РОССИЯ, 12 дек. - SV Development. В большинстве региональных центров зафиксирован рост цен на жилье. В среднем за год квартиры подорожали на 6–12%. Темпы подорожания зачастую не покрывают инфляцию, однако даже такая динамика свидетельствует о восстановлении спроса. Трамплином для дальнейшего роста цен в следующем году может стать наметившийся во многих региональных центрах дефицит предложения жилья на первичном рынке.

Классика жанра

Если в Москве и Московской области ценовая ситуация на рынке жилья крайне чувствительна к воздействию внешних факторов, включая действия административного характера и глобальные финансовые катаклизмы, то конъюнктура региональных рынков гораздо сильнее зависит от классического рыночного соотношения спроса и предложения.

В тех городах, где предложение на первичном и вторичном рынках жилья сужается, во втором полугодии рост цен на недвижимость ускорился. Характерный пример — Екатеринбург. Здесь покупательская активность на рынке столь высока, что количество сделок с квартирами увеличилось на треть по сравнению с прошлым годом. Более того, на 20% превышены рекордные показатели ажиотажного 2006-го. Предложение сокращается — как на вторичном, так и на первичном рынке. Стоит ли удивляться, что осенью темпы роста цен на недвижимость ускорились с 1–2 до 2–3% в месяц? Только за ноябрь квадратный метр подорожал до 64 тыс. рублей. Цены уверенно приближаются к пиковым показателям 2007 года, когда в городе была зафиксирована рекордная стоимость метра — 67 тыс. рублей. В целом же с начала года вторичка в уральской столице подорожала на 13,2%.

Несколько иначе развивается ситуация на омском рынке недвижимости: цены почти не растут, а, по оценкам некоторых экспертов, даже снижаются. Причины — не только нестабильный, в отличие от Екатеринбурга, спрос, но и накопленный на вторичном рынке объем предложения. Количество квартир, выставленных на продажу в 2011 году, на 22% превышает прошлогодние объемы. Аналогичная ситуация в Нижнем Новгороде. Здесь за год предложение выросло почти на 40%, а цены — на 4–6%. Стабильно высокий объем предложения сохраняется на квартирном рынке Санкт-Петербурга: если в 2009 году на продажу единовременно было выставлено около 10 тыс. объектов на вторичном рынке, то в ноябре 2011-го этот показатель превышал 13 тыс. квартир. За год питерская вторичка подорожала всего на 5%.

В регионах два основных драйвера увеличения спроса на жилье. Во-первых, это ипотека. Так, за 9 месяцев 2011 года в Свердловской области объемы ипотечного жилищного кредитования увеличились почти вдвое: зарегистрировано около 36,6 тыс. сделок с жильем, тогда как за аналогичный период прошлого года — 18,3 тыс. сделок. В связи с этим стоит заметить, что в целом, по данным Центробанка, за первые три квартала 2011-го объемы ипотечного кредитования в стране выросли на 87% (с 300,8 млрд рублей до 563 млрд). Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизилась с 12,8 до 11,6% годовых. В некоторых регионах на долю ипотеки приходится 50–60% сделок, при этом уровень покупательской активности напрямую зависит от интенсивности ипотечного кредитования.

Во-вторых, региональные рынки недвижимости разогреты жилищными субсидиями. Например, в прошлом году было выдано около 20,5 тыс. сертификатов по программе «Жилище» на 38 млрд рублей. Это почти в три раза больше, чем в предыдущие годы. «Сертификатчики» ринулись на рынок и, по словам региональных риэлтеров, буквально опустошили его, выгребли с вторички значительные объемы самого дешевого и ликвидного жилья. В этом году будет выдано жилищных сертификатов еще на 20 млрд рублей. Кроме того, значительное количество новых квартир скуплено для реализации жилищных программ Минобороны, обеспечения жильем ветеранов.

В последние два года для покупки квартир, погашения ипотечных кредитов, уплаты первого взноса стал активно использоваться материнский капитал. По данным Пенсионного фонда, более 630 тыс. семей при помощи материнского капитала полностью или частично погасили жилищные кредиты на 200 млрд рублей. Рассматривается еще 250 тыс. заявок на улучшение жилищных условий без привлечения кредитов на 63 млрд рублей. В 2011 году материнский капитал составлял 365 тыс. рублей, в 2012-м возрастет до 387,6 тыс. рублей (в некоторых регионах эта сумма эквивалентна 20–25% стоимости экономичного жилья).

Скрытые резервы

По словам риэлтеров, специфика массового спроса такова, что он сфокусирован на самых доступных вариантах: квартирах стоимостью 1,5–2,5 млн рублей. Поэтому именно они дорожают быстрее всего.

Например, в Екатеринбурге интенсивный рост цен наблюдается в сегменте «пентагонов» (так называют девятиэтажки советской постройки, без балконов и выступов) — только за одну ноябрьскую неделю они подорожали на 3%, хрущевки и брежневки — на 2,5–2,6%. Рост цен на квартиры улучшенной планировки не превысил 2%. Похожая картина складывается на новосибирском рынке. По данным компании «Сибакадемстрой недвижимость», хрущевки в Новосибирске с начала года подорожали на 8%, а более качественное и элитное жилье — менее чем на 3%.

На перекос в структуре спроса уже отреагировали девелоперы. Если раньше малогабаритное жилье в городе размещалось преимущественно в панельных новостройках, то теперь квартиры небольшого метража появляются в кирпичных и монолитных домах. В некоторых регионах на волне малогабаритного строительства возник новый термин — «социал», которым обозначают квартиры, не вписывающиеся даже в габариты типового экономичного жилья. Как и на подмосковном рынке недвижимости, квартиры небольшой площади в регионах пользуются повышенным спросом частных инвесторов, активность которых заметно выросла и особенно усиливается в периоды финансовой нестабильности (по словам риэлтеров, срабатывает потребительский стереотип: недвижимость наделяется сберегательной функцией).

Что касается прогнозов на следующий год, то, по мнению региональных риэлтеров, динамика цен будет сильно зависеть от инвестиционной активности в жилищном строительстве. Сейчас это единственный резерв пополнения предложения на рынке жилья. Качество объектов, которые выставляются на продажу на вторичном рынке, с каждым годом снижается из-за естественного износа жилого фонда. Однако пока никакой убедительной динамики на большинстве региональных рынков новостроек не прослеживается. Доля строящегося жилья в структуре совокупного предложения незначительна: на одну квартиру в новостройке приходится несколько вариантов на вторичном рынке.

В некоторых крупных городах объемы ввода жилья восстанавливаются и даже растут. Однако этот показатель означает лишь то, что ускоренными темпами сдаются в эксплуатацию дома, строительство которых началось еще в 2007–2008 годах и застопорилось из-за финансового кризиса. Количество же новых проектов пока ограничено. Так, за 10 месяцев 2011 года в Перми ввод нового жилья вырос на 4%. С начала года стартовало строительство 28 многоквартирных домов общей площадью около 300 тыс. кв. метров. Это больше, чем в прошлом году, однако существенно меньше, чем до кризиса. По данным компании «Камская долина», до 2008 года в Перми ежеквартально запускались проекты на 70–120 тыс. кв. метров. Из новостроек, представленных на омском рынке, большинство проектов планируется завершить в этом и следующем году, тогда как варианты на более ранней стадии строительства пока единичны. В третьем квартале количество девелоперских проектов в Екатеринбурге возросло. Однако, по мнению аналитиков, при стабильно высоком спросе на жилье объемы нового строительства существенно ниже текущих потребностей рынка.

Консалтинговая компания "SV Development"