РОССИЯ, 6 сен. - SV Development. Из 24 транспортных артерий Московской области подавляющее большинство остается недооцененным, считают специалисты.

Основная часть из 24 основных транспортных магистралей Московской области серьезно недооценены застройщиками и покупателями первичной загородной недвижимости, подсчитали эксперты из компании Penny Lane Realty.

По их данным, 60% первичного рынка Подмосковья делят между собой всего пять трасс: Дмитровское (19%), Новорижское (18%), Калужское (10%), Симферопольское (10%) и Киевское (8%) шоссе.

Эксперты составили рейтинг недооцененных направлений Подмосковья, количество новых поселков на которых единично, а доля в общем объеме предложения на первичном рынке не превышает 1,5%. Аналитики компании выяснили, что некоторые из аутсайдеров не по заслугам недооценены девелоперами.

Первое место в рейтинге занимает Алтуфьевское шоссе. Доля этого направления на первичном рынке, по итогам первого полугодия 2011 г. составляет всего 0,2%. Там находится всего один проект, предполагающий возведение коттеджного поселка.

«Вполне логично, что доля данного направления на первичном рынке минимальна. Алтуфьевское шоссе – самое короткое в Подмосковье – 5 км, проходит всего через два населенных пункта: Вешки и Ховрино. Свободных земель для реализации новых проектов малоэтажного строительства тут практически не осталось. Поэтому после завершения продаж в единственном представленном на первичном рынке поселке, вполне вероятно, что вся загородная недвижимость направления будет сконцентрирована лишь на вторичке», - комментирует директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.

Второе место в рейтинге аналитиков у Осташковского шоссе с долей направления на первичном рынке 0,5%. Протяженность шоссе от МКАД составляет 25 км, а заявленных коттеджных поселка там всего три.

«Пожалуй, это самое несправедливо недооцененное девелоперами направление. Его основное преимущество – большое количество водоемов: канал Москвы, Учинское, Клязьминское и Пироговское водохранилища, река Клязьма. Помимо этого, вокруг Осташковского шоссе расположено много земель лесфонда. Трасса тупиковая, вследствие чего здесь практически отсутствует грузовой транспорт, что значительно облегчает дорожную ситуацию. Инфраструктура данного направления представлена домами отдыха, действующими спортивными и туристическими комплексами», - говорит Д. Цветков.

По его словам, основная причина непопулярности Осташковского шоссе заключается в том, что «лакомых участков около воды или лесных массивов тут практически не осталось, а, выбирая кусок земли в поле на Осташковке или на Новой Риге, большинство инвесторов все-таки склоняются в сторону последней». «На сегодняшний день Новорижское шоссе сильно уплотнилось, заметно повысился трафик, количество поселков растет с каждым месяцем. Думаю, что в перспективе 5-7 лет чрезмерно раздутая популярность этой трассы пойдет на убыль и инвесторы обратят свои взгляды на некогда недооцененные участки Подмосковья, в частности, Осташковское шоссе. Земель под элитные проекты тут практически нет, но появление новых поселков бизнес- и эконом-класса вполне уместно», - считает эксперт.

Куркинское шоссе занимает в рейтинге третью строчку. Занимаемая им доля направления на первичном рынке около 0,7%, а протяженность 6 км, на которых расположены четыре поселка. «Куркинское - самое молодое шоссе Подмосковья, которое стало застраиваться лишь в 1986 году. Начинается оно в городе Химки и протягивается вплоть до реки Сходня. Казалось бы, в связи с непосредственной близостью к Москве, хорошей экологической ситуацией и наличию свободных земель, Куркинское шоссе оптимально подходит для развития коттеджного строительства. Однако, у девелоперов оно не пользуется популярностью, новых проектов здесь единицы», - сетует Д.Цветков.

По его мнению, во многом низкая динамика на трассе обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, которое считается одним из самых загруженных и непредсказуемых трасс Подмосковья. Вопрос, как и когда пройдет дублер скоростной трассы, связующий Петербург и Москву, сильно заботит застройщиков и тормозит их активность.

Четвертое место досталось Варшавскому шоссе с долей направления на первичном рынке в 1,2% и протяженностью в 85 км. На первичном рынке там предлагается 6 поселков. «Несмотря на хорошие природные характеристики, из-за плохой транспортной доступности, как в черте города, так и за его пределами, а также наличию городов-спутников с плотной многоэтажной застройкой, Варшавское шоссе всегда считалось одним из самых непопулярных дачных направлений Подмосковья», - напоминает Д.Цветков.

По его словам, серьезные перспективы этого направления появились буквально два месяца назад, когда были озвучены новые градостроительные планы столичного региона. «Пожалуй, из всех трех присоединенных к Москве трасс, именно Варшавское нуждается в радикальном улучшении транспортной ситуации. В ближайшее время тут усовершенствуется дорожная и социальная инфраструктура, что будет способствовать появлению современных микрорайонов малоэтажной застройки. Скорее всего, загородная недвижимость будет представлена поселками таунхаусов, поскольку инвесторы будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки, им намного интереснее будет построить 100 таунхаусов вместо 10 коттеджей. Какие-то зоны будут отдаваться под коттеджную застройку, но их количество сократится до минимума», - рассуждает Д.Цветков.

Рогачевское шоссе расположилось на пятом месте рейтинга. Его доля направления на первичном рынке составляет 1,5%. Протяженность - 56 км, количество поселков на первичном рынке – 8. «На развитие коттеджного строительства влияет не столько экология местности и наличие свободных земельных участков, сколько свободный трафик и развитость инфраструктуры. Показательный пример тому – Рогачевское шоссе. Здешние места со смешанными лесами и озерами великолепно подходят для охоты и рыбалки. Большое количество бывших пионерских лагерей с пусть заброшенными, но уже имеющимися коммуникациями, способствует развитию на данном направлении коттеджного строительства», - рассказывает Д.Цветков.

Тем не менее, по его словам, доля Рогачевского шоссе в общем количестве поселков на первичном рынке чрезвычайно мала. «Основной минус трассы заключается в том, что до самого шоссе нужно ехать или по Дмитровской, или по Ярославской трассе, автономного выхода к Москве оно не имеет. Кроме того, дорога располагает всего по одной полосе движения в каждую сторону. Не менее весомый недостаток – неразвитость инфраструктуры. Объектов, которые бы соответствовали городскому, а не сельскому уровню, тут просто нет», - заключает экперт.

Консалтинговая компания "SV Development"