РОССИЯ, 28 ноя. - SV Development. Умеренный рост стоимости на вторичном рынке на фоне повышения активности покупателей – ситуация характерная для текущей осени. Эксперты отмечают, что квартиры стали уходить с рынка быстрее, но выбор остается довольно широким. Самый популярный бюджет покупки - 6-8 млн. рублей, однако и небольшие скидки при покупке пока что актуальны.

Дефицит доступных новостроек гонит на «вторичку»

Ценовая стабильность на фоне достаточного объема платежеспособного спроса, - главная, по мнению Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», тенденция, сложившаяся к середине осени 2011 года. Расчеты на то, что осенью, после некоторого летнего затишья, начнется оживление и рост активности покупателей, в октябре оправдались, - делится наблюдениями с «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

В Москве, на фоне ограниченного предложения рынка «экономичных» новостроек, возрос спрос на рынке вторичной недвижимости. Причем, если еще год назад люди покупали жилье преимущественно для собственных нужд, то этой осенью зафиксированы и «инвестиционные» покупки. Как объяснила Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости Центрального отделения «НДВ-Недвижимость», в условиях нестабильной экономики люди хотят, как минимум сохранить свои капиталы переводя их в недвижимость, которая, как показывает опыт, остается одним из самых надежных источников вложения средств. По данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», рынок вторичной недвижимости показал рост спроса в октябре на уровне 11%.

В целом же, по данным московского управления Росреестра, в сентябре было зарегистрировано 6609 сделок купли-продажи жилья, а в октябре – уже 7579 операций. Впрочем, надо понимать, что информация Росреестра отражает отнюдь не сегодняшнюю картину рынка. Ведь квартиры, сделки с которыми были зарегистрированы в прошлом месяце, были выставлены на рынке давно, поскольку в среднем срок экспозиции объекта сегодня – восемь недель, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» (См. статью «Руководитель IRN.RU: Сайт Росреестра о сделках с квартирами пригодится налоговикам»). Однако оперируя этой статистикой за несколько месяцев, тенденцию рынка понять можно.

Срок экспозиции сокращается, выбор широкий, популярны «трешки»

Как и раньше большинство – это альтернативные сделки, при заключении которых люди продают имеющуюся недвижимость, чтобы приобрести более подходящую. Впрочем, этой осенью возросло число таких сделок, проводимых не только между москвичами, но и покупателями и продавцами двух городов - Санкт-Петербурга и Москвы. «Жители северной столицы продают свою недвижимость и покупают недорогое жилье в Москве или ближнем Подмосковье, стоимостью от 3 млн до 7 млн рублей», - говорит Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ».

Эксперты подтверждают, что возросший спрос пока мало сказывается на рынке предложения. Выбор квартир на вторичном рынке столицы довольно обширный и составляет 48-50 тысяч вариантов. «Этот показатель принципиально не меняется на протяжении уже двух лет», - заявляет Дмитрий Таганов, руководитель АЦ Корпорации «ИНКОМ».

Что же предлагает покупателям «вторичка»? По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», половина (52%) вторичных квартир, выставленных на продажу в Москве, находится в панельных домах, в кирпичных домах сосредоточено около 26%. Еще 10% приходится на монолитные дома, 6% - на блочные и еще – 6% – на популярные «сталинки».

В «Аналитическом консалтинговом центре МИЭЛЬ» подсчитали, что бОльшая часть жилья, выставленного на продажу в октябре – это квартиры в кирпичных домах с большой кухней – их 19% в общей массе, в улучшенных и типовых панельных домах (18% и 17% соответственно). По-прежнему востребовано ликвидное жилье, квартиры улучшенных планировок в качественных домах в хороших районах.

Что же касается упомянутого уже срока экспозиции квартир, то, как отметила Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»), если сравнивать с летним периодом удачные квартиры по адекватной рынку цене уходят не через 2-3 месяца а через месяц-полтора после того, как были выставлены на продажу.

«Уже не редки случаи, когда квартира продается с первого же просмотра», - добавляет Андрей Банников, руководитель Департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья». Легче всего продаются квартиры, свободные как физически, так и юридически, то есть, в них никто не проживает и никто не зарегистрирован. Также наиболее интересны квартиры со сделанным ремонтом – большинство покупателей экономкласса не хотят ждать ремонта и боятся потерять свое время и деньги.

Возрос спрос на трехкомнатные квартиры, срок экспозиции которых при условии адекватной цены не превышает месяца. Роль играет и то, что предложений по хорошим трехкомнатным квартирам на рынке немного. Сложнее всего продаются квартиры с явными недостатками. К таким традиционно относится жилплощадь на крайних этажах, особенно первом, с плохой юридической историей, сложной ситуацией, например, участием органов опеки, наличием недееспособного собственника и др., - объясняет Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). К неликвидным предложениям, по словам Люции Казимир (МИЭЛЬ), можно отнести пятиэтажки, предназначенные под снос, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, ветхий жилой фонд. Для приобретения такого жилья очень сложно взять ипотечный кредит, с привлечением которого сегодня на рынке совершается порядка 25-27% сделок, поскольку банки весьма неохотно дают кредиты под такие квартиры.

6-8 млн рублей – самый популярный бюджет покупки

Если посмотреть на ситуацию со спросом под другим ракурсом, то по словам Олега Самойлова («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), наиболее важную роль играет одна-единственная характеристика: цена предложения. Эксперт свидетельствует, что основной платежеспособный спрос в настоящее время сосредоточен в сегменте предложений, цены которых не превышают 6-8 млн рублей. Как правило, это одно- и двухкомнатные квартиры. Но если размер ценника превышает 15 млн рублей, продать их становится весьма непросто, а срок экспозиции подобных объектов может превышать 6 месяцев. И совсем плохо обстоят дела со спросом на объекты массового сегмента, цены которых превышают 25 млн рублей. Выраженный реальный спрос на такие объекты практически отсутствует. «В большинстве случаев заметна связь между стоимостью квартиры и сроком, в течение которого она может быть продана: чем квартира дешевле, тем быстрее она находит покупателя», - подтверждает Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость».

Торг уместен

И хотя покупатели заметно оживились, и их стало больше, они отнюдь не перестали торговаться. «Для эконом-класса торг обычно не превышает 2-3%», - говорит Андрей Банников («Азбука жилья»). По оценке Татьяны Бердяевой («НДВ-Недвижимость»), в среднем скидка составляет 1-2% от стоимости квартиры.

Впрочем, есть и «особое мнение» эксперта по данному вопросу. Как замечает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), одно- и двухкомнатные квартиры, имеющие приемлемое соотношение цены и фактических характеристик, в настоящее время продаются не только без торга, но иногда и с повышением цены. «Поэтому торговаться с продавцом подобной квартиры в настоящее время – занятие абсолютно бесперспективное», - резюмирует наш комментатор.

Умеренный рост

Вторая половина осени вроде бы порадовала продавцов столичной недвижимости. По наблюдениям Дмитрия Таганова («Инком») в октябре средние рублевые цены на вторичное жилье в Москве увеличились на 6,4% и составили 164,8 тыс. рублей за квадратный метр, долларовая стоимость прибавила 3,7% до показателя $5,3. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» в октябре средняя цена предложения в сегменте экономкласса выросла на 2,1% и достигла 149,9 тыс. руб. за кв. м., а в первые недели ноября перешагнула планку 150 тыс. руб. за кв. м. (+0,4%).

Но в течение октября жилье среднего и бизнес класса дорожало более высокими темпами (+3,4% и +3,1 за месяц соответственно). В целом же средняя цена предложения московских квартир, по данным АКЦ МИЭЛЬ, в домах, которые относятся к экономклассу, составляют: в панельной «хрущевке» 143,4 тыс. руб. за кв. м, в панельном доме с маленькой кухней 148,6 тыс. руб. за кв. м, в типовой панели – 152,0 тыс. руб. за кв. м. и в кирпичной «хрущевке» – 156,3 тыс. руб. за кв. м.

Дмитрий Таганов считает, что увеличение цены квадратного метра в столице является следствием нестабильной макроэкономической ситуации в мире. Но отмечает, что в условиях постоянных конъюнктурных колебаний стоимость «квадрата» скачет из месяца в месяц, но за такое короткое время не может отражать долгосрочных тенденций рынка. Хотя если оценить ситуацию за больший временной отрезок, например, с начала этого года, то можно увидеть, что рост цен за 10 месяцев составил всего 5%, что не превышает реальный уровень инфляции в стране. «Получается, что динамика нулевая, рынок находится в состоянии стагнации – цена постоянно колеблется, в итоге принципиально не меняясь», - резюмирует эксперт.

В принципе, очень похожий вывод делают и в аналитическом центре «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» (подробнее см. в статье «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2011 года»). В центре отмечают, что ажиотажа на рынке не наблюдается, чему не способствует напряженная макроэкономическая ситуация и ожидания новой волны кризиса. Запутывает ситуацию и нестабильность на валютном рынке. Однако в целом долларвые цены крутятся вокруг двух отметки $5 тысяч и рублевые – 150 тысяч руб. за квадратный метр. Сейчас рынок возвращается к умеренным темпам роста цен на уровне инфляции, или порядка 1%, и уже сейчас понятно, что итоговый рост цен как в рублях, так и в долларах окажется на уровне 10-15%. Квадратные метры отыграют инфляцию, но вряд ли опередят ее, – считают эксперты.

Ценовые рубежи

Каковые перспективы вторичного рынка столичной недвижимости в ближайшем будущем? На этот вопрос, отвечают эксперты рынка.

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

На рынок недвижимости воздействуют два глобальных фактора: с одной стороны, продолжается повышение благосостояния и, соответственно, платежеспособного спроса. Немалую роль в этом процессе играет дальнейшее увеличение объемов ипотечного кредитования, что дополнительно способствует росту числа сделок. С другой стороны, ожидаемые политические события, для экономики являются факторами дестабилизации. И до их завершения немалое число и инвесторов, и обычных граждан занимают выжидательную позицию. В целом эти факторы уравновешивает друг друга и в близкой перспективе ситуация вряд ли претерпит значительные изменения.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости Центрального отделения «НДВ-Недвижимость»:

До конца года будет увеличиваться количество сделок, так как причин много – это и психологическое желание закрыть квартирный вопрос в этом году и встретить новый год в новой квартире, и предстоящие выборы, возможность смены общей обстановки в стране, слухи о грядущем кризисе и т.п.

Андрей Банников, руководитель Департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья»:

Ситуация на вторичном рынке обычно повторяет ценовую синусоиду новостроек, только в более замедленном варианте. Цены на новостройки продолжают расти в рублевом выражении, соответственно в ближайшие пару месяцев стоимость вторичного жилья также будет, пусть и не скачкообразно, но расти вверх.

В Москве по итогам года рост цен на вторичном рынке может составить порядка 8%, в Московской области - около 3-4%.

Консалтинговая компания "SV Development"