

Может ли аренда жилья быть достойной альтернативой покупке жилья? Как показал социологический опрос, проведенный «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», у людей нет четкого ответа на этот вопрос, общественное мнение на сей счет сложилось противоречивое. Треть участников опроса считает, что уже реализуемый в Москве проект строительства домов, где квартиры сдаются в аренду, не будет доведен до конца. В то же время половина респондентов уверена в том, что арендное жилье в России приживется. Почти три четверти опрошенных заявили, что россияне по духу скорее собственники жилья, а не арендаторы.

Как из этих противоречащих друг другу высказываний сложить некое цельное представление? Скорее всего, люди понимают и чувствуют, что жизнь идет вперед, современные россияне не сидят на месте, а переезжают в другие города, чтобы учиться и работать, и им нужно где-то жить. Хотим мы этого или не хотим, но в стране складывается класс арендаторов жилья. А то, что нам ближе по духу быть собственниками, а не арендаторами, - это уж, извините, наши проблемы.

Цивилизованный рынок найма создавать надо – об этом уже довольно давно говорится на разных властных уровнях. На арендном рынке царит частник, а на западе - главными владельцами съемного жилья являются отнюдь не физические, а юридические лица: банки, страховые компании, девелоперы и муниципалитеты. Соответственно, и порядка там больше, и арендатор защищен гораздо лучше, чем в России («Закон об аренде нужен, но не прямо сейчас»).

В России и государство, и бизнес только начинают выходить на этот рынок. Департамент жилищной политики Москвы построил 10 бездотационных (их еще называют бездоходными) домов для столичных очередников: шесть из них находится в Москве, один – в Зеленограде и три – в Подольске. Получая такую квартиру, наниматель, как правило, выходит из жилищной очереди. Приватизировать свою квартиру он не сможет, а какие-то обмены и переезды дозволительны только внутри сети бездотационных домов.

Правительство Москвы планирует развивать сеть домов с арендными квартирами. Для очередников оно собирается возвести еще 35 бездоходных домов, но также надеется предоставить съемное жилье «обычным» москвичам, у которых нет льгот (см. «Москва за свой счет будет строить по 7 бездоходных домов в год»).

Но помимо арендных домов экономкласса в Москве должны появиться доходные дома для людей, хорошо обеспеченных, да и просто богатых. («В Москве появятся «доходные дома» для богатых и бедных»). Все эти намерения расписаны среднесрочной городской программой «Жилище» на 2012 - 2016 гг.

Разрабатывается подобная программа и на федеральном уровне – в Министерстве регионального развития (см. «Минрегион собирается развивать жилстроительство за счет доходных домов»).

Коммерческие компании также осваивают арендный рынок. Инвестиционная группа компаний ASG занимается проектом «Система московских доходных домов «Рублево-Мякинино» (это одно из направлений ее бизнеса). Сдаваться в наем будут 400 апартаментов разного уровня и площадью от 22 до 217 кв. м по ставкам от 30 000 руб. до 230 000 руб. в месяц.

Худо-бедно, но рынок аренды, где бразды правления берут в свои руки солидные организации, начинает складываться. Глядишь, пройдет лет 10-15, и «организованная» аренда станет полноправным сектором рынка недвижимости, ничуть не хуже купли-продажи.

Намерения власти более или менее понятны, но как к идее жить на съемных квадратных метрах относятся москвичи? Это выяснял «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе социологического исследования.

Оказалось, что подавляющее число участников опроса - 89,1% - ничего не слышали о том, что правительство Москвы построило 10 бездотационных домов для москвичей-очередников.

Когда людей спросили, верят ли они в то, что в столице появится большая сеть бездотационных и доходных домов разного уровня, то 28,7% респондентов заявили, что этого не будет. Почему? В данной группе прозвучало довольно много эмоциональных высказываний, нелестно характеризующих власти и устройство жизни в нашей стране. Но встречались и дельные замечания: их авторы утверждают, что подобный проект слишком обременителен для города, и считают, что продавать квартиры выгоднее, чем сдавать их в аренду.

Люди, которые уверены в том, что дома с арендными квартирами будут строиться, - 23,8% - тоже привели аргументы, многие из которых показались спорными. Но и тут можно выделить рациональные зерна. Во-первых, участники этой группы отметили, что раз что-то уже делается, то логично это бы и довести до конца, а во-вторых, обратили внимание на то, что психология нашего человека все же меняется - с «собственнической» на «арендную»: «молодые вон арендуют, и ничего в этом страшного не видят».

Затруднившиеся с ответом респонденты – 47,5% - сказали, что не готовы делать какие-то выводы, но при этом соглашались с тем, что сама идея доходных домов вполне симпатична.

Третий вопрос был поставлен более масштабно - «Приживется ли в России идея доходных домов?». Любопытно, что при такой постановке вопроса расклад голосов изменился коренным образом. Половина участников – 53,4% - заявила, что верит в такую перспективу; 11,9% придерживается противоположной точки зрения – в доходные дома не верит; и 34,7% затруднились с ответом.

«Что ближе россиянину по духу - арендовать жилье или приобретать в собственность?» - это был последний вопрос к респондентам.

В результате:

• приобретать в собственность, – заявили 76,2% участников опроса;
• это зависит от обстоятельств, – считают 8,9%;
• арендовать жилье, - полагают 6,9%;
• зависит от финансовых возможностей, - предположили 5%;
• затруднились ответить 3%.

То, что у опрошенных нет четко сложившегося взгляда на проблему, но есть некоторое сумбурное ее ощущение, на самом деле отражает и отношение профессионалов к таким перспективам строительного бизнеса. Ряд экспертов считает, что пока не пришло время для того, чтобы предприниматели серьезно занялись арендой: работать за 4-5% прибыли которые она приносит, бизнесмены не готовы. Продажа жилья выгоднее: стабильно приносит 30-40%. Эти цифры просто несравнимы.

Однако в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» придерживаются иного взгляда. Ситуация в строительном мире меняется. Есть высокая доходность, но есть и риски. На растущем рынке зарабатываются большие деньги, но если наступает кризис, то и разориться недолго. Поэтому риски нужно диверсифицировать, то есть вкладываться еще и в надежные инструменты, которые, хоть и не принесут огромных денег, но и никуда не растворятся. Если вкладываться на «временной горизонт» лет на 10, как это делают уважающие себя крупные инвесторы, то можно заработать очень неплохо: 5% годовых – это рентный доход, плюс 10% от удорожания недвижимости. Так что «на круг» получается 15% в год, это вполне прилично. (См. статью «Доходные дома: возможна ли в них недорогая аренда. Состоявшиеся проекты, цены за наем, взгляд в будущее».)

Что же касается строительства социальных арендных домов, то в www.irn.ru считают, что это вполне реальная задача, тем более для нее есть определенный стимул – грядущая отмена приватизации. А прежде чем что-то отменять, надо предложить взамен адекватное решение. Социальное жилье без права приватизации вполне может стать таким решением («Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг»).

Консалтинговая компания "SV Development"