РОССИЯ, 11 июл. - SV Development. Новостройки - востребованный товар на рынке столичной недвижимости. Но если в разгар кризиса покупатели с большой осторожностью заключали договоры на объекты на ранних стадиях строительства, то сейчас и «уровень котлована» устраивает многих. Сегодня на первичном рынке Москвы предложения много, но огорчает, что экономкласс занимает крошечную долю рынка. И именно он растет в цене.

Рынок столичной недвижимости в 2011 году продолжает демонстрировать устойчивую динамику. По информации Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», во II квартале по сравнению с I кварталом 2011 года на рынке московских новостроек наблюдался прирост объема предложения квартир, составивший около 29%.

А по данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» в Москве в во II квартале 2011 года на продажу предлагалось 183 объекта. Эта цифра была определена по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ». Причем количество новостроек увеличивалось в течение полугодия: в I квартале этого года их насчитывалось всего 168.

Но экономичного жилья среди них немного. Как отметил Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» («АКЦ МИЭЛЬ»), на первичный рынок продолжают выходить новые объекты, ориентированные на средний и более высокий класс потребителей. По данным Группы компаний «КОНТИ», более половины объектов находятся в ценовой категории выше 150 тыс. руб. за квадратный метр. «Новых объектов экономкласса в Москве на текущий момент меньше 5% от общего объема предложения», - уточняет Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ». Люция Казимир руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «АКЦ МИЭЛЬ дает несколько бОльшую цифру - 8,7% от общего объема предложения.

Покупатели вернулись к «котлованам»

Рост объема предложения, появление новых интересных проектов по выгодным ценам стимулируют спрос. В компании «НДВ-Недвижимость», изучив распределение продаж по степени строительной готовности домов, подсчитали, что в текущем году 26% потребителей приобрели новостройки на этапе котлована, 31% - на уровне первых этажей, 23% покупок происходит на этапе возведения монолитной коробки здания. Тогда как 14% - на стадии благоустройства территории и только 6% покупателей дожидаются сдачи дома государственной комиссии (ГК). Эксперты считают, что уровень доверия к застройщикам восстанавливается и люди уже не боятся покупать недостроенное жилье.

Еще один стимул покупки жилья на ранних этапах строительства: ближе к сдаче ГК значительно сокращается ассортимент квартир. «К моменту возведения третьего этажа дом распродан уже более чем наполовину», - говорит Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость». Наконец, на раннем этапе строительства потребителей мотивирует минимальная стоимость предложения.

Впрочем, Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «АКЦ МИЭЛЬ» считает, что сегодня уровень спроса ниже, чем год назад. Самым «пиковым» по спросу месяцем оказался апрель: по информации Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), наибольшее количество обращений от покупателей новостроек в компанию во II квартале 2011 года было зафиксировано именно в апреле, затем последовало небольшое снижение спроса связанное с периодом отпусков и праздников. В целом же, по мнению эксперта, уровень покупательской заинтересованности во II квартале превысил аналогичный показатель I квартала на 5-10%.

Наиболее высокие темпы продаж демонстрируют московские новостройки экономкласса. Как нам сообщила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», темпы продаж по таким проектам могут составлять, в зависимости от сезонности, 75-100 квартир в месяц. Эксперт отмечает, что сегодня застройщики стараются выводить на рынок объекты, обладающие конкурентными преимуществами. Это новостройки на более высокой стадии готовности, уже созданные инфраструктурные объекты, квартиры, с двумя-тремя видами чистовой отделки, а также с ипотечными программами и с рассрочкой.

Банки в свою очередь продолжают снижать ставки кредитования, смягчают требования к заемщикам и предлагают риелторским агентствам различные партнерские программы. В частности в компании «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали, что покупатели компании получают скидку в размере 20% за выдачу кредита, если берут ипотеку в ВТБ 24. Согласно условиям программ сотрудничества с банком Возрождение, ставка по кредиту снижена на 1,35% или 0,5% в зависимости от условий. Сбербанк предлагает программу ипотеки на 8 лет под 8% годовых, первоначальный взнос в этом случае составляет 50%.

Еще одна тенденция, отмеченная экспертами «НДВ-Недвижимость» – снижение доли новостроек за шесть месяцев на 17%, квартиры в которых приобретаются по предварительным договорам купли-продажи. В мае 2011 года их доля составляла 24%. Напомним, что потребитель, заключая такой договор очень уязвим, ему остается уповать только на честность компании-застройщика.

Ценовые «минусы» и «плюсы»

Ценовая ситуация на первичном рынке Москвы пока более или менее комфортна для покупателей. Как констатируют эксперты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», в июне средняя цена кв. м составила около 157 700 рублей или 5 593$. По сравнению с маем цена рублевого метра выросла на 0,8%, в то время как долларовая цена не демонстрировала серьезных изменений. Относительно декабря 2010 года. прирост средней рублевой цены составил около 1,8%, долларовой – около 12,4%.

А по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», цены не только не растут, но даже немного снижаются: в мае 2011 года средневзвешенная цена предложения составила 193 тыс. руб. за 1 кв. м, потеряв 0,2% за месяц. А с начала года средний уровень цен в столице снизился на 1,9%.

Но это вовсе не значит, что сбросили цены застройщики: некоторое снижение усредненных цифр означает, что на рынке появились новые объекты по более низким ценам и на начальных стадиях строительства. Как объяснила Люция Казимир («Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»), структура предложения московской «первички» несколько изменилась. По сравнению с декабрем 2010 года, доля новостроек бизнес-класса снизилась в мае с 53,8% до 45,1%. Стало больше жилья экономкласса: с 3,3% показатель увеличился до уже упомянутых 8,7% от общего объема предложения.

И это наиболее востребованное жилье, расположенное в отнюдь не «пафосных» районах Москвы, уверенно прибавляет в цене. По данным www.irn.ru, во II квартале 2011 года на стройках столицы, расположенных на территории от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД средняя стоимость метра составляла 153 400 руб. За три месяца она выросла на 2,5%: показатель в I квартале - 149 800 руб. Эксперты подчеркивают, что рост отмечался только в этом сегменте.

Примеры, приведенные Ольгой Новиковой («НДВ – Недвижимость»), иллюстрируют эти цифры: в корпусе № 10 и корпусе № 7 микрорайона «Царицыно» с начала года рост стоимости квадратного метра составил около 11-13%. В объектах, находящихся на более высокой стадии готовности (ЖК «Богородский», корп. №8 и №9 мкр. «Царицыно») стоимость растет более сдержанными темпами – от 5 до 9% за пять месяцев.

По данным «НДВ-Недвижимость» средняя цена метра в жилых комплексах бизнес-класса в июне составила около 188 800 руб. В новостройках комфорт-класса - 124 500 руб., эконом-класса - 122 000 руб.

Проекты, которые стоят внимания

Широкая линейка предложений в 2011 году пополнилась выходом на рынок и новых проектов, и новых корпусов в жилых комплексах, по которым уже идут активные продажи. По словам Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), в апреле-июне 2011 года открылись продажи в новых жилых корпусах мкр. «Царицыно», ЖК «Богородский», ЖК «Головино», ЖК «Мичурино», ЖК «Теплый край». По мнению эксперта, во II квартале 2011 года среди наиболее интересных проектов, вышедших на рынок можно выделить такие объекты комфорт класса, как мкр.«Царицыно» корпуса 5.1 – 5.5 (срок сдачи 4 квартал 2012 года) и ЖК «Богородский» блок Б (срок сдачи 4 квартал 2011 года).

Микрорайон «Царицыно» - наиболее масштабный проект, на территории Москвы, предполагающий комплексное развитие территории и собственную развитую инфраструктуру. Во второй очереди комплекса на сегодня открыты продажи в пяти монолитно-кирпичных комплексах. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры (44,82 кв. м) составляет 4 724 100 руб.; двухкомнатной (61,49 кв. м) – 6 307 450 руб.; трехкомнатной (83,83 кв. м) – 8 377 235 руб.

В монолитном ЖК «Богородский», расположенном всего в пяти минутах пешком от станции метро «Улица Подбельского» и в пешеходной доступности от национального парка «Лосиный остров», минимальная стоимость однокомнатной квартиры (45,40 кв. м) в вышедшем в продажу блоке Б составляет 5 130 200 руб.; двухкомнатной (64,10 кв. м) – 6 730 500 руб.; трехкомнатной (105,50 кв. м) – 10 972 000 руб.

Люция Казимир («АКЦ МИЭЛЬ») в числе интересных новых объектов экономкласса, назвала ЖК «Аннинский» (Южное Чертаново, мкр 18, корп. 1 и 2), где средняя цена предложения 115 тыс. руб. за 1 кв.м, ЖК «Аннинский» (Южное Чертаново мкр. 17 корп. 40А, 40Б) со средней ценой предложения 125,5 тыс. руб. за 1кв. м), а также ЖК «Головино» (ул. Нарвская, 1А корп. 2). На этом объекте действуют средние цены - 124,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

1 июня ГК «Пионер» открыла продажи в ЖК «Life-Волжская» строительство которого началось в I квартале 2011 года. Диапазон цен в этом объекте составляет 94,5 – 106,0 тыс. руб. за 1 кв.м.

Застройщики уже анонсируют и новые проекты, которые только готовятся к выходу на рынок. По словам Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», в конце 2011 года компания планирует выйти на строительство первых корпусов нового проекта на улице Кировоградской. Стоимость однокомнатных квартир не превысит 4,5 млн рублей.

Как сообщили в ГК «Пионер» Под этим зонтичным брендом Life началось строительство нового жилого комплекса около станции метро «Сходненская» (открытие продаж ожидается осенью), а в ближайшие месяцы будет запущено строительство ЖК «Life-Митинская».

Прогноз: ждите новых проектов и подорожания

Что же касается перспективы на рынке «экономичных» новостроек столицы, то, по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», в ближайшей перспективе ожидается открытие продаж в новых корпусах уже реализуемых комплексов, а также вывод на рынок небольшого количества новых объектов, в основном, представленных масштабными проектами. По словам Виталия Разуваева коммерческого директора компании «Сити-XXI век», до конца года цены на первичном рынке поднимутся на 10-15%. Такие же цифры привел и Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост». А на отрезке от сегодняшнего дня до конца I квартала 2012 года, куда входит период повышенной активности связанный с президентскими выборами, рост цен может составить и все 20%, - резюмирует Александр Хрусталев («НДВ-Недвижимость»).

Консалтинговая компания "SV Development"