РОССИЯ, 5 дек. - SV Development. На российском рынке жилья так сложилось, что под ипотекой в основном понимают кредит на покупку жилой недвижимости, хотя на самом деле ипотека — это всего лишь залог недвижимости, а цель кредита может быть любой. Некоторые банки уже предлагают подобные кредитные продукты.

Когда я говорю со своими европейскими коллегами, то у нас слегка хромает терминология. Они очень удивляются тому, что в России так внимательно относятся к объему ипотечных кредитов. Дело в том, что сама по себе ипотека во всем мире — это нишевый продукт. Согласно общепринятой терминологии, под термином ипотека понимается всего лишь один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества. В российском законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано примерно то же самое, хоть и в несколько более широком толковании. Согласно этому документу, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, а также дачи, садовые дома и гаражи. Сюда же закон относит воздушные и морские суда, а также космические объекты. Получается, что ипотека касается чего угодно: от земли до спутника. Однако, когда говорят о результатах развития ипотеки в России, имеется в виду совсем другое.

Например, в самом начале декабря 2011 года АИЖК распространило сообщение о том, что за первые десять месяцев 2011 года было выдано 392,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 536,9 млрд рублей, что в два раза в денежном выражении превышает показатели прошлого года. Это вполне похвальная статистика, однако к ипотеке в первоначальном смысле эти приятные данные имеют косвенное отношение, просто в повседневной практике ипотечный кредит используется в России в качестве синонима жилищного кредита, а само слово «ипотека» становится по сути метонимией. Такая ситуация объясняется достаточно просто. В России очень тяжело получить кредит на покупку квартиры не под ее залог, а под залог какого-то другого объекта или бизнеса. Более того, изначально первые ипотечные кредиты в России выдавались под залог дополнительной квартиры. Хотя можно представить ситуацию, когда такая возможность была бы востребована. Например, на элитном рынке жилья арендаторы осторожно относятся к ипотечным квартирам, а у покупателей обычно достаточно других залогов, помимо самой квартиры. Отсутствие ипотеки на эту квартиру могло бы быть им выгодно. Но гораздо более популярна была бы, конечно, обратная ситуация. Ведь во всем мире под залог недвижимости можно взять любой кредит: на развитие бизнеса, на покупку другого объекта, на покрытие непредвиденных расходов и т.д. На российском рынке такие услуги банки пока предоставляют не так охотно, чаще всего такие кредиты попадают в раздел «на любые нужды» и оцениваются по самым непривлекательным ставкам, то есть, по сути, становятся подвидом потребительских кредитов. Хотя никаких объективных причин для такого отношения нет. Как отмечали недавно аналитики компании EliteCenter, эта услуга становится все более востребована в сегменте элитной недвижимости. Ведь обладая дорогим объектом, любой желающий может быстро привлечь средства под залог все той же квартиры. Это именно те самые кредитные продукты, которые предлагали банки в дореволюционной России. Таким образом, помещики привлекали кредитные средства под залог поместий, иногда — не один раз. К слову, в те времена в России система оценки залогов была на невероятно высоком уровне.

Долгое время ипотека в классическом понимании оставалась на отечественном рынке в новейшее время в некоем загоне. Однако последнее время ситуация начала меняться, хотя подобные продукты предлагают в основном банки далеко не первой десятки. Так, на этой неделе «Транскапиталбанк» запустил новый розничный продукт — рублевую программу под названием «Ипотека без границ». В рамках этой программы банк открывает клиентам пятилетнюю кредитную линию практически на любые цели под залог недвижимости клиента. Заемщик сможет использовать предоставленные денежные средства полностью или частями на любые цели — от покупки жилья до текущих расходов. При этом речь идет об открытии кредитной линии: проценты будут начисляться только на использованную часть кредита. Более того, в первое время заемщик может только оплачивать проценты, а потом в течение 15 лет вносить аннуитетные платежи по телу кредита. В действительности, ипотечные кредиты на покупку жилья работают примерно таким же образом, однако кредиты на любые цели по такой схеме раньше не предоставлялись. По данным пресс-службы банка, максимальный размер кредита по программе «Ипотека без границ» составляет 20 млн рублей, однако ставка все равно непомерно велика — от 12,5 до 16% годовых. В действительности, подобные ипотечные кредиты могут стать одним из самых перспективных способов развития бизнеса в нашей стране. Ведь владельцы недвижимости тогда получат возможность привлекать финансовые ресурсы для запуска собственных проектов. Однако для этого нужно, чтобы ставка по кредитам была гораздо ниже или хотя бы зависела от объема кредитных ресурсов. Тогда, возможно, у нас с зарубежными коллегами не будет возникать путаницы в терминологии.

Консалтинговая компания "SV Development"