РОССИЯ, 11 июл. - SV Development. Москва не будет резко увеличивать объемы жилого строительства в ближайшие годы. На докризисный уровень столица выйдет не раньше 2016 года. Об этом говорится в проекте программы «Жилище». Эксперты при этом уверены, что принцип «мало строим – цены взлетают вверх» тоже больше не работает.

В последние годы объемы строительства в Москве все время снижались. По данным Росстата, в прошлом году было введено 1,7 млн квадратных метров жилья, что на 34% меньше, чем на «пике» кризиса в 2009 году. Напомним, что в начале 90-х годов в столице возводилось не менее 2 млн метров жилья ежегодно. Наивысшая, рекордная, точка была зафиксирована в 2006 году – 4,7 млн «квадратов». Согласно новой программе «Жилище», Москве нужны не рекорды, а качество, а потому власти больше не будут стремиться наращивать строительные мощности любой ценой, а сосредоточатся на социальном жилье для решения проблем очередников. Поэтому на докризисный уровень столичные строители выйдут только через 4 года. Непосредственно в Москве будут строить примерно по 2,8 млн «квадратов» в год, остальное - в Московском регионе.

Плохо это или хорошо – вопрос риторический, т.к. Москва давно демонстрирует недоступность жилищных цен для абсолютного большинства работающих граждан, а с другой – «радостно» рекламирует «дешевые» элитные комплексы, один квадратный метр которых стоит годовой зарплаты учителя или врача. Причем, что характерно, что эти элитные метры раскупаются еще на уровне «котлована» или – «каркаса», как говорят сегодня риэлторы, чтобы не вызывать неприятные ассоциации у потенциальных покупателей, перешедших по вине отдельных застройщиков в категорию обманутых соинвесторов, сообщает "vz.ru".

Что касается более «народного» нового жилья, то средневзвешенная цена предложения на новостройки в Москве в июне увеличилась на 2%, однако по отношению к декабрю 2010 года уровень цен на столичные новостройки не изменился, сообщается в обзоре аналитиков «Миэль». По ее данным, цена предложения в долларах увеличилась в июне на 1,6% и составила 7,03 тыс. долларов за «квадрат». Эксперты утверждают, что несмотря на летний период, показатель покупательской активности на 21,6% превышает уровень показателя прошлого года.

Отметим, что основная масса предложений новостроек эконом-класса представлено достаточно дорогими жилыми объектами, строительство которых осуществляется быстрыми темпами и застройщики удерживают высокий для данного сегмента уровень цен, отмечают аналитики. Отсюда – совсем не экономичные цены – «квадрат» сейчас в таких комплексах продается по 126,7 тыс. рублей. Что не намного ниже более дорогого бизнес-сегмента.

«Рыночные условия, сложившиеся к концу I полугодия 2011 года под влиянием таких факторов, как восстановление экономики, подкрепленное высоким уровнем цен на нефть, пересмотр строительной политики города и т.д. - могут способствовать наступлению переходного периода на рынке: росту объема предложения новостроек, увеличению спроса и количества покупок квартир», - считает гендиректор «АКЦ Миэль» Владислав Луцков.

Другого мнения придерживается руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» ( Irn.ru) Олег Репченко. По мнению аналитика рынка, «недвижимость уперлась в предел эластичности по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы реальных покупателей даже при наличии ипотеки. А потому даже если вообще не строить, то покупать все равно смогут только единицы и им вполне хватит предложений вторичного рынка».

Если говорить об уровне спроса, то наибольший демонстрируют все же новостройки в Подмосковье. Лучше других продается новое жилье в Ближнем Подмосковье – в радиусе 5 км от МКАД, говорят эксперты «Индикаторов». Это прежде всего города Люберцы, Химки, Реутов, Мытищи, Видное, Долгопрудный и Красногорск. Стоимость квадратного метра в новостройках городов-сателлитов составляет сегодня около 74,1 тыс. рублей. Cамым большим успехом пользуются новые дома в Красногорске в районе Павшинской Поймы.

Эксперты, опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью, говорят, что на спрос не влияет ни меньшие объемы ввода жилья, ни снижающиеся ставки по ипотечным кредитам. Что касается последних, то займы на жилье остаются чрезвычайно дорогими. Согласно оценкам экспертов компании «Финэкспертиза», только каждый 8 россиянин может позволить себе купить квартиру в кредит. А действительно берет ипотеку только каждый 100-ый.

Как выяснили эксперты, теоретически купить однокомнатную квартиру (площадь - 43 квадратных метра) на вторичном рынке есть у 13,2% работающего населения. Шансы на первичном рынке более чем в 2 раза выше - 28%.

Важный момент - около 70% ипотечных кредитов закрываются досрочно, а средним сроком кредита сами банкиры называют период в 5-7 лет. Это объясняется тем, что в течение этого периода времени переплата за купленное в кредит жилье составит не более 20-40%. 20-летний период кредитования означает переплату порядка 150% за жилье, что большинство потенциальных кредитополучателей считает «безумством», стремясь погасить кредит как можно скорее.

«Наиболее часто задаваемый вопрос у тех, кто намерен получить ипотеку в банке – это возможность досрочного погашения и максимальный срок выдачи займа, - говорит директор аудиторской компании Глеб Круглов. – Максимальный срок дает меньший процент, что и объясняет повышенный спрос на такие кредитные продукты. Другое дело, что и банки отдают себе отчет в том, что мало кто будет выплачивать долг 20 и более лет, а потому и не стремятся снизить годовые ставки».

«Высокая стоимость жилья в Москве связана с постоянно нарастающим спросом на него. Жители регионов и ближнего зарубежья рассматривают московскую недвижимость как объект инвестиций. Также большая часть населения регионов рассматривает Москву как место работы, учебы и будущего проживания семьи», - цитирует газета «Ведомости» проект программы «Жилище».

Это дает основание экспертам компаний строить прогнозы на будущий рост цен, который они, впрочем, не склонны видеть чрезвычайно высоким. Так, в компании Knight Frank прогнозируют, что цена на столичное жилье будут расти: «почти 3 года ничего не строилось, и сейчас есть огромный отложенный спрос». «Строится мало, проекты согласовываются долго. Есть тенденция к росту, но я не предполагаю большого подорожания метра, потому что психологически платежеспособный спрос ограничен», - говорит, со своей стороны, председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов. Его прогноз - рост на уровне инфляции плюс 3-5% в год.

Если попытаться «усреднить» цифры прогнозов на рост жилищных цен, то они будут выглядеть так: 10-15% в год, если говорить о перспективе роста на 2011-2012 годы. Что касается более отдаленной перспективы, то эксперты говорят о возможном падении из-за нарастающих проблем в экономике.

Консалтинговая компания "SV Development"