РОССИЯ, 2 ноя. - SV Development. Рынок аренды жилья в Москве стабилен и не ждет потрясений. В будущем увеличится его зависимость от макроэкономических факторов, считают эксперты.

Миновав кризисные потрясения, спрос на рынке аренды квартир в Москве весь 2010 год и первые 9 месяцев 2011 года доминировал над предложением, в абсолютном значении превышая докризисные максимумы. Такие данные приводят все крупные брокеры, опрошенные "Интерфакс-Недвижимость".

Так, по данным специалистов "Инком-Недвижимость", стоимость найма квартир во всех сегментах жилья с начала года в Москве увеличилась на 10%. Активнее всего удорожание происходило именно в последнем квартале, указывают специалисты. Например, в сегменте эконом-класса за последние три месяца прирост составил 5%, в сегменте бизнес – 6%, в сегменте de luxe – 8%.

"Рост арендных ставок, который мы наблюдаем, характерен для "высокого сезона" на рынке городской аренды. Подобная ситуация повторяется ежегодно", - отмечает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

"Высокий сезон" на рынке аренды городского жилья традиционно начинается в середине июля и продолжается до конца октября. На пике лета ежегодно спрос достигает своих максимальных значений, а к новогодним праздникам – минимума, отмечает эксперт.

По оценке риэлторов, рынок сейчас на пике, он зафиксируется на новой отметке до лета 2012 года, в декабре-январе возможна традиционная тенденция к небольшому снижению ставок из-за падения деловой активности на рынке.

Валютные колебания не влияют на аренду

"На фоне валютных колебаний собственники квартир всеми силами стараются включить в договор пункты, предусматривающие валютный коридор и корректировку арендной ставки, они пытаются изменить рублевую цену на долларовую и тем самым искусственно увеличивают стоимость квартиры на 15%", - рассказывает директор департамента аренды компании IntermarkSavills Галина Ткач.

"Все это в действительности не работает, а лишь затягивает переговоры и приводит к увеличению сроков сдачи квартиры", - добавляет она.

Колебания курсов валют из-за нестабильной ситуации на мировом рынке никак не повлияют на арендные ставки на городскую недвижимость столицы, считает большинство опрошенных участников рынка.

По оценкам риэлторов, арендные ставки на столичную жилую недвижимость уже давно определяются в рублях, без привязки к динамике курса основных валют, а более 80% договоров заключается в рублях. Валютные договора присутствуют еще в элитном и бизнес-классе, в основном для западных корпоративных клиентов.

"Не думаю, что волатильность валютного рынка изменит уже сложившиеся привычки участников арендных отношений. Как правило, договор аренды заключается сроком на один год, арендные ставки фиксируются в рублях на весь срок действия договора", - рассказывает М.Жукова.

"Влияние колебаний курсов валют сказывается на арендных ставках гораздо меньше, чем это было раньше. Разумные собственники не будут пересматривать арендные ставки. Многие понимают, что стабильный, пусть и не максимально возможный, доход лучше простоя недвижимости", - добавляет управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER Вадим Ламин.

По мнению игроков рынка, на повышения стоимости аренды в дальнейшем большее влияние будут оказывать инфляция и рост тарифов ЖКХ, чем рыночные явления.

Дешевого жилья почти не осталось

По оценке аналитиков, общий объем предложения на рынке аренды квартир в Москве на начало октября составил 38,2 тыс. объектов.

Совокупный спрос в октябре вырос незначительно, всего на 1%. В "Миэль-Аренда" отмечают, что в августе спрос вырос сразу на 34%. Предложение квартир в октябре уменьшилось на 7%.

"Опять же в разгаре "высокий сезон", поэтому и спрос во всех сегментах жилья повышенный, особенно это касается наиболее ликвидного жилья в пределах 25 - 45 тыс. рублей в месяц. Доля таких заявок в настоящее время составляет более 60% от общего числа договоров найма жилья", - отмечает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Если сравнивать показатели спроса и предложения с сентябрем прошлого года, то в текущем году уровень спроса выше на 30 %, а предложение – ниже на 12%, отмечает М.Жукова.

По данным "Миэль", в октябре основное предложение квартир было в сегменте $1000-3000 (65%), за ними следуют квартиры в диапазоне $750-1000 (24%). Дорогое жилье от $3000 до $6000 составляет менее 5%, а самый дорогой сегмент от $6000 представлен всего 1% от всего предложения в квартир в аренду. Квартир в самом недорогом сегменте до $750 всего 5% от общего числа предложения. Спрос в этом ценовом сегменте, по оценке риэлторов, оказался в 4,2 раза больше предложения. Объекты стоимостью до $750 – это, скорее всего, однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры, для самых непритязательных арендаторов.

"Спрос на такое жилье остается стабильным из-за низкой платежеспособности определенной части нанимателей, поэтому такие объекты быстрее всего вымываются с рынка, а арендаторам приходится либо забираться дальше в область, либо переходить в более высокий ценовой сегмент. Дешевого жилья для них в Москве почти не осталось", - отмечает М.Жукова.

По данным "Миэль-Аренда", на октябрь месяц основной спрос находился в сегменте от $1000 до $3000 (53%), спрос на квартиры от $750 до $1000 составил 37%, спрос на самые дешевые квартиры до $750 составляет 6%. Дорогим жилье от $3000 до $6000 интересуется около 2% клиентов, а сегмент от $6000 интересует менее 1% арендаторов.

По данным "Инком-Недвижимость", срок экспозиции квартиры на рынке аренды жилья в Москве варьируется от трех до 14 дней и определяется качеством предложения и его стоимостью. Быстрее всего "уходят" наиболее ликвидные квартиры по привлекательным ценам – меблированные "однушки" с ремонтом, средняя цена которых составляет 25-35 тыс. рублей в месяц, "двушки" средней стоимостью 40-45 тыс. рублей в месяц и "трешки" по цене 45-55 тыс. рублей в месяц.

"По итогам августа, средний срок экспозиции на рынке найма жилья составил два дня. Именно за такое время находились арендаторы, готовые снимать однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. метров, с качественной отделкой и оборудованные мебелью и бытовой техникой", - рассказывает Г.Киселева.

В сегменте бизнес достигнут относительный баланс между спросом и предложением, за исключением отдельных районов и жилых комплексов, а в сегменте дорогого жилья предложение превышает спрос, отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Вадим Ламин.

По состоянию на начало октября, по данным риэлторов, средняя стоимость найма однокомнатных квартир в классе "эконом" составила 30 600 рублей, двухкомнатных – 37 700 рублей, трехкомнатных – 44 200 рублей. В бизнес-классе "однушки" стоили 35 000, "двушки" – 50 000, а "трешки" 70 000 рублей в месяц.

Стабильный рост дорогой аренды

По данным IntermarkSavills, на конец III квартала 2011 года средневзвешенный бюджет предложения и удельная ставка аренды в сегменте высокобюджетного жилья составили $7257 в месяц, превышая докризисные значения на 6%, а показатели конца 2010 года – на 14%.

По сравнению с началом года, по данным Penny Lane Realty, стоимость найма 1,2-комнатных квартир бизнес-класса в пределах центра выросла на 9%. Трехкомнатные квартиры в этом же сегменте подорожали на 6%. В сентябре средняя ставка аренды квартиры бизнес-класса составила $3500. Аренда одно- и двухкомнатных квартир в элитном классе выросла на 12% по сравнению с началом года и сейчас составляет $4500. Ставка аренды на элитные трехкомнатные апартаменты увеличилась на 7% и находится на уровне $7500.

"Третий квартал 2011 года продемонстрировал активность - как со стороны арендаторов, так и со стороны собственников. Цены выросли в пределах инфляции и сезонности", - отмечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

По его прогнозам, до конца года, при условии стабилизации финансового сектора экономики можно ждать незначительного роста средней арендной ставки в любом сегменте в пределах 3-5%.

"Спрос при этом будет стабилен, так как основной его объем пришелся на август и сентябрь. Что касается предложения, то качественные, адекватно оцененные объекты "уйдут" еще до конца года, а значит, к 2012 году снова возможен дефицит одно-двухкомнатных квартир в пределах центра", - заключает Г.Дзагуров.

По оценке Г.Ткач, активный спрос со стороны потенциальных арендаторов, наблюдавшийся в начале 2011 года, в III квартале сменился небольшим затишьем. Таким образом, в среднем объем спроса за 9 прошедших месяцев сохранился на уровне прошлого года. При этом более половины всех запросов клиентов по-прежнему сконцентрировано в бюджете до $4000 за объект, отмечает эксперт.

По данным экспертов Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 года наибольшая доля спроса в дорогом сегменте пришлась на апартаменты в бюджете $2000-3500 (48% от общего количества сделок). Спрос на квартиры в бюджете $3500-7000 составил 32%, в бюджете $7000-10000 - 10%, от $10000 и выше - 10%

По итогам III квартала 2011 года среди желающих снять квартиру в Москве доля экспатов составила порядка 30% от общего количества клиентов, что на 10% больше, чем в предыдущем квартале. "Но в связи с нестабильной ситуацией на фондовой бирже, некоторые западные компании могут приостановить свои планы по развитию московских офисов. Соответственно, количество иностранных арендаторов к концу года может сократиться", – говорит Г.Дзагуров.

Ставки аренды зафиксируются до лета

Как поведет себя рынок аренды в ближайшие месяцы? По оценке риэлторов, рынок сейчас на пике, он зафиксируется на новой отметке до лета 2012 года, а в декабре-январе возможна традиционная тенденция к небольшому снижению ставок из-за падения деловой активности на рынке.

В дальнейшем ситуация на рынке аренды жилья будет определяться в том числе и макроэкономическим факторами. "Пока события, происходящие в Евросоюзе и восточных странах, не имеют видимого виляния на рынок аренды. Однако, если они существенно коснуться российской экономики, скорее всего через полгода-год, произойдет перераспределение спроса: увеличится спрос на комнаты, арендаторы начнут перемещаться из дорогого сегмента в более дешевый", - прогнозирует Г.Киселева.

Если говорить об аренде элитного жилья, то по прогнозам экспертов, спрос здесь сохранится на прежнем уровне, запросы арендаторов также останутся в сегменте бюджета до $4000.

"На рынке будет сохраняться тенденция к увеличению объема временного жилья в связи с появлением новых объектов, но не в самых популярных районах (например, Кунцево, Ленинский проспект, Крылатское). Арендные ставки не претерпят существенных изменений, так как покупательская способность арендаторов, так же как и средние бюджеты, не изменились", - считает Г. Ткач.

Консалтинговая компания "SV Development"