РОССИЯ, 12 янв. - SV Development. На московском и российском рынке недвижимости минувший 2011 год оказался "богатым на события, но скудным на результаты" - к такому выводу пришли аналитики рынка.

Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в аналитическом центре "ИНдикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), в 2011 году было немало поводов для возобновления в сфере недвижимости и строительства былого ажиотажа, характерного для докризисных лет.

Это и тема расширения Москвы, и развитие предвыборной гонки, и "лихорадка" на финансовых рынках, резкий скачок курса доллара и вызванное этим бегство от риска, и боязнь второй волны кризиса. Но эти факторы не привели ни к существенному росту числа сделок, ни к существенному росту цен.

По данным специалистов, рост цен на недвижимость в Москве за 2011 год составил 9,5%. Индекс стоимости жилья вырос с 4548 долларов за метр в декабре 2010 года до 4979 долларов за метр в декабре 2011 года.

Рублевые цены на квартиры в Москве подросли за год с отметки около 140 тысяч рублей за метр до примерно 155 тысяч рублей (в силу нынешней нестабильности курсов валют от недели к неделе средней показатель "скачет" вокруг этой цифры). "Проще говоря, прирост цен на недвижимость в этом году составил порядка 10%, что очень близко к оценкам величины инфляции. Таким образом, в 2011 году квадратный метр смог отыграть инфляцию, но подняться над ней - нет", - констатировали аналитики.

В 2011 году активность на рынке поддерживалась во многом за счет инвестиционных денег, полагают эксперты. Во-первых, после 2 лет постоянного роста (с весны 2009 по весну 2011 года) произошла жесткая коррекция на финансовых рынках (сначала в мае, потом в августе-сентябре). Это привело к перетоку денег с финансовых рынков в более спокойную недвижимость.

Одни "белые воротнички" уводили свои средства в "защитные" активы, другие - покупали квартиры для себя, вовремя зафиксировав хорошую прибыль за предыдущие 2 года. К слову, аналогичным образом в 2011 году сильно возрос инвестиционный и спекулятивный спрос на золото, как другой "защитный" актив."После резкого скачка курса доллара в августе на рынке недвижимости активизировались и обыватели.

Напуганные второй волной кризиса, риском дефолта Америки и "отмены" доллара, риском развала еврозоны и "отмены" евро, все, у кого были планы покупки квартиры для себя или имелись какие-то сбережения, вновь устремили взоры на недвижимость, - пояснили в IRN.ru. - Дополнительным стимулом выступило решение о расширении Москвы, в результате чего исчезнувшие в кризис инвестиции в недвижимость получили "вторую жизнь". Но если до кризиса от недвижимости ожидали хорошего дохода, то теперь всех устраивали вложения с целью сберечь и не потерять нажитое".

В 2011 году инвестиционные вложения в первую очередь делались в хорошее жилье, которое выглядит более перспективным и соответствует уровню и запросам людей, имеющих деньги. Это еще больше усилило разрыв между "дорогим" и "дешевым" жильем, и, судя по всему, в будущем он будет только увеличиваться, полагают авторы исследования.

"Впрочем, было бы неверно отождествлять хорошее современное жилье непосредственно с центром,- отмечают они. - Примечательно, что Центральный округ в 2011 году показал самый меньший прирост стоимости, несмотря на все запреты на строительство в центре. Причины также вполне понятны: цены там и без того уже на пределе, при этом новых домов - единицы, большая часть застройки - старые и ветхие дома или же сталинки и дома ЦК, нередко имеющие свои характерные недостатки. Даже современное элитное жилье в центре нередко имеет массу недостатков: отсутствие собственной территории, видовых характеристик (строительство на стесненной площадке "окна в окна"), плохая транспортная доступность для автомобилистов (наглухо запаркованные переулки), неудобный или недостаточный паркинг и т.д."

Лидером по приросту цен на жилье в 2011 году в Москве оказался Западный округ, где расположены наиболее дорогие и знаковые новостройки Москвы бизнес-класса. Судя по всему, именно этот сегмент современного качественного жилья, а даже не центр Москвы, стал точкой притяжения состоятельных людей в последние годы. На втором месте Юго-Восточный округ.

В отличие от Западного округа, здесь сосредоточено больше всего новостроек экономкласса. Но так или иначе, лидируют по темпам роста цен в 2011 году в основном те районы Москвы, в которых сосредоточено больше всего современного жилья и новостроек, неважно, относится ли это жилье к элите и бизнес-классу или же к экономклассу, но экономклассу качественному и современному. Среди таких районов Хамовники, Фрунзенская, Спортивная, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Крылатское, Юго-западная, Тропарево-Никулино, Октябрьское поле, ВДНХ, Медведково, Теплый стан, Марьино, Братиславская, Новокосино, Косино-Ухтомский и другие.

Итоги 2011 года позволяют сделать в отношении московского и российского рынка недвижимости ряд выводов, констатировали аналитики. Во-первых, по их мнению, рынок не готов к существенному росту цен докризисными темпами. Если бы это было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. После кризиса 2008 года прошло уже 3 года, многие процессы в обществе и экономике уже успели восстановиться, в частности, уровень цен на нефть в 2011 году немногим уступал максимумам 2007-2008 годов. Для многих людей кризис 2008 года уже успел отойти на задний план, но рынок недвижимости так и не приобрел потенциал для существенного роста. По аналогии в 2001 году, спустя 3 года после дефолта 1998 года, цены на недвижимость в Москве выросли примерно на треть, а в 2011 году этого не произошло.

Во-вторых, отмечают эксперты, в отличие от докризисных лет, платежеспособного спроса не хватает на весь объем предложения. Покупатели "вымывают" с рынка даже не самые дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные, неважно, в каком ценовом диапазоне они находится. Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим.

В-третьих, резюмировали авторы исследования, причины активизации спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета - начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж, заключили аналитики.

Консалтинговая компания "SV Development"