РОССИЯ, 18 окт. - SV Development. Ипотечное кредитование в связи с последними событиями в мировой экономике оказалось под угрозой.

Курс доллара и евро за последние три месяца стремительно вырос по отношению к рублю, однако банкиры не советуют ипотечным заемщикам переводить валютные кредиты в рублевые, а эксперты, несмотря на бесконечные слухи о "второй волне кризиса", пророчат ипотеке в России дальнейшее бурное развитие.

Причина, по которой банкиры рекомендуют сохранять спокойствие, понятна - им нужно спокойствие клиентов, как никому другому, а вот мнения экспертов расходятся.

Курс доллара вырос с августа по октябрь 2011 года примерно на 17 процентов, а евро – на 9. А ведь серьезное ослабление рубля по отношению к валюте кредита приводит к резкому росту ежемесячных платежей в рублевом эквиваленте.

Опять же - предсказать судьбу рубля в 2012 году пока не берется никто из профессионалов, и ипотечным заемщикам придется самим решать: продолжать выплачивать растущие ежемесячные платежи в валюте, если зарплату получаешь в рублях, или перевести кредит в рублевый диапазон, пока ситуация не стала такой критической, как в 2008-м году.

Если заемщик уверен в росте курса доллара до уровня 37 рублей, ему стоит поменять валюту кредита. Иначе перевод приведет к еще большим тратам по ипотеке. А все потому, что после перевода долларового кредита в рублевый кредит увеличится процентная ставка по данному кредиту. А ведь если ставка вырастет всего на 2 процента, то рублевый платеж заемщика увеличится как минимум на 30%, что равноценно росту курса доллара до 36,5 рубля. А вот если разница между рублевой и валютной программами составляет 3 процентных пункта, то будущий курс доллара должен быть не менее 39 рублей, чтобы этот перевод был равноценен.

По опыту прошлого кризиса понятно, что первыми под удар попадут заемщики валютных кредитов и кредитов с плавающей ставкой, но если заемщик принял решение о рефинансировании валютного кредита, он должен помнить, что смена валюты приводит к серьезному увеличению платежа.

Кроме того, в процессе рефинансирования у заемщика возникают новые расходы, связанные с получением кредита - комиссия банку за выдачу кредита, с переоформлением залога, госпошлина за госрегистрацию, а также осуществление страхования.

Есть и еще одно препятствие на пути перекредитования, и связано оно с залогом.

Многие банки готов рефинансировать кредит лишь в том случае, если у заемщика есть недвижимость, не обремененная залогом. Тем не менее, банкиры отмечают, что в связи с изменениями, происходящими на рынке, финансисты начали получать достаточно много звонков с просьбой рефинансировать валютный ипотечный кредит.

Но ведь курсы валют могут как расти, так и падать, а просчитать на каком уровне установится граница взлета и падения доллара и евро практически нереально даже для экспертов. Поэтому ипотечному заемщику, взявшему кредит в валюте, необходимо следить за курсом, реально оценивать свои риски и не поддаваться панике, даже если в настоящее время курс валюты растет, никто не исключает, что через некоторое время она ослабнет. Однако рубль может укрепиться и через годы, а платить по валютным кредитам приходится уже сейчас. Сколько же придется переплатить по кредиту в данном случае?

Предположим, заемщик взял кредит на 30 тысяч условных единиц (доллары/евро) на 15 лет со ставкой 11,8% годовых. Курс доллара в начале мая 2011 года был на уровне 27,4 рубля, курс евро - 40,48 рубля. А это значит, что ежемесячный платеж в валюте составлял 356,2 условной единицы (9,762 тысячи рублей при долларовом кредите или 14,42 тысячи рублей при кредите в евро).

К концу сентября курс доллара вырос до 32,34 рубля, а курс евро - до 43,54 рубля. Ежемесячный платеж в валюте составил те же 356,2 условной единицы, но в рублях он возрос до 11,519 тысячи рублей - при долларовом кредите или до 15,51 тысячи рублей - при кредите в евро.

Переплата за весь срок кредита в валюте при таком раскладе составит 34,119 тысячи условных единиц, но в связи с ростом курса, в рублях она выросла на 168,3 тысячи рублей – до 1,103 миллиона рублей, а в евро на 104,4 тысячи рублей – до 1,486 миллиона рублей.

Из данного примера понятно, что валютный кредит при росте курса доллара/евро может привести к существенному увеличению переплаты по кредиту. Поэтому банкиры рекомендуют оформлять кредит в валюте своих доходов, а для большинства россиян – это все-таки рубли.

Однако, некоторые заемщики могут в расчете на будущее укрепление рубля взять валютный кредит по относительно невысокой ставке, на что многие из них и решаются в надежде сэкономить. Правда, специалисты и тут настроены пессимистически: сейчас далеко не самое удачное время для взятия ипотеки в валюте, если заемщик получает основные доходы в рублях.

Предположим, курс доллара составляет 32 рубля, а клиент хочет взять комбинированный ипотечный кредит на 3 миллиона рублей сроком на 20 лет. Фиксированная процентная ставка в рублях в первые пять лет будет 10,5%, а в долларах – 8,5%.

Ежемесячные платежи в первые пять лет составят около 30 тысяч рублей при погашении аннуитетными платежами, а если клиент выберет кредит в долларах, то платежи составят 830 долларов или по заданному курсу 32 рубля за доллар – 26,56 тысячи рублей. А это значит, что валютный платеж будет выгодней до того момента, пока курс доллара не достигнет 36,14 рубля и это привлекает клиентов.

Правда тут стоит сказать, что основная часть заемщиков, которые берут кредит в долларах либо евро – это обращающиеся в компанию иностранцы, которые приобретают недвижимость в России.

Банкиры считают, что валютные кредиты подходят лишь гражданам, получающим доходы в долларах или евро – для них не имеет значения курс валют относительно рубля, а ставки по валютным кредитам заметно ниже, чем по рублевым кредитам.

Так что же делать заемщикам, которые уже взяли валютный ипотечный кредит? Ведь курс валюты может продолжать расти, и это значит, что рассчитать кредитную нагрузку на год вперед просто не возможно.

Между проблемами фондового рынка и реальными проблемами с доходами заемщиков проходит не менее полугода, а иногда и целый год, но если дела пошли плохо, то лучше распланировать свои доходы и расходы на ближайшее время, а также находиться в постоянном контакте с кредитором.

Как только заемщик понимает, что в ближайшие месяцы будет сложно выплачивать ипотечный кредит, ему следует заранее обратиться в банк и сообщить о своих проблемах, ведь на решение по вашему запросу банку нужно время и пока это решение не вынесено – в должны продолжать платить по счетам.

Если же заемщик понимает, что кредит все равно не будет сил обслуживать, то нужно как можно быстрее решить досрочно погасить кредит и не накапливать долг перед банком.

А если банк отказывает в поддержке или предлагает неподходящие условия по рефинансированию, то нужно обратиться к финансовому омбудсмену, задача которого найти механизмы воздействия на кредитную организацию, если окажется, что кредитор не прав.

Финансовым омбудсменом является член комитета Государственной Думы по финансовому рынку Павел Медведев.

Следует заметить, что в период мирового финансового кризиса 2008-2009 годов ипотека в России практически «умерла». Банки предлагали невостребованные ипотечные кредиты по ставкам более 20% годовых, а в это время многие заемщики были не в состоянии обслуживать даже взятые до кризиса кредиты. Именно для спасения этих граждан и была внедрена программа помощи с использованием реструктуризации ипотечных кредитов и отсрочки по платежам примерно на один год.

В настоящее время, несмотря на волнения на валютных рынках банкиры сохраняют спокойствие по поводу будущего ипотеки в нашей стране. По мнению экспертов, существенных изменений в отношении выдачи и обслуживания валютных кредитов в ближайший год не будет. Это спокойствие основывается на политике государства в отношении развития ипотечного сектора.

В ближайшие полгода страну ждет реализация обещаний руководства страны по обеспечению доступности ипотеки.   

Консалтинговая компания "SV Development"