РОССИЯ, 23 янв. - SV Development. Мало кого не интересует будущее столичного рынка жилья и его перспективы хотя бы на ближайшее будущее. Предлагаю краткий обзор основных факторов 2012 года, способных существенно повлиять на рынок недвижимости московского региона, и прогноз роста квартирного рынка в случае благоприятного развития ситуации.

Выборы президента в марте 2012 года

Этот фактор уже оказывает сильное влияние на текущее положение на рынке квартир. Не секрет, что вне зависимости от результатов выборов своих кресел лишатся многие крупные чиновники, не секрет, что, скорее всего, кардинально поменяются схемы различных стимулирующих и социальных программ. Это вынуждает в срочном порядке использовать любую возможность приобретения жилья за счет бюджета, будь то субсидии, льготные кредиты или что-то еще. После выборов эта часть спроса исчезнет. Не исключено и резкое изменение ипотечной политики государства, которое может выразиться как в повышении процентных ставок, так и в прямом отказе от использования нынешней ипотечной системы, «списанной» с американской.

Однако главная угроза - это возможная конфронтация в обществе, вплоть до развития событий, аналогичных противостоянию в октябре 1993 года. Последствия такого развития событий непредсказуемы.

Кризисные явления в Европейском союзе

Учитывая, что европейские страны остаются главными потребителями российских энергоресурсов, стоит признать, что их проблемы неизбежно коснутся и нас. Распад финансово-кредитной системы на основе евро на первом этапе приведет к оттоку интереса от европейской недвижимости к нашей, что будет стимулировать спрос в московском регионе. Однако в дальнейшем сокращение сотрудничества с Европой, потеря части рынка продаж энергоресурсов сработает не в нашу пользу. Более мягкие решения текущих проблем, такие как возможный вывод из еврозоны Греции, Португалии, Ирландии, Испании или же наращивание выпуска денежной массы евро, наоборот, станут весьма выигрышными для отечественного рынка недвижимости: эти меры будут стимулировать инвестиции в нашу страну.

Динамика цены на нефть

Как показывает весь наш недолгий исторический опыт, падение цен на энергоносители наносит серьезный удар по российской экономике, приводя к финансово-экономическому кризису, а далее и к падению спроса и цен на недвижимость. При этом квартиры дешевеют на 30-35%, а коммерческая недвижимость - до 50-60%.

Рынок недвижимости обычно реагирует на резкое изменение цен нефти с задержкой примерно в три месяца. Это следует учитывать при принятии решения о продаже или покупке недвижимости. Тем не менее в 2012 году не следует ожидать обвала цен на нефть. Основная причина - непростая политическая ситуация в странах ближневосточного региона и Средиземноморья. Волна революций может захлестнуть и такие страны, как Саудовская Аравия, ОАЭ, Катар и другие в условиях сильного снижения цены нефти. А это не в интересах ведущих игроков мировой экономики, которые будут стараться стабилизировать ситуацию, пока угроза революционных событий не минет.

Введение налога на недвижимость в России

Это один из внутренних факторов, который способен буквально перекроить наш рынок. Однако ни в 2012, ни в 2013 и, пожалуй, еще в 2-3 года после этого данный налог введен не будет. Причина - отсутствие четкой политической воли в этом вопросе, полная неподготовленность на регионально-муниципальном уровне (нет систем рыночной оценки, нет полноценных кадастров единых объектов, нет систем администрирования этого налога) и, наконец, неготовность Минфина отказаться от налоговых потоков в пользу регионов.

Расширение Москвы

Следует признать, что на данный момент информационное воздействие этого события лета 2011 года на рынок уже исчерпано. Стало ясно, что в 2012 году в лучшем случае начнется хоть какая-то проработка градостроительных вопросов (концепция застройки, мастер-план и т.п.). Речи о строительстве, тендерах на инвестконтракты, прокладку сетей и прочем пока не стоит.

Более серьезное влияние в 2012 году может оказать на сегмент недвижимости ожидаемая отставка администрации Громова, которая запустит передел рынка земли и строительных площадок в Московской области. Однако, как показал опыт Москвы, первое, что происходит в таком случае, - паралич строительства, снижение объема предложения и рост цен на новостройки.

Подводя итоги, скажу, что если удастся избежать основных угроз и течение экономики пойдет в спокойном русле, то рынок недвижимости московского региона продолжит свой неторопливый рост. В идеальной для него ситуации (стимулирование ипотеки, субсидии и т.п.) в 2012 году на квартирном рынке Москвы цены могут прирасти на 15-20%, в Подмосковье - на 7-10%.

Консалтинговая компания "SV Development"