РОССИЯ, 19 сен. - SV Development. Недавно мэр Москвы Сергей Собянин поставил перед своими подчиненными задачу актуализировать Генеральный план развития столицы и разработать план его реализации, а заодно решить вопрос разуплотнения застройки города. По некоторым данным, если раньше плотность застройки Москвы составляла 30 тыс. кв. м жилья на 1 га земли, то теперь эта норма будет снижена до 15 тыс. кв. м и, в особенности, это касается строительства жилья в так называемой Новой Москве - на подмосковных территориях недавно присоединенных к столице.

Надежда умирает последней

«Тот факт, что в Новой Москве будет менее плотная застройка, подразумевалось изначально, - пояснила директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. - Для новых районов это, конечно же, благо. Все говорят о высокой плотности застройки в Москве, которая создает некомфортную среду обитания. По-другому и нельзя осваивать эти земли, где размещено достаточно много коттеджных поселков высокой ценовой категории, не думаю, что все они будут ликвидированы».

Для москвичей снижение плотности застройки - это хорошая новость, так как снизится нагрузка на объекты культурного и социального назначения, будет больше мест с детских садах и школах, меньше людей будет обслуживаться в одной и той же поликлинике, меньше очередей в магазинах, коих и так не хватает. К тому же уровень инсоляции возрастет, что также немаловажно для комфортного проживания. Но с другой стороны это значит, что количества жилья в городе будет строиться в два раза меньше, а это может стать причиной еще большего дефицита жилых площадей, и, как следствие - дальнейшего роста цен на квадратный метр.

«С одной стороны, снижение плотности застройки должно повысить качество жизни, так как людям буквально станет «легче дышать», - пояснил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. - Но с другой стороны, чтобы это качество, и правда, повысилось, необходимо обеспечить достойной социальной и транспортной инфраструктурой немалые пространства, а это «удовольствие» относится к разряду весьма дорогих и долгих. Поэтому думаю, что в ближайшие годы реальное «облегчение дыхания» будет являться лишь мечтой, которая сможет воплотиться в жизнь еще очень нескоро...».

И, кроме того, эксперты уверены, что новые правила застройки коснутся только новых районов Москвы, тогда как в Старой Москве все останется по-прежнему. По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, площадь присоединяемых территорий в 1,5 раза больше площади самой Москвы, и предусмотренный объем строительства предусматривает невысокую плотность застройки на новых территориях. «Плотность застройки Москвы в старых границах, скорее всего, останется прежней, - уверена эксперт. - Для наглядности, 15 тыс. кв. м на 1 га - это плотность застройки новых спальных районов Москвы, с высотностью 17-22 этажа. А 30 тыс. кв. м - это уже очень плотная застройка. Для сравнения, в европейских странах плотность застройки (если не брать плотно застроенные центры с небоскребами) ниже, на уровне 6-7 тыс. кв. м на 1 га. Большая часть европейских городов характеризуется низкоэтажной застройкой - 5-7 этажей, что определяет соответствующую плотность застройки».

Однако еще есть надежда на то, что центр Москвы будет хоть немного разгружен, хотя бы от тех же чиновников. Как утверждает Ирина Наумова, первый заммэра Москвы Владимир Ресин ясно сказал, что разуплотняться существующая застройка будет путем вывода административных зданий на территорию Новой Москвы. Известны планы по выводу, как учреждений, так и целых министерств на новые московские территории. Таким образом, будут высвобождены здания и участки с хорошим местоположением в столице. «Наверняка, высвобождаемые здания будут реконструироваться под гостиницы, ТРЦ, апартаменты (с учетом того, что Собянин ранее выступал против жилого строительства на месте выводимых учреждений). Не исключено, что некоторые здания будут сносить, а на их месте вести новое строительство», - предполагает эксперт.

Как много «если»...

В большей степени разуплотнение может коснуться застройщиков и девелоперов. Как известно, среди них есть «особо приближенные» компании, уж им-то точно ничего не грозит, а те, кто удерживается на рынке, главным образом, за счет предпринимательских талантов своих руководителей, могут понести убытки.

«Для девелоперов, предпочитавших строить в области в связи с тем, что там процесс согласования проще, нежели в Москве, возможность продолжать работу на территориях, отошедших столице, испарится, - пояснил директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Москва всегда с большим отрывом лидировала в создании документальной базы, прочим регионам показывая пример развития законов, подзаконных актов и всяческих инструкций, позволявших эти законы исполнять на деле. То есть согласование в области всегда было проще, так называемая «доля города» - меньше». По словам эксперта, в первую очередь от нововведений, выиграют девелоперы, приближенные к федеральным структурам. «Полагаю, что будут не только выигравшие, но и проигравшие, то есть те, кто окончательно теряет возможность согласовать свои проекты, кто вынужден будет уйти, зафиксировав потери, - уверен Александр Зиминский. - В целом, пока не будут созданы новые рабочие места, транспортная, социальная и инженерная инфраструктура, говорить о массовом заселении этих территорий рано. Непонятно также на каких условиях будут передаваться земли. Непонятно для кого все это будет застраиваться. Пока я не вижу причин жителям Москвы переезжать за 20-30 км в сторону области. То есть, ни о каких коммерческих проектах для девелоперов речь пока не идет. А если это будет муниципальное жилье для расселения москвичей, то это совсем другая история».

Кроме того, по словам Марии Литинецкой, большая часть земель на присоединяемой к Москве территории уже имеет своих собственников, так что частично эти земли уже освоены. «Для девелоперов плотность застройки влияет на экономику проекта, - пояснила эксперт. - Расходы на получение исходно-разрешительной документации и проведение коммуникаций - не сильно меняются в зависимости от плотности застройки. При этом при низкой плотности, экономика проекта будет более сложной. Но, с другой стороны, повышение плотности влияет на качественные характеристики проекта. Если рассматривать только экономкласс, то если застройщик повышает плотность застройки - возникает эффект масштаба». То есть фактически идет снижение себестоимости строительства квадратного метра за счет масштабности проекта и у девелоперов появляются возможности для более гибкого изменения окончательных цен на жилье. Соответственно, при низкой плотности застройки, себестоимости будет близка к рыночной цене и, соответственно, меньше возможности для снижения цены.

Как утверждает Мария Литинецкая, если расходы по ленд-девелопменту будут относительно невысокие, если из-за изменения статуса территории не повысится стоимость подведения коммуникаций, расходы на изменение категории земель, на получение исходно-разрешительной документации, то рост цен будет обусловлен только изменением статуса земель. «Но если будут расти расходы на ленд-девелопмент, то это будет подкреплено экономикой проекта, и застройщики будут вынуждены поднимать цены. И если это будет низкая плотность, то возможности сдерживать цены за счет эффекта масштаба не будет», - пояснила специалист.

Важно также учитывать и тот факт, что любой строительный проект предполагает подключение возводимого строения к соответствующим инженерным сетям. По словам Олега Самойлова, может получиться так, что создание на новых московских землях объектов технической инфраструктуры ляжет тяжелым грузом на плечи девелоперских и строительных организаций. «Если такое произойдет, не могу исключить, что это приведет к удлинению девелоперского цикла и значительному удорожанию строительных проектов, что неминуемо (и не в лучшую сторону) отразится на тех ценах, которые будут предложены конечным потребителям», - прогнозирует эксперт.

Несмотря на громкие заявления властей, освоение новых территорий потребует достаточно большого количества времени, по оценкам разных экспертов - от 10 до 20 лет. Пока же правила игры не определены, любые прогнозы будут преждевременны.

Консалтинговая компания "SV Development"