РОССИЯ, 4 авг. - SV Development. Рост спроса на «дальние дачи» во многом определил картину развития рынка загородной недвижимости Москвы в первом полугодии. Сколько-нибудь серьезного всплеска продаж не произошло, но именно в сегменте экономкласса покупательская активность усилилась наиболее заметно, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Хотя летний период затишья на рынке не мог не сказаться на динамике продаж, вплоть до начала июля покупатели демонстрировали активность. По данным управляющей компании «ЗемАктив», начиная с января количество сделок купли-продажи на загородном рынке экономкласса в Подмосковье неуклонно росло. В сравнении с январем количество сделок в июне выросло более чем в два раза. В апреле был отмечен плавный рост числа сделок купли-продажи (3%), а в мае и июне эта тенденция продолжилась.

Но если зимой люди брали тайм-аут в несколько месяцев, чтобы сделать окончательный выбор (а это неизбежно приводило к формированию волн отложенного спроса), то с начала «высокого сезона» покупатели стали действовать более решительно, что привело к сокращению срока, необходимого для принятия окончательного решения.

По статистике компании «ЗемАктив», если в феврале 18% людей, которые приехали на просмотр, приняли в итоге решение о покупке участка, то в марте и апреле этот показатель достиг 30%. В июне началось летнее затишье: многие потенциальные покупатели, не имеющие собственной дачи, уезжают в отпуск и откладывают покупку загородной недвижимости на осень. В результате на рынке загородной недвижимости Подмосковья вновь начала формироваться волна отложенного спроса. Число людей, которые приехали на просмотр, а затем приняли решение о покупке участка, сократилось в начале лета до 23%.

Дороговизна сдерживает покупателей

При выборе земельного участка многие москвичи рассматривают предложения, расположенные в большом удалении от МКАД, отмечают специалисты www.irn.ru в статье «Растет популярность «дальних дач». В радиусе 30 км от столицы земля самая дорогая, позволить себе такую покупку могут немногие, в пределах второй «бетонки» наделы дешевле, но также доступны далеко не всем. В этих условиях потребители все чаще отдают предпочтение сегменту «дальних дач», то есть поселков, расположенных на расстоянии от 60 до 120 км от Москвы (подробнее см. «Дальние дачи»: нераскрытый потенциал» на www.irn.ru и в статье «Народное мнение: россияне не перестанут работать на даче» в журнале www.metrinfo.ru).

Интересно, что в этом году многие девелоперы именно «дальних дач» отказались от привычного маркетингового способа повышения цен перед наступлением периода сезонной активности потенциальных покупателей. Тех, кто летом уехал отдыхать, а осмотр объектов и принятие решения о покупке предпочел отложить на осень. Зная об этом, как правило, в преддверии «высокого сезона» девелоперы поселков повышают стоимость «продукта», рассчитывая на всплеск спроса. Именно так и происходило до кризиса.

Однако в первом полугодии 2011 г. большая часть девелоперов «дальних дач» отказалась от планового повышения цены на участки. С начала года в некоторых проектах был зафиксирован небольшой рост цен на 7-10%, но он был продиктован не сезонным фактором, а повышением стадии готовности конкретного проекта, отмечают в компании «ЗемАктив». По мере готовности поселка девелоперы включают в стоимость сотки подведенные коммуникации, проложенные дороги, построенную инфраструктуру, фасадное ограждение. Такой способ используют многие опытные и успешные девелоперы, т.к. он удобен для потребителя и позволяет наиболее эффективно оценивать стоимость покупки. К концу года стоимость предложения в данном сегменте может вырасти максимум на 15%.

Интересно, что для привлечения внимания потенциальных покупателей к совсем отдаленным участкам некоторые компании решаются на беспрецедентные маркетинговые акции. Например, Uniparx Service на протяжении июля дарила покупателям участков в коттеджном поселке «Лимберова гора» (110 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) готовые дома.

Под участие в акции было зарезервировано более десяти участков площадью от 16,5 до 22,5 соток стоимостью от 900 000 до 1,3 млн руб. Приобретая любой из этих участков, покупатель получал в подарок от компании Uniparx Service двухэтажный каркасный дом «Крепыш», который может быть возведен на участке за четыре дня. Конечно, планировку по своему вкусу здесь заказать не удастся, отмечают на www.irn.ru, однако серьезная экономия налицо. Почему бы не использовать готовый подаренный дом несколько лет, а потом, подкопив денег, можно будет и перестроить его по собственному усмотрению.

Аренда сбавляет обороты

По оценкам экспертов компании «ИНКОМ-Недвижимость», в этом году спрос на сезонную аренду жилья за городом заметно снизился, а средний срок экспозиции объектов вырос в два раза. Специалисты объясняют потерю интереса к дачам и домам на лето боязнью новых пожаров и задымления. Паника прошлого лета оставила о себе недобрую память: многим страшно до сих пор снять дачу, но оказаться не в сосновом бору с целебным свежим воздухом, а посреди горящих торфяников.

Спрос на сезонную аренду загородных домов начал снижаться уже в мае. Наиболее интересные предложения нашли своих временных хозяев в апреле, а в целом по сравнению с прошлым годом показатели спроса снизились примерно на 10%.

Многие начали отказываться от дачи на лето, объясняя свое решение угрозой пожаров, которые случились в прошлом году. После того как уже в начале, казалось бы, прохладного мая были зафиксированы первые очаги возгорания торфяников, с рынка начали уходить даже постоянные дачники-арендаторы. Сроки экспозиции объектов выросли в два раза, составив в среднем около двух недель. Однако, несмотря на сокращение спроса, очевидного снижения ставок не наблюдается. Наиболее серьезные скидки были отмечены только в сегменте бизнес-класса, где дисконт мог достигать 20%.

«В этом году арендаторы стали обращать внимание на такую характеристику, как наличие в поселке пожарного пруда. В остальном предпочтения остались неизменными: охраняемая территория, электричество, питьевая вода, наличие поблизости магазинов, крупных водоемов и леса. Максимальный объем спроса пришелся на Симферопольское, Киевское, Каширское, Дмитровское и Новорижское шоссе – направления, где сосредоточено наибольшее число крупных озер и рек», – резюмирует Ольга Баштанова, руководитель отдела аренды загородной недвижимости офиса «Сретенский» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В этом сезоне арендаторы предпочитают снимать дома в ценовой категории до 100 000 руб. в месяц. В общем объеме спроса 60% договоров заключается по объектам экономкласса, 15% – арендовали дома бизнес-класса от 100 000 до 150 000 руб. в месяц. Предложения со ставкой от 150 000 рублей арендовали на лето 25% клиентов.

Сезон аренды загородного жилья на лето приближается к концу, поэтому можно считать эти показатели предварительными итогами, считают аналитики www.irn.ru. Более подробно о ситуации на рынке в сегменте дач можно прочитать в статье «Картина маслом»: загородная недвижимость – весна 2011. Часть II. Дачи».

Консалтинговая компания "SV Development"