РОССИЯ, 2 сен. - SV Development. Московский рынок новостроек уменьшился и причин тому несколько: введение закона о долевом строительстве (214-ФЗ), запрет на точечную застройку, финансовый кризис, смена московской власти.

Московские девелоперы и риелторы говорят, что на рынке столичных новостроек уже не первый год наблюдается весомое снижение объемов предложения и ситуация все более усугубляется.

На сегодняшний день докризисные проекты постепенно сдаются в эксплуатацию, а новых объектов на рынок выходит единицы – в мае прошлого года на столичном рынке жилья реализовывалось 348 домов, а через год в продаже осталось меньше половины от этого числа. Правда, это пока не привело к резкому росту цен на новое жилье. Сейчас дорожают только готовые новостройки, выдерживающие сроки и качество строительства. Причем цены на готовые новостройки постепенно поднимаются на уровень вторичного рынка, но происходит это весьма постепенно.

Если же говорить про тенденцию, то она сезонно к лету снизилась, а сейчас девелоперы ждут ее повышения на уровень апреля. На сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 150 тысяч рублей.

Лидером по доступности квадратного метра в Первопрестольной является ЮВАО – 109 тысяч рублей. На втором месте ЮАО – 123 тысячи рублей, третья – ВАО - 135 тысяч рублей, четвертая – СВАО - 140 тысяч рублей, пятая – САО - 159 тысяч рублей. Далее идет север и запад столицы - 172 тысячи рублей за «квадрат» и юго-запад – 187 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра в центре Первопрестольной 425 тысяч рублей.

Застройщики и риелторы крайне обеспокоены действиями новой команды мэра Москвы С. Собянина на строительном поприще. До сих пор не заявлено ни одного проекта, который стал бы наглядной демонстрацией того, какой хотел бы видеть новую застройку в столице нынешний градоначальник.

Заявления по поводу недопустимости нового масштабного строительства в Москве, прозвучавшие из уст мэра, удивили девелоперов. За ними последовали и новые обязательства перед городом, которые теперь должны брать на себя застройщики. Разумеется, это повлечет удорожание и ударит по нашему с вами карману, так что о доступном московском жилье покупателям придется забыть, ведь затраты застройщика при реализации новых объектов все возрастают.

Новые площадки под коммерческое жилищное строительство Москва практически не выделяет, а все ранее заключенные инвестконтракты находятся в фазе пересмотра. Возможно, приоритет ныне будет в сторону новых земель Москвы, однако пока там не развита инфраструктура, да и о транспортной доступности говорить преждевременно.

С ноября прошлого года Градостроительно-земельная комиссия, созданная по инициативе Собянина, уже отказалась от 44 инвестконтрактов. При этом строители Москвы так и не получили ответа на вопрос, какие проекты будут одобрены, а какие исключены из планов города. Естественно, что в такой ситуации приобретать новые проекты в Первопрестольной девелоперы готовы либо со значительным дисконтом, который покроет риски невозможности реализации проекта, либо уже с пакетом согласовывающей и разрешительной документации, включая разрешение на строительство.

Сегодня на рынке «площадок» множество объектов на разных стадиях цикла, но большинство из них приобретены инвесторами до кризиса и имеют соответствующее ценообразование, что в нынешних условиях не отвечает критериям рентабельности. Кроме того, принятие решений ограничивает неопределенность градостроительной политики.

Запрет, наложенный Собяниным на новое строительство в центре Москвы, вызвал множество разговоров на рынке недвижимости. Самой обсуждаемой темой стали уверения риелторов о том, что элитное жилье вырастет на 30-40%. Сегодня московские девелоперы склонны более спокойно относиться к этому.

Элитное жилье, с соответствующей ценой за квадрат, останется в пределах текущего понимания исторического центра Москвы. Поменяется только его «происхождение». Вместо новостроек это будут реконструируемые старые дома. Ведь запрет касается лишь нового точечного строительства, а реконструкцию ветхих, аварийных строений, даже имеющих историческую ценность, никто не отменял.

В центральной части Москвы, кроме обновленных районов Остоженки, Пречистенки и части Тверских переулков, осталось достаточное количество не только аварийных строений, портящих облик города, но и целых ветхих кварталов в пределах Китай-города, Чистых прудов и других районов, ценных для застройщиков.

Кроме того, власти Москвы разрабатывают программу, направленную на реконструкцию и введение в эксплуатацию старых столичных особняков.

Опять же мэр нацелен на развитие промзон. Площадок под строительство в Москве мало, но промзон много, и Собянин обещает отдать их под комплексное освоение. Правда, застройщикам эта инициатива не по душе. Грандиозные планы реконструкции промзон пока остаются только на бумаге. В реальности реконструкции подвергаются только коммунальные территории – автобазы и комбинаты, гаражные комплексы и тому подобное. А вот, например, территории разрушенных цехов завода «Динамо» и цеха завода «Серп и молот» в ближайшие годы останутся на прежнем месте. А все потому, что одного жилого комплекса недостаточно, чтобы привлечь жителей в эти районы – необходима коренная перестройка всего района.

Правда, есть тут и оптимисты, которые считают, что у промзон есть и преимущества перед точечной застройкой – например, возможность с нуля спланировать движение транспорта и инженерную инфраструктуру.

В то же время вопрос с вводом нового жилья весьма болезненен для новой московской власти.

Ситуация со строительством жилья в столице стала серьезно ухудшаться еще при Лужкове. А в ближайшей перспективе ожидать роста числа новых проектов тем более не приходится, а большинство вакантных площадок в столице представляет собой либо бывшие промзоны, либо ветхое жилье, где подготовка участка к строительству занимает ни один месяц, а в случае расселения данный процесс растягивается на годы.

В этом году в Москве планируется построить около полутора миллионов квадратных метров жилья. Но даже если данный показатель будет вдвое выше, это не уменьшит дефицит и не снизит цены на квартиры.

Эксперты склоняются к тому, что стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья Москвы вырастет к концу 2011 года на 20%. Жилья будет строиться все меньше, цены на квартиры будут становиться все больше, а сегодняшний застой в ситуации с ценами – не более чем временное явление. 

Консалтинговая компания "SV Development"