РОССИЯ, 25 авг. - SV Development. Опубликовано исследование о развитии индустриальных парков (ИП) в Санкт-Петербурге и области, из которого следует, что сейчас развитие некоторых проектов индустриальных парков активно возобновляется.

Текущее состояние

На данный момент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывается 16 проектов индустриальных парков, находящихся на разных стадиях развития (в т.ч. один завершенный), суммарной площадью 1200 га. Среди всех проектов индустриальных парков, присутствующих на рынке региона, на данный момент полностью реализован лишь один – это индустриальный парк независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне Каменка, создание которого инициировалось и поддерживалось городом.

Среди активно развивающихся проектов можно выделить индустриальный парк Greenstate, на территории которого разместили свои производства Atria (пищевая промышленность) и Dermosil (парфюмерно-косметическое производство), а также индустриальный парк Марьино, где в июне 2011 г. началось строительство производств «Ё-авто», «Техноэксим» и «Яровит Моторс».

«Стоит отметить, что кризис сказался не только на продлении сроков реализации проектов, но также внес свои коррективы в составляющие индустриальных парков: если до кризиса в рамках проектов девелоперами планировалось строительство крупных складских спекулятивных объектов (например, в проектах Greenstate, «Дони-Верево», Trigon Capital Tosno), то сейчас эта тенденция сошла на нет. Текущее предложение ИП нацелено, в первую очередь, на производителей, которые готовы покупать землю с подведенными коммуникациями. Такая схема дает девелоперам быстрый возврат инвестиций при относительно небольших вложениях», - комментирует Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Эксперты отмечают, что производственные помещения трудно поддаются классификации из-за специфики различных видов производств. Однако, если проводить параллели с характеристиками складов, то помещения в индустриальных парках, например, по высоте потолков будут схожи со складами класса В, по нагрузке на пол качественно могут превышать требования класса А (требуется более мощный фундамент), а по характеристикам пропускной способности зон погрузки-разгрузки вообще не отвечать складским требованиям (гораздо меньшее количество ворот). «Таким образом, отнести здания индустриальных парков к какому-либо классу (А или В) нельзя в силу того, что технические параметры и требования к ним у разных типов производств варьируются – для одних производств качество помещения может быть недостаточным, а для других – избыточным. Поэтому большинство производственных объектов недвижимости на территории индустриальных парков строится по схеме built-to-suit, исключения составляют легкие (в основном сборочные) производства, для которых можно создавать универсальные объекты для аренды», - рассказал Олег Громков.

Спрос

Практика рынка также показывает, что потенциальными клиентами индустриальных парков в России становятся либо иностранные производственные компании, либо прогрессивные российские предприятия.

Активность девелоперов в отношении проектов индустриальных парков во многом вызвана тем, что спрос на качественные производственные площадки для приходящих в регион и развивающихся производителей стал постепенно оживляться. До кризиса основной акцент в развитии промышленности был направлен на крупных производителей, в первую очередь, из автоиндустрии, которым город выделял большие участки и помогал с инфраструктурой и согласованиями. В последнее время интерес со стороны иностранных автопроизводителей несколько поутих, а Suzuki даже решили заморозить проект в Шушарах. Но можно отметить Fiat Group, которая летом 2011 г. анонсировала свои намерения построить завод под Санкт-Петербургом.

Олег Громков отмечает: «Улучшение экономической ситуации, а также снижение цен на рынке недвижимости побуждает производителей к развитию производств в качественно новом формате. Знаменательным событием является утверждение первой производственной площадки нового национального автопроекта «Ё-авто» в индустриальном парке «Марьино» совместно с «Техноэксим» и «Яровит Моторс». Некоторые производители, ориентированные только на сборочное автопроизводства (например, Man и Scania), и производители автокомпонентов (Jhonson Controls, Antolin) в отсутствие адекватного предложения качественных производственных зданий вынуждены арендовать площадки на современных складских комплексах, где есть достаточный запас электрических мощностей».

Учитывая сохранение Правительством Санкт-Петербурга курса на развитие города как промышленного центра, спрос в данном сегменте имеет огромный потенциал при сохранении благоприятной экономической ситуации.

Формат

Основная идея индустриального парка преследует цель достижения некоего эффекта синергии от размещения в одном месте схожих и/или вертикально интегрированных производств, а также связанных сервисов и научно-исследовательских центров. На практике же девелоперам приходится отказываться от неё в силу того, что спрос все еще сильно ограничен. Потенциальные резиденты парков всё ещё осторожны, сделки на рынке единичны, поэтому на практике девелоперам трудно сохранить единую отраслевую специализацию для всего парк, и резидентами парков зачастую становятся компании разных секторов производства.

Иногда, чтобы сохранить отраслевую направленность парка, девелоперы стремятся привлечь «якорного» резидента, который бы вслед за собой привлек в парк своих партнеров по производственной цепочке, которые также «садятся» в ИП для сокращения транспортных издержек.

Схема реализации

Изначально идея индустриального парка предполагает выделение определенного крупного участка промышленной земли, полную его инженерную и техническую подготовку, а затем продажу земельных участков требуемого размера или строительство универсальных производственных зданий для последующей сдачи в аренду. До кризиса эта практика была популярна среди девелоперов. Кроме того, многие из них готовы были привлекать инвестиции для строительства объекта для долгосрочной аренды под конкретного производителя. В последнем случае планировалась последующая продажа объекта с арендатором как бизнеса какому-либо инвестиционному фонду. После кризиса эти риски участники рынка нести не готовы, поэтому сейчас в России практически все девелоперы ИП нацелены на продажу земельных участков.

В то же время среди развивающихся в регионе производителей есть немало потенциальных резидентов ИП, которым не выгодно покупать землю и начинать строительство, но которые готовы арендовать подходящий объект и таким образом сохранить гибкость в планировании развития или сокращении производства. В то же время девелопер не хочет рисковать и строить за свой счет объект без гарантий со стороны конечного пользователя. В результате на рынке создается все больше предпосылок для заключения сделок по схеме built-to-suit, когда возврат инвестиций гарантирован долгосрочным договором аренды.

Коммерческие условия

Сейчас представленные на рынке земли промышленного назначения в основном предлагаются по цене до $30 за м2 из-за отсутствия достаточной инженерной подготовки и хорошей транспортной доступности. Основным ценообразующим фактором с точки зрения владельца земли является её месторасположение, однако в случае отсутствия нормальных подъездных путей и коммуникаций спрос на неё очень низок.

Стоимость земли в составе индустриальных парков находится в диапазоне $45-150 за м2. Основными ценообразующими факторами помимо расположения является характер передаваемых прав (собственность, аренда с правом последующего выкупа), наличие качественных подъездных путей, наличие коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и пр.) и размер выделяемых на участок электрических мощностей (сейчас средний размер выделяемой мощности в парках составляет 0,2-0,5 МВт/Га).

Земли на территории активно развивающихся ИП, где есть якорные резиденты, коммуникации и хорошая транспортная доступность оцениваются в $100-150 за м2, в то время как проекты удаленные от города, обладающие недостатками с точки зрения коммуникаций или правого статуса оцениваются в $45-60 за м2. Фактор наличия железнодорожной ветки не критичен для покупателей. Разница в стоимости между неподготовленными промышленными землями и участками на территории парков объясняется издержками по инженерной подготовке участка, которые понес девелопер.

Резюмируя

«В ближайшие годы девелоперы продолжат развивать сегмент индустриальных парков. Однако в период до 2017 г. по нашим прогнозам в Санкт-Петербурге и Ленинградской области будут активно продвигаться не более 3-4 таких проектов. Положительно будут воздействовать государственная политика в области развития промышленности и вывода предприятий за пределы городской застройки, а также потенциальный спрос со стороны прогрессивных производителей, которые имеют планы по развитию в регионе. Кроме того, будет возможно резкое повышение интереса к этому сегменту и в случае расширения границ Санкт-Петербурга.

Хотя девелоперы нередко сталкиваются с трудностями в рамках реализации проектов (такими, как длительные процедуры согласования, обеспечение коммуникациями, привлечение резидентов и пр.), их интерес к этому сегменту рынка не пропадает. Во многом это происходит потому, что индустриальный парк всё ещё остается новым продуктом на рынке недвижимости России, и каждый девелопер старается найти свой секрет успеха в этом сегменте», - резюмирует Олег Громков.

Консалтинговая компания "SV Development"