РОССИЯ, 10 ноя. - SV Development. Собственники недвижимости, продаваемой арендаторам, могут заработать за счет покупателя на затягивании процесса регистрации. Суд разрешил им взимать арендные платежи после заключения договора купли-продажи.

Сегодня Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрел иск департамента земельных ресурсов Москвы к ОАО «АРЗ-3». Суд разобрался, когда прекращается обязанность по внесению арендной платы за недвижимое имущество при его выкупе арендатором – с момента заключения договора купли-продажи или с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Спор начался в июне 2010 года, когда департамент обратился в Московский арбитраж с требованием взыскать с общества задолженность по арендным платежам, а также неустойку за просрочку оплаты на сумму более 31,3 млн руб. Судами было установлено, что в апреле 1995 года между московским земельным комитетом и АРЗ-3 был заключен договор аренды земельного участка площадью более 19 тыс. кв. м. В ноябре 2008 года был заключен договор купли-продажи этой земли. Покупная цена участка превышала 144 млн руб.

Акционерное общество рассчиталось с московским правительством, однако на момент передачи дела в надзорное производство в августе этого года государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок произведена не была. В московском правительстве считают, что покупатель обязан вносить арендную плату до момента госрегистрации.

Суд первой инстанции частично удовлетворил требования департамента: с АРЗ-3 было взыскано почти 20 млн руб. Однако его решение было отменено апелляцией и кассацией. Суды пришли к выводу, что арендные обязательства прекращаются с момента заключения договора купли-продажи. Но «тройка» судей передала дело на рассмотрение Президиума ВАС, сославшись на то, что в арбитражной практике существуют различные подходы к разрешению этого вопроса.

Спор будет разрешен в пользу московского правительства, прогнозировал ранее глава практики недвижимости ООО «Самета – Недвижимость и Право» Ростислав Агапов: «ВАС при рассмотрении дела будет придерживаться точки зрения, согласно которой обязательство из ранее заключенного договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности к арендатору». По его словам, «тройка» судей косвенно обосновала такой подход необходимостью непрерывного соблюдения принципа платности землепользования. Позиция ВАС иллюстрирует известный тезис о том, что право не может быть выше экономики и всегда производно от нее, считает г-н Агапов.

Если бы суд встал на сторону московского правительства, могла бы возникнуть ситуация, когда продавцам недвижимого имущества при определенных условиях было бы выгодно затягивать процедуру регистрации, отмечает ведущий юрисконсульт «ФБК-Право» Анна Грищенкова. «Затягивание процедуры (непредоставление необходимых документов, заявлений) может позволить получить и выкупную цену за недвижимое имущество, и плату за его использование за весь период до регистрации перехода права собственности», – объясняет она.

Консалтинговая компания "SV Development"