РОССИЯ, 15 дек. - SV Development. Прежде чем справить новоселье в кредитном жилье, покупателю приходится общаться с самыми различными организациями

Посмотрим, кто помогает нам осуществить мечту о собственной квартире.

Основной участник ипотечной сделки помимо заемщика — это кредитор, то есть организация, выдающая деньги под залог приобретаемого жилья. Одолжить средства на покупку недвижимости готовы самые различные кредиторы. Собственные ипотечные программы есть практически в каждом универсальном банке: кредиты доступны и в крупнейших организациях, и в небольших. Также средства на приобретение жилья выдают специализированные ипотечные банки, которые считают такие кредиты своим основным бизнесом.

Существенную роль в развитии рынка ипотеки в России играет и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно создано правительством РФ с конкретной целью — повысить доступность ипотеки в России. АИЖК работает через своих партнеров, которыми могут быть и банки, и различные некредитные организации. Так, региональные операторы АИЖК — ипотечные корпорации или агентства — есть практически в каждом регионе страны. Все партнеры оформляют населению ипотеку по стандартам АИЖК, которые предусматривают максимальную доступность кредитов для населения: низкие процентные ставки — от 6,15%, минимальный для рынка первоначальный взнос — от 10% — и широкий выбор специальных программ для разных социальных групп.

За счет чего же АИЖК удается добиться низких ставок для населения? Партнеры продают Агентству права требования по кредитам или займам, выданным по стандартам АИЖК. После этого АИЖК выпускает ипотечные ценные бумаги, которые обеспечены выплатами заемщиков, и размещает бумаги среди инвесторов.

«Выпуск ценных бумаг позволяет АИЖК удешевлять ипотеку: деньги привлекаются по выгодной ставке за счет того, что бумаги АИЖК ликвидные и надежные (в том числе и за счет госгарантий)», — поясняет ректор Российской экономической школы Сергей Гуриев.

Заемщика факт продажи его закладной в АИЖК практически не затрагивает. Единственное, что может поменяться, — это реквизиты для перечисления ежемесячных платежей по кредиту, о чем клиента обязательно уведомят. Ставка, срок кредитования, размер ежемесячного платежа остаются прежними.

«Кроме того, АИЖК, являясь институтом развития ипотеки, получает финансирование от государства на выгодных условиях, — поясняет зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. — Соответственно, ставки по кредитам от АИЖК превышают стоимость этого финансирования всего лишь на величину операционных затрат Агентства и остаются в большинстве случаев самыми низкими на российском ипотечном рынке».

Итак, мы поняли, кто сможет выдать нам ипотеку. Однако до подписания договора о кредитовании и получения денег покупателю жилья приходится обычно общаться с оценочной и страховой компаниями. Оценщик предоставляет кредитору отчет с указанием рыночной стоимости покупаемого объекта. По словам Успенского, указанная в отчете цена жилья является одним из основных параметров для определения как минимальной, так и максимальной суммы кредита. Также этот отчет нужен кредитору для того, чтобы убедиться: в жилье отсутствуют неузаконенные перепланировки, дом не является ветхим и т.д.

Кроме того, заемщику необходимо заключить договор о страховании приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости. Если квартира пострадает в результате несчастного случая, долг перед банком погасит страховая компания. Дополнительно можно застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также риск утраты права собственности на жилье. Часто самые выгодные ставки банки предлагают тем, кто застраховал все три риска. В противном случае кредит может быть дороже на 3–5 процентных пунктов.

Помимо непременных участников ипотечной сделки есть и «факультативные». Если вы не хотите или не можете (много работы, большая семья и т.п.) самостоятельно подбирать недвижимость, или намечается сложная сделка, на помощь придет риелторское агентство. Не получается найти кредитную программу — можно обратиться к ипотечному брокеру. И те, и другие посредники тесно сотрудничают с банками, предлагая своим клиентам оформить кредит на льготных условиях: со сниженной ставкой, сокращенным сроком рассмотрения документов, уменьшенной комиссией за выдачу. Правда, взамен придется уплатить комиссию за посреднические услуги.

Консалтинговая компания "SV Development"