РОССИЯ, 3 авг. - SV Development. Похоже, скоро настанут времена, когда даже самые крупные аэропорты окажутся если не в границах Москвы, то в непосредственной близости от нее. А если новые планы властей по расширению площади мегаполиса воплотятся, то аэропорт Внуково окажется почти в центре новой столицы! Но сделает ли это жилье возле аэропортов привлекательнее?

Не лучшие участки

Международные аэропорты практически всех крупных городов расположены далеко за их пределами. Делается это вовсе не для того, чтобы пассажиры испытали побольше неудобств, добираясь до аэродрома или из него в город. Современный аэропорт — это целый комплекс зданий и сооружений, требующий больших площадей для их размещения. Кроме того, аэропорты должны располагать санитарно-защитной зоной, в которой запрещена любая застройка, а в прочих прилегающих территориях (особенно в зоне глиссады — траектории снижения самолетов) существуют ограничения по высотности зданий, объяснил Кирилл Вязовский, вице-президент группы компаний «Эталон».

Помимо таких «технических» параметров, делающих прилегающие к аэропортам земли не очень привлекательными для застройщиков, есть и факторы, отталкивающие покупателей квартир в этих районах. В первую очередь, многим не нравится шум, создаваемый двигателями самолетов (это в основном касается домов, построенных в непосредственной близости от аэропортов или в зоне глиссады: например, в Подрезково, Лобне — возле Шереметьево, или в Теплом Стане, непосредственно в самих Внуково и Домодедово, в Подольске и др.). Во-вторых, некоторые покупатели наслышаны о том, что неотработанное топливо самолеты сбрасывают перед посадкой, поэтому считают данные районы экологически неблагополучными. В-третьих, некоторые граждане просто боятся жить в «радиусе поражения», опасаясь авиакатастроф (хотя случаи, когда самолеты падали на жилые дома, можно перечесть по пальцам).

Но, как водится в больших городах, земли под жилую застройку не хватает, поэтому многоэтажки возводятся везде, да и квартиры покупаются тоже везде. Посмотрим, какие перспективы освоения «авиаземель» еще остались у Москвы и каких цен на жилье в этих районах можно ожидать в будущем.

Полет нормальный

Согласно информации, которой делятся специалисты Аналитического консалтингового центра «Миэль», в Москве в течение длительного времени возникали крупные планы по освоению приаэропортовых территорий. В 2003 году компания «Интеко» озвучивала свои планы по застройке жильем 76,5 га в районе Международного шоссе (муниципальный район Молжаниновский), рядом с аэропортом Шереметьево. Позднее судьба этого проекта пересматривалась, и в настоящее время его реализация приостановлена. Но участки остаются перспективными.

В 2007 году компания «Ист Лайн», управляющая аэропортом Домодедово, заявляла о намерении построить рядом с аэропортом целый город. Тогда предполагалось застроить около 20 тыс. га. В настоящее время, по данным аналитиков «Миэль», в районе аэропорта Домодедово планируется к освоению около 5 тыс. га.

Осваивают «авиаземли» и в Санкт-Петербурге. «В перспективе в районе аэропорта Пулково планируется построить около 2,5 млн кв. м недвижимости, — рассказал Кирилл Вязовский. — ГК «Эталон» приобрела участок для строительства на Пулковском шоссе, расположенный в 3 км от аэропорта. В настоящее время проекты находятся на стадии разработки, поэтому оценить, насколько они интересны и перспективны, достаточно сложно. Но мы не считаем, что этот проект по качеству и цене будет отличаться от остальных наших проектов».

С юго-запада в центр

В Москве наиболее перспективный район для застройки — Внуково. «По результатам проведенных исследований можно говорить, что наиболее застроена территория, прилегающая к аэропорту Шереметьево. В этом районе практически не осталось свободных участков под застройку. И напротив, вокруг аэропорта Внуково достаточно много неосвоенных территорий», — отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию ООО «НДВ-Недвижимость».

При этом надо подчеркнуть, что Внуково уже давно является районом Москвы (так называемый эксклав, как и Зеленоград), и тамошние жители еще с 1950 года обладают правом оформления заветной московской регистрации. До сих пор в объявлениях о продаже квартир в этом районе можно встретить ремарку «московская прописка». Сегодня стоимость жилья там вполне соответствует столичным ценам: согласно Базе Соб.ру, «однушки» в среднем состоянии предлагаются за 4,2–5,2 млн руб.; стоимость «двушек» достигает 6,7 млн руб., «трешек» – 7,5 млн.

В Лобне и Домодедово, которым не светит перспектива стать московскими районами даже после расширения границ столицы, цены заметно демократичнее. В Лобне однокомнатную квартиру можно купить даже дешевле 2 млн руб. (как в строящихся домах, так и на вторичном рынке). В Домодедово и прилегающих к нему поселках «однушки» предлагаются за 2,2–2,8 млн руб. При этом едва ли можно сказать, что роль играет именно «самолетный» фактор — в первую очередь, на ценообразование влияет удаленность от МКАД.

«Средняя цена квадратного метра в районах возле аэропортов в строящихся многоэтажных жилых комплексах колеблется от 42 до 71 тыс. руб. за кв. м, — резюмирует Ольга Новикова. — На данный момент район Внуково наиболее дорогой. Минимальная стоимость квадратного метра здесь начинается от 52 тыс. руб.».

Дорогое Внуково!

При этом прочие аэропорты (Остафьево — базовый для «Газпромавиа», Быково — в данный момент закрыт для регулярных полетов) и вовсе не влияют на ценообразование и характеристики прилегающих районов. В ближайших к этим аэропортам городах (Щербинка, Подольск) идет активное строительство многоэтажек, и цены в этих новостройках соответствуют средним по Подмосковью.

Единственный вариант, когда наличие поблизости аэропорта (причем небольшого) будет влиять на цены на жилье в сторону их увеличения, — это так называемые «поселки по интересам». «Если речь идет не о крупных международных аэропортах, а о небольших аэродромах, здесь ситуация может в корне отличаться. Дело в том, что все большую популярность приобретает увлечение полетами, парашютным спортом, а многие состоятельные люди имеют собственные небольшие самолеты. В таком случае поселки вблизи небольших аэродромов могут подойти для заинтересованных в этой сфере людей», — объясняет Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра».

А владельцам собственных самолетов и вовсе будет удобнее здесь проживать, так как маленькие аэродромы нередко используются как стоянки для частных самолетов, уверен эксперт. Конечно, речь идет не о расположении поселка в непосредственной близости от аэроклуба, а о хорошей доступности в пределах получаса езды на машине. Примеры подобных поселков: Петровский (Ильинское шоссе), Березкино (Симферопольское шоссе, юг области), ГринХилл (Новая Рига) и другие.

Насколько вырастут цены в присоединяемых к Москве городах и районах, в том же Внуково, эксперты сказать затрудняются. Но спрос на жилье в «будущих московских» районах уже активизировался. «Наиболее вероятно, что цены будут расти постепенно, совместно с реализацией данной программы, так как она тоже рассчитана на определенный период времени. Наибольший скачок, скорее всего, возможен после фактического присоединения территорий, подтвержденного документально», — говорит Ольга Новикова. Но поскольку Внуково уже сегодня является районом Москвы, скорее всего, сначала «подтянутся» цены в окружающих его бывших подмосковных районах, сегодня более дешевых, а затем уже рост станет более равномерным. Надеяться же на то, что квартиры во Внуково подешевеют, когда все вокруг «станет Москвой», по меньшей мере наивно. Наличие поблизости аэропорта едва ли сдержит удорожание недвижимости, поскольку, признают эксперты, на стоимость жилья больше влияет его транспортная доступность, а затем уже прочие факторы.

Консалтинговая компания "SV Development"